（2016）粤0606民初14112号
裁判日期: 2016-10-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
佛山市顺德区怡安物业管理有限公司与赖锦良、李素彦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区怡安物业管理有限公司,赖锦良,李素彦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初14112号原告：佛山市顺德区怡安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场3066。法定代表人：李用意。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。被告：赖锦良，男，1974年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：李素彦，女，1972年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司与被告赖锦良、李素彦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法由审判员刘赞强适用小额诉讼程序，于2016年9月28日、10月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎邦健，两被告的委托诉讼代理人李志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告支付佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑清雅阁D座508从2010年6月至2016年7月的物业管理服务费6386.2元及因此产生的违约金（从2010年6月6日起按日千分之一计算至物业服务费全部清还之日止，暂计至2016年7月5日违约金为6992.9元）；2.判令两被告支付从2010年6月至2016年7月的车位清洁费740元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2006年5月7日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对两被告所有的佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑清雅阁D座508物业进行物业管理。双方签订协议时约定物业服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.8元计算，每月应支付物业服务费76.3元，并应于每月5日前缴纳，每逾一天交纳则按千分之五计收违约金。两被告从2010年6月开始欠交物业服务费。另外，原告对上述小区内每个车位收取每月10元的车位清洁费，两被告在小区内拥有一个车位，从2010年6月开始欠交。综上，为维护原告合法权益，遂提出上述诉讼请求。被告赖锦良、李素彦辩称，1.原告诉求的物业服务费部分超过诉讼时效，即2010年6月至2014年8月部分已经超过诉讼时效。2.原告诉求的物业服务费计算方式错误。被告物业实际上为88.3平方米，按照前期物业服务协议，每平方米物业服务费0.8元的计算，被告每月需支付的物业服务费应当是70.64元。3.原告诉求的违约金过高，超过法律规定。4.原告诉求车位清洁费没有事实及法律依据。5.原告在履行前期服务协议约定的过程中，存在严重违约行为，是原告违约在先。原告的起诉均没有事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告与两被告于2006年5月7日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对两被告名下位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑清雅阁D座508物业进行物业管理。收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.8元计算，并应于每月5日前缴纳，每逾一天交纳则按千分之五计收违约金。两被告欠交2010年6月至2016年7月的物业服务费。另外，原告对上述小区内每个车位收取每月10元的车位清洁费，但两被告称没有使用过小区内汽车位，也没有缴交过每月10元的车位清洁费。另查明佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会池塘路2号豪雅苑清雅阁D座508的产权人是两被告，套内建筑面积为88.3平方米。原告自2016年7月30日起撤离涉案小区，双方的物业服务合同终止。本院认为，本案争议焦点：1.原告主张的部分物业服务费有否超过诉讼时效期间；2.原告有否存在违反双方签订的《前期物业服务协议》的违约行为；3.双方在《前期物业服务协议》中约定的每月物业服务费应为多少；4.原告主张的违约金是否过高；5.原告主张的车位清洁费是否有事实依据。关于第1个争议焦点，双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务管理费的交纳方式和时间为“采用银行代收代交方式于每月5日前交纳”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。两被告的委托诉讼代理人称原告没有书面向两被告书面催交过物业服务费。但这也意味着，两被告即不排除原告以口头方式向两被告催收过物业服务费。结合两被告至今仍居住在涉案小区的情况，本院认为不能排除原告以口头等方式曾向两被告催收物业服务费的可能性。因此，本院对两被告辩称，原告诉请的2010年6月至2014年8月的物业服务费已超过二年的诉讼时效期间的主张不予采纳。关于第2个争议焦点，根据法庭主持双方到涉案小区现场勘查的结果，两被告反映的涉案小区内消防、雨棚、路灯等公用设施和公共活动场地破损严重，垃圾堆放混乱，小区外围食店的油烟排入小区；以及小区内车辆停放混乱等情况均属实。据此，本院认定原告存在违反双方签订的《前期物业服务协议》的违约行为，两被告有权以此抗辩延后交纳或少交纳物业服务费。关于第3个争议焦点，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费按建筑面积每平方米每月0.8元计算，原告提交的《房地产产权情况表》记载涉案房产的套内建筑面积为88.3平方米，据此计算得出每月的物业服务费为70.64元。《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，以及《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据以上法律法规的规定，并结合本案中原告没有按照约定提供应有的物业服务质量的实际情况，本院酌定两被告每月只需向原告交纳原物业服务费70%的金额。关于第4个争议焦点，因为本院已认定原告所提供的物业服务明显不符合双方签订的《前期物业服务协议》，属违约在先，所以原告无权要求两被告支付迟延交纳物业服务费而产生的违约金。关于第5个争议焦点，原告在诉讼中并没有举证证明两被告拥有或占有、使用汽车车位，所以原告要求两被告支付车位清洁费没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条和第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告赖锦良、李素彦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司支付2010年6月至2016年7月共74个月的物业服务费3659.15元（70.64元／月×74×70%）；二、驳回原告佛山市顺德区怡安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为76.49元，（原告已预交），由原告负担60元，两被告负担16.49元。本判决为终审判决。审判员 刘赞强二〇一六年十月二十二日书记员 刘远顺第1页共1页 来源：百度“”