（2016）辽01民终11520号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人沈俊杰与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈俊杰,沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11520号上诉人（原审原告）：沈俊杰，女，1982年7月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）:沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路105-8号31。法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李光勇，男，1958年1月16日出生，汉族，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：黄明慧，女，1988年8月2日出生，汉族，该公司员工。上诉人沈俊杰因与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称“加州阳光花园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。沈俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人给付逾期办证违约金11,214元；2.本案上诉受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同系开发商单方拟定的格式合同，开发商在合同中自行承诺违约责任，该约定应得到有效执行。二、被上诉人在原审中所辩称的影响办证因素不属于不可抗力，也不属于情势变更，让上诉人承担损失没有道理。三、原审适用法律错误。原审法院片面强调违约金的补偿性，无视违约金的惩罚属性。加州阳光花园公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈俊杰向一审法院起诉请求：要求加州阳光花园公司给付逾期办证违约金11,214元及诉讼费用。一审法院认定事实：沈俊杰与加州阳光花园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定沈俊杰购买加州阳光花园公司开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22-1号1-12-1室房屋一处，建筑面积为63.73平方米，总房款为341,374元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”2013年7月10日，沈俊杰办理入住手续。2016年4月28日，沈俊杰来院诉讼。加州阳光花园公司至今未将沈俊杰所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈俊杰与加州阳光花园公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月10日，沈俊杰办理入住手续，加州阳光花园公司应于2014年7月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，加州阳光花园公司至今未将沈俊杰所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于沈俊杰请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，沈俊杰已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因加州阳光花园公司的违约行为而导致沈俊杰遭受直接经济损失，而根据加州阳光花园公司提供的相关证据，加州阳光花园公司的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由加州阳光花园公司向沈俊杰支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即3413.74元(341,374元×1%)。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈俊杰支付逾期办证违约金3413.74元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担25元，由原告沈俊杰承担15元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，加州花园公司于二审中承诺于2016年12月31日前办理完涉案房屋的初始登记批复，如到期未完成，将由业主继续按照合同约定标准主张逾期办证违约金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及履行情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，虽然双方合同中约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，但原审法院在综合考虑被上诉人的违约原因、程度、上诉人对于损失的举证证明情况，根据合同法及司法解释的相关规定，结合同地区实际情况，将合同约定的逾期办证违约金标准调整为已付总房款的百分之一，依据基本充分，并未明显超出裁量权行使范围。对于上诉人提出被上诉人应按合同约定办理房证，支付违约金的主张，因被上诉人于二审中承诺“于2016年12月31日前取得涉案房屋的初始登记批复，如到期未完成，将由业主继续按照合同约定标准主张逾期办证违约金”，又鉴于本案涉诉房屋所属园区逾期办证原因的特殊性，为切实维护业主的权益，促使被上诉人尽快办理产权登记事宜，保护上诉人的合法诉权，本院认为，被上诉人应于2016年12月31日履行完毕合同约定的报备义务，若在此期限内仍未完成该义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈俊杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年十月二十一日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”