（2016）陕0116民初4810号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2017-04-28
案件名称
陕西英泰置业有限公司与魏诚确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
西安市长安区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西英泰置业有限公司,魏诚
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款
全文
陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初4810号原告陕西英泰置业有限公司。住所地西安市。组织机构代码：72997330－9。法定代表人，LINHAO，该公司董事长。委托代理人张晓庆，陕西瑞森律师事务所律师。被告魏诚。原告陕西英泰置业有限公司与被告魏诚确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓庆，被告魏诚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，按照合同约定房屋具备交付条件后，其向被告交付房屋而被告拒绝收房，反而向其寄送解除购房合同通知书，但时至被告寄送通知书时，双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件，现要求依法确认被告于2016年2月15日向其所寄送的解除购房合同通知书无效，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，依据其与原告所签订的商品房买卖合同的约定及相关法律规定，其在原告逾期交房后一定期限内提出解除合同，于法有据，原告请求应予以驳回。经审理查明，原告于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区雁塔南路与航天北路十字西北部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，原告为此初取名为英泰曲江住宅小区（后命名为曲江.千林郡），其办理了相关的开发手续并进行了开发。2014年1月17日，原、被告经协商签订商品房买卖合同，就被告购买原告开发的第15幢2单元11层21104号房屋（合同第三条）的相关内容进行了约定。其中对于付款方式约定为被告于2013年12月25日前一次性支付原告819280元（合同第六条）；房屋交付期限约定为原告应于2015年10月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要（合同第八条）等条件的房屋交付被告；原告逾期交房的违约责任约定为除本合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，被告有权解除合同（合同第九条第1项）；对于房屋交接方式约定为商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接（合同第十一条）；对于基础设施、公共配套建筑正常运行原告承诺为水、电、电梯、于交房之日投入正常使用，天然气管道于交房之日到户并随市政统一开通，电视、电话、宽带线路于交房之日进户，如果上述条件因原告的原因未达到，按合同第九条第1项处理（合同第十四条）；对于纠纷解决的方式约定为依法向人民法院起诉（合同第十九条）。合同附件四对外墙、楼地面、墙面、天花的装修标准进行了约定；对电梯、消防设施、照明、安防系统、供电要求进行了约定；对户内设施中厨房、卫生间、阳台、宽带、电话、有线电视布线入户到位等要求进行了约定。合同附件五对供暖、天然气管道安装到户进行了约定。合同附件七对联系方式约定为除《商品房买卖合同》及本补充协议另有约定外，原告给被告的所有书面通知可用以下任何一种形式即报纸公告、传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。合同附件八约定如出现了法定或双方约定的被告可以解除合同的事由，而原告自发生该等事由之日起30日未收到被告解除合同的书面通知，则视为被告放弃了《商品房买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，被告向原告交付了房屋价款。2015年12月30日，原告在西安日报上登载曲江千林郡项目交房公告，说明被告等业主所购买的房屋已具备交付条件，定于2015年12月31日正式交房，望被告等业主前去14号楼一单元一层办公室办理交房手续。2015年12月30日，原告通过电话短信告知被告，15号楼的交房日期为2016年1月4日及大修基金的平均价格。被告到达小区后拒绝收房，并自2016年1月4日至2016年10月初，对其所购房屋所在小区绿化建设、道路建设、管道建设、楼房外装修、入户电表安装等状况进行了手机拍照，照片显示该小区上述建设均未完工。部分业主向当地质量监督站进行了投诉，西安国家民用航天产业基地建设工程质量安全监督站于2016年1月28日向原告送达了纠正违法行为通知书，说明其开发的小区14号、15号楼项目建设违反了《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》第十九条的规定，责令原告改正上述行为。2016年2月29日，上述监督站向原告送达14号、15号楼项目竣工验收及备案的督促函，说明其站接多起业主投诉，反映原告未组织该工程的竣工验收，违规交房等事宜；其站已于2016年1月28日下发纠正违法行为通知书，责令原告改正；原告应按相关行政法律规定，房屋投入使用前需按相关程序进行竣工验收，并在竣工验收后15日内进行备案；其站已多次督促协调原告项目的竣工验收事宜，但原告至今仍未组织该项目的竣工验收，若仍未停止该违法行为，其站将进一步处理。2016年2月15日，被告向原告邮寄发出了解除购房合同通知书，说明小区15号楼仍未具备国家相关法律法规及合同要求的交付条件；消防、人防、规划等专项均未通过合格验收，整体工程建设没有完成政府质量安全监督部门监督下的竣工验收，无交房必须具备的“两书一表”；原告所交付房屋不具备最基本的使用功能；基于此，依据双方合同及合同附件约定，要求解除购房合同；望原告于7日内给予办理解除购房合同的相关手续。由于原、被告就合同解除未达成一致，被告于2016年4月5日向本院起诉。原告随后于2016年4月27日向西安市雁塔区人民法院起诉要求确认被告于2016年2月15日向其寄送的解除购房合同通知书无效，本案诉讼费用由被告承担。被告在接收到相关应诉材料后提出管辖权异议，西安市雁塔区人民法院于2016年8月将此案移送本院审理。审理中，原告认为房屋具备交付条件即该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要，其向被告进行了书面通知，但被告拒绝收房，双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件，故被告所发送的解除购房合同通知书不发生法律效力。被告认为依据双方所签订的合同约定，原告在交房期限到期时，其欲交付的房屋并未竣工验收，相关设施未建设、安装到位，无法入住，其要求解除合同并无不妥，被告请求应予以驳回。原告为其主张提供了解除购房合同通知书，证明其在规定期限内提出异议，该通知书并未发生法律效力；提供了商品房买卖合同，证明涉案房屋具备交付的条件是经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要；提供了西安晚报登载的交房公告，证明其已向被告书面告知收房，而被告逾期不收房是未交付房屋的根本原因；提供了单位工程质量竣工验收记录、单位工程竣工验收会议记要，商品房住宅使用说明书、商品房住宅质量保证书、其他业主入伙交接确认书、其他业主房屋验收表，证明涉案房屋已具备交付条件，且正常使用。对于原告的证据，被告对前三组的证据真实性予以认可，但不认可原告的证明目的；虽然原告向其发送了交房通知，但其在合理期限内提出了异议，其不认可原告认为的房屋具备交付的条件的说法；对第四组证据真实性不予认可。被告为其主张提供了商品房买卖合同，证明房屋交付的时间，交付的条件，基础设施、公共配套建筑要达到的使用条件，逾期交房90日其可以解除合同；提供了2016年1月至2016年10月9日小区状况手机照片、小区停电、电梯故障、业主微信群信息、西安国家民用航天产业基地质量安全监督站向原告发送的纠正违法行为通知书及督促竣工验收、备案函，证明涉案房屋时至2016年2月，仍未竣工验收未达到交付条件，逾期时间远超过90日，其有权解除合同；提供了政府管理部门工程竣工验收资料单及相关设施备案表，证明原告出具的竣工验收会议纪要非法、无效；提供了解除购房合同通知书及邮寄凭证，证明其在合理期限内主张了权利。对于被告所提供的证据原告认为房屋是否具备交付条件，应以双方合同约定为准，除对第一组证据无异议外，其它证据均不认可。庭审中，促其协商，因双方分歧很大，本案调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、解除购房合同通知书、报纸公告、照片、纠正违法行为通知书、督促竣工验收备案函、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告签订合同后，被告按约定履行了向原告支付购房款的义务，原告应按时向被告交付房屋。依据双方合同约定，原告应于2015年10月31日前向被告交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年1月29日前仍未向被告交付房屋的，被告即可解除合同。依据双方合同的约定，所交付的房屋应具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。2016年1月4日，被告到达交付房屋现场，认为原告欲交付的房屋不具备交付条件而拒收。对于本案所涉房屋是否具备交付条件，首先要按照国家相关法律、法规的要求按一定程序组织竣工验收并验收合格后，方属具备交付条件，此乃原、被告双方合同约定。对于本案所涉房屋是否竣工验收合格，原告所提供的工程质量竣工验收记录上虽有相关单位的盖章，但该记录与工程竣工验收表并非同一概念，且该记录上未显示具体的时间；原告所提供的工程竣工验收会议纪要上并无相关人员的签字，虽有相关单位的盖章，但落款并未写明时间，故原告并不能证明本案所涉房屋于2016年1月初已具备交付条件。此外，被告等部分业主认为原告所欲交付的房屋不具备交付条件，并向相关部门投诉，相关部门调查后对原告发出纠正违法行为通知书及督促竣工验收备案函，亦说明本案所涉房屋时至2016年2月底仍不具备交付条件。被告基于合同约定，于2016年2月15日向原告发出解除购房合同通知书，处于逾期交付房屋90日后的30日内，其行为并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本案中，被告向原告于2016年2月15日发出的解除购房合同通知书，依据双方合同的约定，符合法律规定，该通知书自原告收到后即发生法律效力，减去邮寄所需的合理时间，可认定原、被告所签订的商品房买卖合同已于2016年2月20日解除。原告要求确认被告所发送的解除购房合同通知书无效之请求，于事实不符，于法律无据，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，原告预交，由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 徐峰章人民陪审员 李向明人民陪审员 段万江二0一六年十月二十二七日书 记 员 王 瑜 搜索“”