（2015）仓民初字第1457号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2016-12-05
案件名称
黄美玉与吕以杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄美玉,吕以杰,福建金诚丰担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1457号原告（反诉被告）：黄美玉，女，1966年1月29日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：余忠勇，福建大佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕以杰，男，1987年7月11日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈尔珠，福建熹龙律师事务所律师。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。原告（反诉被告）黄美玉与被告（反诉原告）吕以杰、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄美玉及其委托诉讼代理人余忠勇、被告吕以杰的委托诉讼代理人陈尔珠、第三人委托诉讼代理人欧阳灶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币100000元；2.判令被告向原告支付律师代理费人民币5000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：经福州麦田房产代理有限公司居间介绍，2013年6月11日原告与被告签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定原告将位于福州市仓山区建新镇花溪南路28号橘园洲C地块高层X楼X单元房产出售给被告，价格为845000元。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元并承担律师代理费。同时，原、被告双方还与第三人福建金诚丰担保有限公司签订了《交易服务合同》，约定：本次房屋买卖交易的相关事宜交由第三人福建金诚丰担保有限公司代办。合同签订后，原告依约将与讼争房产有关的证件交由第三人福建金诚丰担保有限公司保管，并由其代为办理与本次房屋买卖有关的一切手续。由于原告出售的房产存在按揭贷款，在房屋买卖合同签订后，原告即向亲戚朋友借钱并支付利息将按揭贷款还清。2014年6月13日福建金诚丰担保有限公司收到原告名下无抵押权的房屋所有权证后，多次要求被告吕以杰根据合同约定将申请按揭贷款所需的评估报告提交福建金诚丰担保有限公司。然而，被告却未履行其合同义务，至今未将申请按揭贷款所需的评估报告提交给福建金诚丰担保有限公司。期间福建金诚丰担保有限公司以及原告多次以电话以及书面的形式通知被告履约，但被告均不予理会。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同。为此，原告于2015年3月9日发函通知被告吕以杰解除双方签订的房屋买卖合同以及补充协议，并要求被告吕以杰赔偿违约金，但被告吕以杰仍不予理会。综上，请求法院判如所请。被告吕以杰辩称，原、被告双方未与第三人福建金诚丰担保有限公司签订交易服务合同，第三人诉讼主体不适格；原、被告双方签订的交易服务合同，约定由居间人福州麦田房产代理有限公司办理交易手续；被告不存在违约行为，原告违约在先，被告已经通过居间人解除了房屋买卖合同，被告无需承担违约责任；原告在讼争房屋买卖中存在诸多的违约行为，且原告还存在欺诈行为。第三人福建金诚丰担保有限公司述称，第三人虽然未在交易服务合同中盖章，但在房屋买卖中，第三人参与并协助原、被告进行房屋买卖交易，第三人也依照合同催促买卖的进行，并发函给被告要求被告按合同依约进行房屋买卖，第三人已经尽到应尽的义务。被告吕以杰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元及律师代理费10000元；2.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告经福州麦田房产代理有限公司居间介绍，于2013年6月11日签订了《交易服务合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》及补充协议。上述合同约定，反诉被告将位于福州市仓山区建新镇花溪南路28号橘园洲C地块高层X楼X单元房产以845000元的价格出售给反诉原告。合同签订当日，反诉被告配偶因不同意出售房屋，大闹签约现场。合同签订后，反诉被告并未按照合同约定的限期将讼争房产的合同等材料交给居间人保管。经反诉原告及居间人多次催促，反诉被告以其夫妻需要继续沟通为由，迟延履行合同义务。反诉原告感觉到反诉被告明显的欺诈行为，同时为了交易安全的考虑，通过居间人与反诉被告解除了讼争买卖合同。反诉原告已与反诉被告解除讼争合同，故没有必要继续履行合同，反诉被告如今起诉反诉原告承担违约责任，显然违背了诚实信用原则。综上，因反诉被告的违约行为，反诉原告已经解除了双方的买卖合同，反诉被告应当依约承担违约责任。反诉被告黄美玉对吕以杰的反诉辩称，1.吕以杰声称黄美玉并未按照合同约定的期限将讼争房产的合同等材料交给居间人保管，但黄美玉提供的证据可以证明其已于2013年6月18日将居间人要求提供的所有材料交给居间人保管。反诉被告黄美玉并没有违反合同约定，无需承担违约责任；2.吕以杰声称其已经通过居间人与黄美玉解除了讼争买卖合同。事实上吕以杰并未向黄美玉提出解除合同，其也没有提供解除合同的书面文件、邮件信息等证明其主张。房屋买卖合同在黄美玉解除合同前并未依法解除。第三人福建金诚丰担保有限公司述称与本诉一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提供的榕房权证R字第××号房屋所有权证，被告认为该产权证颁发的时间是2014年6月6日，双方签订合同的时间为2013年6月11日，原告将未取得产权证的房屋出售给被告，违反了房地产管理法的规定，房屋买卖合同无效。本院认为，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第38条第（6）项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，其所涉及的事项亦不损害国家利益和社会利益，故属于管理性禁止规范，不能以此作为讼争房屋买卖合同无效的理由；2.原告（反诉被告）提供的收证收据，被告认为该证据可以证明原告违反合同约定迟延履行合同义务。本院认为，原告（反诉被告）并未在合同约定的时间，而是在之后第四天后将讼争房产的有关证件原件交由第三人保管，存在过错，但被告未提供证据证明其解除讼争房屋买卖合同的通知已经到达原告（反诉被告）黄美玉；3.被告（反诉原告）提出的申报协议，本院认为，其是买卖双方以协商的价格到房产交易中心备案的合意，与讼争房屋买卖合同并非同一法律关系，不能以此否定讼争房屋买卖合同的有效性。根据原、被告双方提供的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2013年6月11日原告（反诉被告）黄美玉与被告（反诉原告）吕以杰签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定黄美玉将位于福州市仓山区建新镇花溪南路28号橘园洲C地块高层X楼X单元房产出售给吕以杰，价格为845000元。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元并承担律师代理费。同时，原、被告双方还与第三人福建金诚丰担保有限公司（原福建麦田担保有限公司）签订了《交易服务合同》，约定：本次房屋买卖交易的相关事宜交由第三人福建金诚丰担保有限公司代办。合同签订后，黄美玉于合同约定的履行期限届满后第四天将与讼争房产有关的证件交第三人保管，吕以杰未书面提出解约。根据合同约定，吕以杰保证在交易服务人收到讼争房屋黄美玉名下无抵押的所有权证后六个月内取得申请按揭贷款所需的评估报告并提交给交易服务人。但2014年6月18日福建金诚丰担保有限公司收到黄美玉名下无抵押权的房屋所有权证后，致电催促吕以杰办理上述手续，并于2015年1月6日以及2015年2月10日发函要求吕以杰根据合同约定将申请按揭贷款所需的评估报告提交福建金诚丰担保有限公司，但吕以杰未予答复。后黄美玉于2015年3月9日发函通知吕以杰解除双方签订的房屋买卖合同以及补充协议，并要求吕以杰赔偿违约金。本院认为，原告黄美玉（反诉被告）与被告吕以杰（反诉原告）之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。在合同履行过程中，原告黄美玉未在合同规定的时间将讼争房产有关的证件交第三人保管，存在违约行为，但在四天后提交了相关证件，期间被告并未向原告发出解约通知。而被告在原告及第三人致电并发函催促其根据合同约定将申请按揭贷款所需的评估报告提交给第三人情况下未予答复，构成违约。之后，原告发函通知被告解除双方签订的房屋买卖合同以及补充协议，并要求被告赔偿违约金，合同自通知到达被告时解除，即被告吕以杰的违约行为最终导致合同目的不能实现而解除。本案中，原告黄美玉诉请判令被告吕以杰向原告支付违约金人民币100000元、律师代理费人民币5000元；反诉原告吕以杰诉请判令反诉被告黄美玉向反诉原告支付违约金100000元及律师代理费10000元，由于双方在合同履行过程中都违反合同的约定，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕以杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄美玉支付违约金人民币70000元；二、驳回原告黄美玉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吕以杰的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，由原告黄美玉负担1095元，被告吕以杰负担1305元；反诉案件受理费1250元，由反诉原告吕以杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 肖 英人民陪审员 潘珠英人民陪审员 吴国钧二〇一六年十月二十二日书 记 员 林 娜附一：本民事判决书引用的主要法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”