（2016）闽01民终3546号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2017-07-02
案件名称
刘依国、刘伟与福州市二建房地产开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘依国,刘伟,福州市二建房地产开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3546号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘依国，男，1958年10月16日出生，汉族，住福建省长乐市。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟，男，1983年10月2日出生，汉族，住福建省长乐市。上列俩上诉人共同委托诉讼代理人陈频，福建纶音律师事务所执业律师。上列俩上诉人共同委托诉讼代理人韩若冰，福建纶音律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市二建房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区国货西路284号南公商厦五层。法定代表人张聪伟，职务总经理。委托诉讼代理人周桂，该公司职员。上诉人刘依国、刘伟因与被上诉人福州市二建房地产开发公司（以下简称市二建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省台江区人民法院(2016)闽0103民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘依国、刘伟上诉请求：请求依法撤销一审判决，并改判支持上诉人所有诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、《收款收据》上明确有福州市二建房地产开发公司委托代理人张依雪的签字和二建公司第二开发部的公章，本案《商品房买卖合同》中张依雪亦是以福州市二建房地产开发公司委托代理人的身份签字，张依雪在《收款收据》上签字的代理行为理应由被代理人福州市二建房地产开发公司承担责任，而庭审查明二建公司第二开发部是福州市二建房地产开发公司的内设机构，构成表见代理，二者的签章与瞿理育的证人证言可以证明福州市二建房地产开发公司已经收到讼争房屋的购房款。2、《商品房认购表》虽然没有福州市二建房地产开发公司的单位公章，但有黄金钗的签字，而工商内档信息中明确显示“黄金钗”系福州市二建房地产开发公司的职工，因此黄金钗在《商品房认购表》中的签字视为福州市二建房地产开发公司的行为，黄金钗的签字理应由福州市二建房地产开发公司承担责任。《商品房认购表》中公司意见一栏中显示“此房为瞿理育转让”，其与瞿理育的证人证言可以互相印证买受人变更为刘依国、刘伟的事实，福州市二建房地产开发公司否认黄金钗的签字但在一审中却又没有申请笔迹鉴定，其不利法律后果应由福州市二建房地产开发公司承担，3、一审判决将刘依国、刘伟委托陈德林转账给瞿理育用于支付购房款的行为认定为系案外人陈德林转账给案外人瞿理育是错误的，陈德林出庭证实其是刘依国的代理人，陈德林受刘依国委托转账支付购房款29万元给瞿理育，另外三万元由刘依国支付给黄金钗。瞿理育的证人证言也承认收到32万元购房款，其与陈德林并无任何经济往来。4、刘依国、刘伟于2001年3月3日签订《商品房认购表》当天现金付3万元定金，根据双方2001年3月21日签订的《商品房买卖合同》约定：“合同签订当日一次性付清购房款”的条款，刘依国、刘伟于《商品房买卖合同》签订后第二天2001年3月22日委托陈德林向瞿理育转账29万元，双方并于2001年4月6日在福州市房地产交易管理所备案了《商品房买卖合同》。根据商品房交易习惯只有买方支付购房款后卖方才会将《商品房买卖合同》进行备案。如果福州市二建房地产开发公司未收到全额购房款，显然不会将涉诉房屋进行备案。综上，刘依国、刘伟向瞿理育付款的行为与《商品房认购表》中公司经办黄金钗签字及公司意见一栏中显示“此房为瞿理育转让”，以及《收款收据》中福州市二建房地产开发公司委托代理人张依雪签字认可刘依国、刘伟要向瞿理育付款的行为，以上证据符合民事证据“高度盖然性”能相互印证福州市二建房地产开发公司已收到刘依国、刘伟全部购房款。二、原审判决遗漏刘依国、刘伟提交的王金钗与瞿理育的结婚证、福州市二建房地产开发公司工商内档信息，以及瞿理育、陈德林的证人证言、银行转款单等重要证据，未予采信、也未做任何说明，显然认定事实不清且适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零一条、第一百零二条的规定，上述证据材料与案件基本事实有重大关系，但上述证据历时久远、收集困难大，特别是瞿理育的证人证言和陈德林银行转账记录刘依国、刘伟系因客观原因无法在举证期内提供，并非故意。即使超过举证期限，因与案件基本事实有关，一审法院也应当采纳上述证据。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十九条第三款的规定，刘依国、刘伟在一审庭审后提交的银行付款单、证人证言等重要证据是对举证期内已提交的未体现付款人和收款人姓名的银行转账凭证的补正，一审在判决书第五页第二段和最后一段倒数第三行分别将原告提供的转款单、证人证言认定为是庭审后提交的案外人陈德林转账给案外人瞿理育不仅认定事实不清，而且适用法律错误的。三、一审不予认定因福州市二建房地产开发公司而遗失的《收款收据》属于适用法律错误。福州市二建房地产开发公司所出具的《收款收据》原件系福州市二建房地产开发公司员工张春明在办理诉争房产更名过程中遗失，且2004年11月11日福州市二建房地产开发公司代理人张依雪出具证明予以确认，导致刘依国、刘伟无法提交该原件，但综合本案其他证据，刘依国、刘伟已全额付清购房款是客观事实。根据《民事诉讼法》第七十条：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十一条，第一款：“书证原件遗失、灭失或者毁损的”，提交书证原件确有困难，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”但一审法院对此并未适用上述法律规定，未采纳刘依国、刘伟提交的《收款收据》、银行付款单、证人证言等重要证据，导致错误认定刘依国、刘伟未全额支付购房款。福州市二建房地产开发公司答辩称：刘依国、刘伟上诉的内容不符合事实，请求驳回刘依国、刘伟的上诉请求，维持原判。刘依国、刘伟向原审法院起诉请求：判令1、市二建公司向刘依国、刘伟出具鳌峰花园4幢7层404号住宅的面值为344035元的销售发票；2、市二建公司向刘依国、刘伟出具鳌峰花园4幢3层13号杂物间的面值为16861元的销售发票；3、市二建公司将鳌峰花园4幢7层404号住宅和3层13号杂物间的的房屋所有权证和土地使用权证的登记至刘依国、刘伟名下，并向刘依国、刘伟提供办理权属登记所需的材料；4、市二建公司向刘依国、刘伟赔偿逾期办理上述房屋权属转移登记的损失43307元（以360896元为基础，按6%年利率，从2014年2月28日计至房屋权属转移登记办结之日，现暂计至2016年2月29日）；5、诉讼费由市二建公司承担。一审法院认定事实：2001年3月20日，以原告刘依国、刘伟为买受方,被告市二建公司为出卖人,双方订立俩份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买坐落于福州市台江区排尾路271号鳌峰花园第四座7层404单元及第四座3层13号附属间房产出售给原告，房价款总额为360896元；出卖人应当在2001年3月31日前交房；付款方式按下述第壹种方式按期付款。1、一次性付款：本合同签订当日一次性付清。第十五条约定：关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后330日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起100日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失。以上合同签订后，经福州市房地产交易管理所登记备案。被告于2001年将商品房交付给原告。另查明，原告提供的一份盖有福州市二建房地产开发公司第二开发部的《收款收据》，《收款收据》记载以下内容：交款人王金钗、交款项目为收购房款（九星征地抵购房款），人民币为叁拾陆万零捌佰玖拾陆元正，￥360896元。1998年3月23日,以蒋木暖为购房方,福州市二建房地产开发公司第二开发部为售房方,双方签订一份《商品房预售协议书》。合同约定:购房方购买商品房坐落于福州市台江区排尾路271号鳌峰花园一区一层6号商业点位,房价款总额为685833元。该协议书签订后,购买方蒋木暖支付了部份购房款,但协议双方均未全面履行协议书。福州市二建房地产开发公司第二开发部为被告市二建公司的内设职能部门。现原告认为,被告未依合同约定履行其协助办理讼争屋产权登记义务,已构成违约;因此,原告遂向本院提起诉讼。为此，被告提出反诉，要求驳回原告的诉讼请求，并解除编号为2001015314及2001015313两份《商品房买卖合同》。庭审后，原告提供其委托案外人陈德林将29万元购房款汇给案外人王金钗的丈夫瞿理育银行存、取款凭证。诉讼中,原告仅提供一份加盖有福州市二建房地产开发公司第二开发部公章、交款人为王金钗的《收款收据》和购房人为刘依国、联系人为刘伟的《商品房认购表》,以此佐证原告已支付了购房款;被告市二建公司以其未在《商品房认购表》上加盖印章等确认情形为由,予以否定。原告没有向法庭提供王金钗已与被告或福州市二建房地产开发公司第二开发部就前述购房事项已清结,且各方认可其已付购房款的证据。一审法院认为：原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。被告已按约履行了交房，但因原告仅提供一份加盖有福州市二建房地产开发公司第二开发部公章、交款人为王金钗的《收款收据》和购房人为刘依国、联系人为刘伟的《商品房认购表》，且该《商品房认购表》没有加盖被告的单位公章，被告也不认可,无法证明其已全额支付了购房款,而又无其他证据加以佐证;而且王金钗所交购房款，系九星征地抵购房款,现又抵作原告向被告交付的房款，但原告提供的证据不足以证实其主张成立。故原告坚持其已依约支付购房款的事实，一审法院不予采信。鉴于商品房预售的交易习惯和《商品房买卖合同》的约定,其交易程序应为先支付购房款、而后办理房屋权属证书;因此,本案原告之诉讼请求,无事实和法律依据，一审法院不予支持。对原告诉请支付逾期办证的损失，一审法院也不予支持。对反诉原告提出解除编号为2001015314及2001015313两份《商品房买卖合同》，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。可知，反诉原告主张解除合同应当在解除权发生之日起一年内行使。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定，买售人应在本合同签订当日一次性付清购房款。该合同第七条第1款第2项规定，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。因此，反诉原告解除权应从2001年4月1日起算，早已超过一年除斥期间，其解除权已经消灭。因此，反诉原告的诉请，一审法院不予支持。判决如下：一、驳回原告刘依国、刘伟的诉讼请求。二、驳回反诉原告福州市二建房地产开发公司的反诉请求。本诉案件受理费9643元，由原告刘依国、刘伟共同负担，反诉案件受理费3357元，由被告福州市二建房地产开发公司负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张案外人瞿理育和福州市二建房地产开发公司之间就本案系争房屋存在商品房买卖关系，且瞿理育将买受本案系争房屋的权利转让予上诉人，以及上诉人已向向瞿理育支付了本案系争房屋的全部购房款。但上诉人提交的证据不能证明瞿理育与福州市二建房地产开发公司之间曾就本案讼争房屋订立买卖合同，亦不能证明瞿理育与福州市二建房地产开发公司之间达成委托意向，由瞿理育委托福州市二建房地产开发公司向上诉人转让买受本案讼争房屋的合同权利，原审据此不予支持上诉人主张的“瞿理育之妻王金钗”缴纳的购房款即为本案讼争房屋购房款的诉讼理由的判决正确。鉴于上诉人不能举证证明其已支付本案讼争房屋购房款，原审据此驳回上诉人的一审诉请正确，本院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9643元由刘依国、刘伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十月二十二日法官助理 陈 奇书 记 员 段 薇 百度搜索“”