（2016）粤01民终12439号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2016-11-18
案件名称
广东龙光集团物业管理有限公司与谢万营、陈秋香物业服务合同纠纷2016民终12439二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢万营,陈秋香,广东龙光集团物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12439号上诉人（原审被告）：谢万营，住广州市开发区。上诉人（原审被告）：陈秋香，住广州市荔湾区。委托代理人：谢万营，身份情况同上，系陈秋香的配偶。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：姚耀林，职务：执行董事。委托代理人：朱敬平，广东泽康律师事务所律师。上诉人谢万营、陈秋香因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光集团）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢万营、陈秋香上诉请求：1.撤销一审判决；2.龙某集团依照《前期物业服务协议》、《物业服务合同》的规定，公示并决算物业费账目，返还全部公共收益，并承担相应违约责任；3.依法追究龙某集团弄虚作假，提供假证的法律责任；4.龙某集团承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决对龙某集团违约责任认定不清。谢万营、陈秋香所欠2015年4月30日止的物业费3502.50元，应在龙某集团收取的公共收益属于谢万营、陈秋香份额中抵扣，而2015年5月1日至2015年9月30日因物业合同期满，龙某集团主张该期间物业管理费814元没有法律依据。龙某集团从进驻小区就一直全面违约，其违约事实在谢万营、陈秋香一审答辩时已详述，谢万营、陈秋香多次要求龙某集团纠错均无果，不得已在2013年11月停交物业费，以倒逼龙某集团公示并决算物业费账目，谢万营、陈秋香不存在违约的事实，造成本案纠纷原因在于龙某集团。一审法院只判决谢万营、陈秋香继续履行缴纳物业费义务，而没有追究龙某集团违约的行为及承担继续履约的责任，明显不对等。甚至将龙某集团的严重违约认定为履约瑕疵，淡化其行为性质，违反公平公正原则。（二）一审判决混淆概念，认定物业管理费盈亏与公共收益是全体业主的利益，而非个别业主单独主张。事实上，《前期物业服务协议》是龙某集团的广州分公司与谢万营、陈秋香签署，故谢万营、陈秋香作为合同当事人，有权要求龙某集团纠正违约并认真履约，有权主张属于自身那份权益。2012年5月1日的《物业服务合同》是业委会与龙某集团签署，但2013年8月业主委员会解散不复存在，谢万营、陈秋香即被动成了合同当事人之一，对于公共收益，每个业主只能向某集团主张属于自己的份额。（三）本案中，合同期满后，龙某集团还非法滞留小区，一审法院支持其扩大收费范围，向业主重复收费以及向业主收取合同期满后的物业管理费和经营业主共有资源，有悖法理，也与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十条第2款，《物业服务合同》第十一条第3款相违背，损害小区全体业主的合法利益，故龙某集团主张2015年5月1日之后的物业管理费没有法律依据。此外，《物业管理服务合同》在2013年7月经业主公投没有通过，已属无效，业委会将公告送达龙某集团，之后解散，当时龙某集团并无异议，既然合同无效，谢万营、陈秋香就没有交物业费的依据和义务。（四）依据《物业服务合同》第八条第2、3款规定，龙某集团每月从公共收入中支付小区业委会工作经费3.1万元，是小区事务经费，属业主共有，但自2013年7月起，龙某集团分文未付，至今欠下100多万元，违约金百万元，但一审法院对此只字不提不妥。(五)一审法院对龙某集团提供假证不予追究错误，2015年12月10日在一审法院第一次庭审中，法院责令龙某集团5个工作日提供四项指定证据材料，所交证据如果真实，法院应当采纳，如果审查出属假证据，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定追究法律责任。事实上，龙某集团提供的5份《物业服务项目收支情况公示表》、《公共收入情况表》从未在小区公布过，且2013年1-6月两次同时间段收支表矛盾百出，数据相差很大，是伪造的证据，而一审判决只是认为对龙某集团的证据不予采信，在谢万营、陈秋香一再向一审法院叙述龙某集团存在弄虚作假、伪造证据的事实情况下，龙某集团仍没有被迫究责任。龙某集团辩称，（一）一审法院认定谢万营、陈秋香拖欠物业管理费的事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，应予维持。1.龙某集团对涉案小区提供物业管理服务合法有据。龙某集团与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，内容并无违反相关法律规定，合法有效，对包括谢万营、陈秋香在内的涉案小区全体业主均具有约束力，上述物业服务合同虽然约定了合同期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但在该期限后附括号内同时特别注明了“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业服务合同生效时止”。而涉案小区业主大会至今未作出任何有关另行选聘其他物业服务企业的决议或者终止与龙某集团物业服务关系的决议，且涉案小区业委会至今也没有与新的物业管理公司签订新的物业管理合同，因此，应认定上述物业服务合同的期限至今仍未届满，合同应继续有效，至目前为止，龙某集团仍是该小区唯一合法的物业服务企业，据此继续为该小区提供物业管理服务，合法有据。2.龙某集团提供的物业管理服务符合合同约定，无严重违约情形。谢万营、陈秋香在客观上接受了物业管理服务，应当支付相应的物业管理费用。（二）龙某集团没有任何损害小区公共利益的情形。1．物业小区的公共收益属于全体业主共有，应当由全体业主或者业主委员会提出权利主张，谢万营、陈秋香作为业主个人，无权单独提出返还收益的请求；2．龙某集团根据《物业服务合同》约定，接受业主委员会的委托，对小区公共收益部分进行经营管理，并从2012年5月份开始每月按时向业主委员会支付相应的经费等费用，但在2013年8月，涉案小区业委会的全体成员集体辞职，以致龙某集团无法继续向其交付上述经费。但该部分经费龙某集团并未作其他任何用途使用，而是逐月提留备存。待新一届业主委员会合法成立之后，可根据新一届业主委员会的申请及其提供的相关发票等予以支付。谢万营、陈秋香诉称龙某集团窃取小区公共收益，重复收费，无事实根据，不可采信。（三）谢万营、陈秋香提出的第二项诉求，不属于本案审理范畴。在一审诉讼过程中，谢万营、陈秋香并未提出反诉请求，其上诉所列第二项诉请，二审法院应不予审查。另外，《前期物业服务协议》的法律效力在业主委员会与龙某集团签订物业管理服务合同后即终止。《前期物业服务协议》终止后，涉及的有关在前期业务服务协议履行期间的物业管理费的盈亏问题，是涉及到全体业主利益的问题，谢万营、陈秋香以《前期业务服务协议》提出上述诉求，没有事实和法律依据，不应支持。（四）在原审诉讼过程中，龙某集团根据法院的审理要求，提交相关证据材料，尽到举证义务，承担了相应举证责任，不存在弄虚作假情形。证据的证明效力应由法院审查认定，谢万营、陈秋香对此予以尊重。在没有任何证据证明为伪造证据的情况下，其认为龙某集团涉嫌伪造证据，并要求追究相关责任，毫无依据，不应支持其该诉求。因此，谢万营、陈秋香的上诉主张没有事实和法律依据，不应支持，依法应驳回其上诉，维持原判。龙某集团向一审法院起诉请求：谢万营、陈秋香向某集团支付2013年11月1日至2015年9月30日期间的物业管理费4316.5元及按每日万分之五计算的至还清款项之日止的违约金。一审法院认定事实：龙某集团在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。谢万营、陈秋香系广州市黄埔区景新四街3号603房的共同共有产权人，该房屋的建筑面积为85.68平方米。2009年5月16日，龙某集团与谢万营、陈秋香签订《前期物业管理服务协议》，双方约定协议期限从签订之期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2010年11月2日，谢万营签收了龙某峰景某乙8栋B座603房（房地产权证的地址见上文）的楼宇交接书。2012年5月，广州市龙某峰景某乙业主委员会(以下简称业委会)作为甲方与作为乙方的龙某集团签订《广州市【龙某．峰景某乙】物业管理服务合同》(以下简称物业服务合同)，合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日(具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止)。双方约定，乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元／平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；代收代缴的费用包括水某、电费、燃气费、排污费，乙方代收代缴的费用标准按照相关主管部门制定的统一标准执行，并根据相关主管部门的统一调价作相应的调整。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元／月，于每月15日之前打入业委会指定账户。广州市龙某峰景某乙业主委员会和龙某集团均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432—3”。附件为《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》(穗价【2004】199号)、《广州【龙某·峰景某乙】2012年工程、绿化升级改造计划》。龙某集团提供了二份《峰景某乙、香悦山小区清洁服务合同》证实：2013年11月5日，龙某集团广州分公司与广州市清源清洁服务有限公司签订为期一年的清洁服务合同，由广州市清源清洁服务有限公司为峰景某乙、香悦山小区提供清洁服务，每日35人到岗；上述合同到期后，双方当事人于2014年11月14日续签清洁服务合同，约定内容与前述合同内容基本一致。谢万营、陈秋香确认其未缴纳2013年11月1日的物业管理费，拒交物业管理费的目的是要求龙某集团改进管理、提升管理质量；同时确认龙某集团在2009年开始管理该小区之日起至今仅公布一次物业收支简表(2013年7月12日)。双方当事人均确认，合同约定计算管理费的办证面积为房产证登记的建筑面积。审理期间，经办法官与双方当事人到涉案小区进行现场勘查。经现场勘查，龙某峰景某乙小区仍由龙某分公司提供物业管理服务，小区整体环境较为干净、卫生，绿化相对较好，管理人员和安全措施基本到位，车辆进出有序，车辆出入口、正门以及消防通道均有保安值班，无障碍通道设施完善；但仍存在如下问题：1、小区4—6栋北侧通透隔离墙上没有安装防爬刺，7栋南侧隔离栏杆缺失1条，8栋和10栋北侧通透隔离墙栏杆分别缺失1条和3条，管理处门口广场楼梯栏杆缺失2条；2、有业主在6—7栋之间的绿地种菜，个别业主将旧家私或者其他物品堆放在楼房附近；3、树下的部分绿地缺失，泥土裸露；4、爬山通道门敞开且未设值班岗亭，8—10栋之间的岗亭无人值班；5、未增设车辆出入口；6、地下车库个别处漏水，多处堆放家私等垃圾，7栋车库的一个消防门被锁死。另查明：广州市龙某峰景某乙业主委员会于2011年11月24日成立，至今没有换届。2015年4月30日后，业委会与龙某集团未再签订物业服务合同，龙某集团一直没有撤离该小区，仍然为该小区提供物业管理服务。一审法院认为，广州市龙某峰景某乙业主委员会代表龙某峰景某乙的业主与龙某集团签订的物业服务合同，内容符合法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。物业服务合同虽然约定合同期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同；而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业管理服务合同，故该物业服务合同期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。经现场勘查，龙某集团为涉案小区提供了物业管理服务，符合上述物业管理服务合同的约定，但在该合同附件中约定的工程和绿化升级改造项目没有全部完成，如未按附件约定增设车辆出入口道闸，违反了合同约定，仍应完成余下的工程项目；从该小区的物业管理现场情况看，龙某集团提供的物业管理服务基本符合合同要求，但仍应提供管理水平，按照附件的约定改善整体环境。业主委员会代表全体业主签订的物业管理服务合同对每个业主均具有约束力。虽然龙某集团的履约行为存在一定的瑕疵，但谢万营、陈秋香作为小区业主已经事实上接受了其提供的物业服务，龙某集团依法应当取得相应的物业管理费用。谢万营、陈秋香在物业服务合同生效期间，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费用和其他相关费用的义务，谢万营、陈秋香未交2013年11月1日起的物业管理费用，违反了合同的约定，应当补交其拖欠的物业管理费。龙某集团请求谢万营、陈秋香支付2013年11月1日起至2015年9月30日止的物业管理费，符合法律规定，一审法院予以支持；谢万营、陈秋香房屋的建筑面积为85.68平方米，按照合同约定的1.9元／平方米／月，该期间的物业管理费为3744.2元（85.68平方米ⅹ1.9元／平方米／月×23月)。关于未交管理费的违约金。龙某集团请求按照每日万分之五计算谢万营、陈秋香拖欠管理费的违约金，但因其在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，谢万营、陈秋香在督促其履行义务无果的情况下，以停交管理费的形式促使其公布相关账目、完善合同约定的工程项目和提高小区的服务质量和水平，谢万营、陈秋香停交管理费的行为系因龙某集团履约瑕疵而采取的抗辩行为，不构成违约，故龙某集团关于违约金的请求不予支持。关于谢万营、陈秋香的答辩意见。1、《前期物业管理服务协议》，该协议系业主与龙某集团签订的前期物管合同，其效力在业主委员会与龙某集团签订《广州市【龙某·峰景某乙】物业管理服务合同》而终止。该协议终止后，如何处理前期物业服务协议的后续问题是龙某集团与业主委员会的责任，前期物业管理服务协议履行期间的物业管理费的盈亏关系全体业主的利益，而非个别业主单独主张，如果谢万营、陈秋香需要了解该协议以及前期物业服务协议履行期间的物业管理费与其后的物业服务合同的衔接问题，应当向业主委员会了解，存在的问题也应由业主委员会代表全体业主向某集团提出主张或者依照物业管理相关法律法规的规定进行处理。谢万营、陈秋香以龙某集团没有依约履行前期物业管理服务协议约定的义务，对抗龙某集团按照物业服务合同(业委会签订的)约定收取物业管理费的行为，无法律依据，一审法院不予呆信。2、关于公共收益。根据物业服务合同的约定，龙某集团接受业主委员会的委托，对小区公共收益部分进行经营管理，并每年向业主委员会支付相应的经费，但因其没有按照合同约定对公共收益的收支情况公示，引起业主不满，系其管理中的瑕疵，其应按照合同约定，定期公示收益的收支情况，自觉接受业主的监督；另，公共收益属全体业主所有，应当根据法律规定进行管理和使用，业主有权监督物业管理公司对公共收益的经营管理和使用情况，但无权单独请求使用该部分收益。3、关于物业服务合同附件规定的工程项目。龙某集团在审理过程中确认该工程项目没有实际全部完工，但已经完成了绝大多数的工程，其应当继续完成后续的工程项目，提升小区的管理质量和管理水平；谢万营、陈秋香作为业主，有权对龙某集团履行物业服务合同的情况进行监督和提出批评或建议，龙某集团应当对业主的监督、批评、建议采取“有则改之，无则加勉”的态度，而不应采取对立的态度，激化矛盾。双方当事人应当互谅互让，共同提高涉案小区的居住环境质量和物业管理水平。关于龙某集团提交的管理费账目公布情况的证据材料，因本案与其他二案是系列案，三案的被告均确认龙某集团仅向业主公布一次账目情况，不确认其他的账目公布情况，且龙某集团也未提交相关证据证实其另几次公布账目情况，故该证据不予呆信，只采纳双方当事人均确认的财务账目公布情况的证据。龙某集团作为龙某峰景某乙小区的物业管理公司，应当以为小区业主提供符合约定的管理服务为己任，与小区的业主是相互依存的关系，是服务与被服务关系，而非对立关系，但从谢万营、陈秋香提交的信息截图看，龙某集团的工作人员在工作中存在不当言论，无论该言论是否为其员工所说，龙某集团均应引以为戒，不断提高服务质量，以服务质量赢得业主的认可，并自愿交纳物业管理费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第三项、第四十二条第一款的规定，于2016年7月5日作出如下判决：一、谢万营、陈秋香在判决发生法律效力之日起十日内向某集团支付2013年11月1日起至2015年9月30日止的物业管理费3744.2元；二、驳回龙某集团的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，龙某集团负担7元，谢万营、陈秋香负担43元。上诉人谢万营、陈秋香与被上诉人龙某集团对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合谢万营、陈秋香的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1．《物业服务合同》的效力认定；2．龙某集团主张谢万营、陈秋香给付2013年11月1日至2015年9月30日的物业管理费应否支持。现评析如下：关于《物业服务合同》的效力认定问题。涉案《物业服务合同》是谢万营、陈秋香所在小区的业委会代表全体业主于2012年5月与龙某集团所签署，该合同出自签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。谢万营、陈秋香上诉认为《物业服务合同》在2013年7月经业主公投没有通过，属于无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。虽然上述合同约定期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，故一审法院认定该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同，而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业管理服务合同，该合同期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，并无不当，本院予以确认。谢万营、陈秋香上诉认为合同已届满，龙某集团继续提供物业管理服务，属于非法滞留及扩大收费、重复收费等意见欠缺理据，本院不予支持。关于龙某集团主张谢万营、陈秋香给付2013年11月1日至2015年9月30日的物业管理费应否支持的问题。承上所述，涉案《物业服务合同》为合法有效合同，该合同对谢万营、陈秋香具有约束力，且涉案小区仍由龙某集团在继续提供物业管理服务，谢万营、陈秋香已实际接受了龙某集团的服务，理应向某集团支付相应对价，因谢万营、陈秋香未向某集团支付2013年11月1日至2015年9月30日的物业管理费，因此，一审法院判决谢万营、陈秋香向某集团支付上述期间物业管理费正确，本院予以维持。而物业管理费的盈亏及公共收益问题确实涉及全体业主的利益，谢万营、陈秋香对此主张有关权益，应另循其他合法途径解决，但其无权直接主张属全体业主所有的公共收益抵扣其欠付龙某集团的物业管理费，因此，谢万营、陈秋香上诉认为其欠付2015年4月30日止的物业管理费应在龙某集团收取的公共收益中属谢万营、陈秋香的份额中抵扣，以及2015年5月1日之后的物业管理费因合同届满而无需支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，谢万营、陈秋香认为龙某集团未依约提供物业服务问题，经一审法院现场勘查，龙某集团提供的物业管理服务，基本符合合同要求，同时该院也指出了龙某集团在提供服务中存在瑕疵的地方，故龙某集团作为涉案小区的物业管理单位，仍应提高管理水平，并按照合同附件约定改善整体环境。而物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，在本案中未有充分证据证实龙某集团提供的物业管理服务存在重大瑕疵或者未履行大部分合同义务的情况下，作为物业使用人的谢万营、陈秋香不能因龙某集团某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务，因此，谢万营、陈秋香主张撤销一审判决，理据不充分，本院不予支持。谢万营、陈秋香上诉主张追究龙某集团弄虚作假、提供假证的法律责任问题，因其就此提供依据不足，故本院不予采纳。至于谢万营、陈秋香二审主张判决龙某集团依照《前期物业服务协议》、《物业服务合同》规定，公示并决算物业费账目，返还全部公共收益，并承担相应违约责任问题，由于其在一审没有提出反诉，且龙某集团不同意在本案中一并处理，故本案不予审处。综上所述，上诉人谢万营、陈秋香的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人谢万营、陈秋香负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月二十二日书记员 邓安达 关注公众号“”