（2016）川0191民初4992号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-06
案件名称
成都市泰豪酒店管理有限公司与重庆万友康年大酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市泰豪酒店管理有限公司,重庆万友康年大酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4992号原告：成都市泰豪酒店管理有限公司，住所地：成都高新区中和街办双龙社区4组龙祥佳苑2号。法定代表人董云翔。委托代理人：董明万，四川银证律师事务所律师。一般授权代理人。被告：重庆万友康年大酒店，住所地：重庆市渝中区长江二路**号。法定代表人隗坤,系公司董事长。委托代理人：闻建华，四川致高守民律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：吴增蕊，四川致高守民律师事务所律师。特别授权代理人。原告成都市泰豪酒店管理有限公司（以下简称“泰豪酒店”）诉被告重庆万友康年大酒店（以下简称“万友康年”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审判。于2016年5月20日、10月21日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告法定代表人董云翔及委托代理人董明万、被告委托代理人吴增蕊到庭参加诉讼，第二次开庭，原告法定代表人董云翔、被告委托代理人吴增蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰豪酒店诉称，原告于2010年12月1日租赁业主刘礼智、赵发建等一栋约5000平米的清水房，租期20年。原告投资了一千多万元新建了泰豪酒店，经营效益较佳。被告于2013年11月28日与原告签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于成都市高新区中和镇中柏大道新会展附近的泰豪酒店租赁给被告从事酒店经营业务。同时约定每年度租金为250万元，共10年。双方按照约定办理完酒店交割，并已经正常履行了近四年。2016年1月28日、2月24日，被告万友康年及其律师突然提出解除合同，迫于无奈，原告泰豪酒店同意解除合同，但是被告应当承担解除合同以后的损失。故请求判令：被告泰豪酒店向原告万友康年赔偿因提前解除合同造成的损失17843586.35元。被告万友康年辩称，因经营状况恶劣，万友康年已经无法继续租用泰豪酒店的房屋进行经营，故要求提前解除合同。万友康年已经实际支付房租至2016年11月27日，现提前解除合同距租金到期还有一定期限，也可以减小泰豪酒店的损失。对于万友康年提前解除合同而应当承担的违约金，只愿意承担2000000元。此外，对于装修损失，可以承担泰豪酒店主张金额的20%。因泰豪酒店除了房屋空置期外并未实际产生其他损失，故不应承担其余的赔偿费用。经审理查明，2013年11月28日，泰豪酒店与万友康年签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定泰豪酒店将其租用的位于高新区中和街办双龙社区4组龙祥佳苑2号物业1-4层租给万友康年使用，建筑面积4382平方米，可正常经营搭建面积500平方米，租赁期限为10年，每年租金为2500000元。合同签订后，泰豪酒店依约将带装修的涉案房屋交付万友康年，万友康年依约支付房租至2016年11月27日。2016年1月，因经营状况恶化，万友康年向泰豪酒店提出提前解除合同，泰豪酒店未予以认可，要求万友康年继续履行合同。在庭审过程中，泰豪酒店与万友康年均表示同意解除合同，万友康年表示已经搬离涉案房屋，但未将涉案房屋交还给泰豪酒店。再查明，泰豪酒店于2010年12月、2011年3月与涉案房屋的使用权人分别签订了租房协议，约定了租赁期限及租金标准。后又于2013年12月再次签订租赁协议，补充约定了之前未明确的租赁期内后四年的租金标准，并对税费的承担方式进行了变更。以上事实有《房屋租赁合同》以及原、被告的陈述等证据足以认定。本院认为，泰豪酒店与万友康年签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，万友康年因经营不善要求提前解除合同，泰豪酒店在庭审中予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年5月20日解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，泰豪酒店有权要求万友康年赔偿因提前解除合同而造成的损失。在《房屋租赁合同》及补充协议中，双方未就提前解除合同的违约责任承担方式进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的约定，万友康年应当赔偿因其提前解约而给泰豪酒店造成的损失。泰豪酒店主张其损失包括：1、增加的房屋租金损失5215098.8元；2、增加的税费损失3981009.77元；3、可得利益损失4247477.78元；4、酒店装修整改损失4400000元。对于泰豪酒店主张的损失，本院分别认定如下：对于增加的房屋租金及税费损失，在与万友康年签订租赁合同后，泰豪酒店确实与涉案房屋的使用权人再次签订了合同，对于未明确的租金标准及税费负担问题进行了补充约定，泰豪酒店认为其系因考虑到租赁期内有万友康年支付的每年2500000元的租金作为保障，为了保证与万友康年的租赁合同能顺利履行，才与涉案房屋使用权人确定了本无须当时就进行确定的租金标准，还将本约定由涉案房屋使用权人承担的税费改为了由泰豪酒店承担，故主张其后与涉案房屋使用权人签订的合同中确定的租金总价与第一次签订的合同中租金标准的差价与产生的税费系因万友康年而产生，现万友康年提前解除合同应当承担此部分的差额。本院认为，泰豪酒店与涉案房屋的使用权人签订租赁合同约定租金标准和税费的承担方式与万友康年无关，且万友康年与泰豪酒店提前解除合同后，泰豪酒店仍可将涉案房屋出租，此部分差额也能进行填补。再次，泰豪酒店向涉案房屋使用权人租用房屋再进行转租系商业行为，再次转租能否盈利系泰豪酒店应当承担的商业风险，故泰豪酒店的此部分主张非因万友康年提前解约而造成的损失。此外，泰豪酒店与涉案房屋使用权人补充签订合同是在与万友康年签订合同之后，此部分费用也非万友康年在签订合同时能够预见，故对于泰豪酒店要求万友康年赔偿增加的房租损失5215098.8元、增加的税费3981009.77元的主张不予支持。对于可得利益损失，泰豪酒店与万友康年约定的租赁期内租金的总额与泰豪酒店需要支付给涉案房屋使用权人的租金差额为泰豪酒店的可得利益，但万友康年提前解除合同后，泰豪酒店仍可将涉案房屋出租，故泰豪酒店因万友康年提前解除合同而产生的可得利益损失为涉案房屋空置期的租金。考虑到涉案房屋面积较大，整体再次出租可能需要较长的时间，故认定房屋空置期为一年的合理期间即2500000元的租金损失，对泰豪酒店可得利益主张的损失予以部分支持。对于酒店装修整改损失，泰豪酒店将带装修的涉案房屋交付万友康年使用，对于正常使用的折旧部分万友康年本无须再向泰豪酒店支付赔偿费用，但因万友康年租用涉案房屋用于经营酒店，对于装修的使用折旧程度高于其他用途，且万友康年表示愿意对此部分费用予以分担20%，故对于泰豪酒店的此项诉请予以部分支持，根据诉请的4400000元计算20%金额认定为880000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆万友康年大酒店于本判决生效之日起十五日内向原告成都市泰豪酒店管理有限公司支付赔偿金3380000元；二、驳回原告成都市泰豪酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费13400元，由原告成都市泰豪酒店管理有限公司承担6700元，被告重庆万友康年大酒店承担6700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟珏二〇一六年十月二十一日书 记 员 张勤 更多数据：