（2016）鄂0902民初2286号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-05
案件名称
刘新平与湖北荣上置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
孝感市孝南区人民法院
所属地区
孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘新平,湖北荣上置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0902民初2286号原告：刘新平，男，1961年2月17日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：关春堂，湖北松之盛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、上诉、申诉，代为申请强制执行，代领、代签诉讼文书等。被告：湖北荣上置业有限公司。住所地：孝感市孝南经济开发区仙女湖路。组织机构代码号：058129499。法定代表人：张春凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽，湖北卓创德赛律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告刘新平与被告湖北荣上置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘新平的委托诉讼代理人关春堂、被告湖北荣上置业有限公司的委托诉讼代理人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新平向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告湖北荣上置业有限公司向原告刘新平支付延期交房违约金17485元，暂计算至2016年5月31日，实际要求计算至交付符合房屋条件之日（或判决书确定的给付之日）止，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告刘新平于2014年与被告湖北荣上置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖北荣上置业有限公司开发的房屋。合同约定，被告湖北荣上置业有限公司应于2015年6月30日前向原告刘新平交房，同时约定，若被告湖北荣上置业有限公司逾期交房30日内的，每日向原告刘新平支付已付房款的万分之一作为违约金，超过30天的每日按已付房款的万分之二支付违约金（不作累加）。合同签订后，原告刘新平依约向被告湖北荣上置业有限公司支付了房款，但被告湖北荣上置业有限公司未能按合同约定的交房日期按时交房，一直拖延至2015年11月5日，原告刘新平基于各种原因，无奈接受了被告湖北荣上置业有限公司交付的不符合交付条件的房屋。鉴于涉案房屋还存在合同及宣传册中的面积与实际交付的房屋面积及户型不一致的相关情况，合同双方就该纠纷还在协商处理中。并且被告湖北荣上置业有限公司逾期交房和办理房产证等违约情况仍然存在，原告刘新平在此向法院及被告湖北荣上置业有限公司声明，原告刘新平在主张逾期交房违约金的同时，还保留向被告湖北荣上置业有限公司主张后续其他违约责任及解除合同的权利。被告湖北荣上置业有限公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告刘新平的利益，为维护原告刘新平合法权益，请求依法支持原告刘新平的全部诉讼请求。被告湖北荣上置业有限公司辩称，1.原告刘新平签署的《说明》已明确记载被告湖北荣上置业有限公司已经履行了逾期交房的违约责任，原告刘新平已承诺不再进行追究；2.原告刘新平签署的《收楼确认书》证明被告湖北荣上置业有限公司交房符合购房条件与需求，被告湖北荣上置业有限公司已履行了房屋交付义务，原告刘新平也行使了收房权利。综上，原告刘新平的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告湖北荣上置业有限公司提交的证据一《说明》，原告刘新平认为当时是被迫签署的，被告湖北荣上置业有限公司并未履行违约责任，原告刘新平撤回不追究的承诺。本院认为，原告刘新平并未提供充分的证据证明其签订《说明》时系受胁迫，该《说明》经双方当事人协商后，由原告刘新平签字确认，是双方当事人真实意思表示，其行为和内容未违反相关法律规定，该证据具有真实性、合法性、关联性，对此证据本院依法予以采信。2.被告湖北荣上置业有限公司提交的证据二《收楼确认书》，原告刘新平认为被告湖北荣上置业有限公司交付的房屋是否符合交付条件应当有法律规定和合同约定，不能以《收楼确认书》而改变和确定。本院认为，《收楼确认书》经过双方当事人协商，是双方当事人真实意思表示，并由原告刘新平签字确认并已实际接收该房屋，该证据具有真实性、合法性、关联性，对此证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，原告刘新平与被告湖北荣上置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告湖北荣上置业有限公司开发的楚霖·鼎观世界1幢1单元803号房屋一套，房屋建筑面积为98.08平方米，单价为4306.16元，总金额为422328元。该合同第八条约定，被告湖北荣上置业有限公司应于2015年6月30日前向原告刘新平交房。合同第九条约定，被告湖北荣上置业有限公司逾期交房不超过30日，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告湖北荣上置业有限公司按日向原告刘新平支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告刘新平有权解除合同，被告湖北荣上置业有限公司应当自原告刘新平解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的5%向原告刘新平支付违约金。原告刘新平要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告湖北荣上置业有限公司按日向原告刘新平支付已付房价款万分之二支付违约金（不作累加）。合同签订后，原告刘新平依约向被告湖北荣上置业有限公司支付了房款，2015年6月30日，被告湖北荣上置业有限公司未能按合同约定的交房日期按时交房，亦未取得《孝感市商品房项目竣工验收备案证》。之后，经原、被告协商，原告刘新平于2015年11月5日到被告湖北荣上置业有限公司收房，并签订了一份《收楼确认书》，载明：“本人已与被告湖北荣上置业有限公司一起到物业进行了验收，除列于建议或意见栏内需要改善的项目外，本人对其他设备／设施感到满意，符合购房合同的条件和需求，现予以确认。同时收到以下各类文表及钥匙，对其内容表示认可，并愿意遵守鼎观世界物业服务处有关规定，共同营造优美、文明安宁的居住环境”，并附有文本类、钥匙类、建议或意见以及注意等事项，原告刘新平在业主签名处签字确认。同时，原告刘新平向被告湖北荣上置业有限公司出具了一份《说明》，载明：“由于湖北荣上置业有限公司未在合同签订交房日期前（2015年6月30日）将房屋交付使用，现根据《房屋买卖合同》中第九条相关规定做出赔偿，在收到此笔赔偿款后不再对湖北荣上置业有限公司进行追究，赔偿金额为9460.60元”，原告刘新平在领款处签字确认。之后，原告刘新平认为被告湖北荣上置业有限公司逾期交房和办理房产证等违约情况仍然存在，被告湖北荣上置业有限公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告刘新平的利益。故原告刘新平诉至法院，请求依法判决被告湖北荣上置业有限公司向原告刘新平支付延期交房违约金17485元，暂计算至2016年5月31日，实际要求计算至交付符合房屋条件之日（或判决书确定的给付之日）止，并承担本案诉讼费用。本院认为，根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.被告湖北荣上置业有限公司是否向原告刘新平履行了交付房屋的义务？2.被告湖北荣上置业有限公司是否履行了逾期交房的违约义务？一、关于被告湖北荣上置业有限公司是否向原告刘新平履行了交付房屋义务的问题本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”因此，上述关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规定属于法律禁止性规定。由于禁止性规范分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范行为才能被确认为无效。从上述规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果看，被告湖北荣上置业有限公司作为房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。因此，该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。本案中，被告湖北荣上置业有限公司在未取得《孝感市商品房项目竣工验收备案证》的情况下将房屋交付给原告刘新平的行为违反的是管理性的禁止性规定，并未违反效力性的禁止性规范。由于原告刘新平于2015年11月5日到被告湖北荣上置业有限公司收房，并签订了一份《收楼确认书》，该确认书是双方当事人真实意思表示，其行为和内容未违反效力性禁止规范，不应当确认为无效。因此，被告湖北荣上置业有限公司向原告刘新平交付房屋，其房屋的交付行为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，原告刘新平在《收楼确认书》签字并接收房屋后，当事人对此无另行约定的情形下，应当视为对该房屋的交付使用，故被告湖北荣上置业有限公司已向原告刘新平履行了交付房屋的义务。二、关于被告湖北荣上置业有限公司是否履行了逾期交房的违约义务问题本院认为，原告刘新平与被告湖北荣上置业有限公司于2014年1月25日签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其行为和内容未违反相关法律规定，该合同合法有效。合同签订后，原告刘新平依据合同约定向被告湖北荣上置业有限公司支付了房款，被告湖北荣上置业有限公司未能按合同约定的交房日期（2015年6月30日）交付房屋，直至2015年11月5日原告刘新平到被告湖北荣上置业有限公司收房。因此，被告湖北荣上置业有限公司逾期向原告刘新平交房的行为已明显构成违约，应当承担相应的违约责任，承担违约责任的方式应当按照合同约定进行处理。鉴于原告刘新平在向被告湖北荣上置业有限公司出具的《说明》中明确表示：“被告湖北荣上置业有限公司根据《房屋买卖合同》中第九条相关规定做出赔偿（赔偿金额为9460.60元），原告刘新平在收到此笔赔偿款后不再对湖北荣上置业有限公司进行追究。”由于该《说明》是原告刘新平真实意思表示，原告刘新平也未提供充分的证据证明其出具《说明》时受胁迫，且《说明》中载明的内容也未违反相关法律规定，故该《说明》合法有效，应受法律保护。在原告刘新平向被告湖北荣上置业有限公司出具《说明》后，应当视为双方当事人对逾期交房违约责任的承担方式予以变更，该变更合法有效。另外，由于原告刘新平明确表示在收到赔偿款后不再对湖北荣上置业有限公司进行追究，应视为对其权利的放弃。因此，被告湖北荣上置业有限公司在向原告刘新平支付违约赔偿金9460.60元后，其已履行了逾期交房的违约义务。综上所述，原告刘新平在向被告湖北荣上置业有限公司出具《收楼确认书》后，被告湖北荣上置业有限公司已履行了交付房屋的义务；原告刘新平向被告湖北荣上置业有限公司出具《说明》后，被告湖北荣上置业有限公司已履行逾期交房违约的义务。故原告刘新平在收房并领取违约赔偿金后，继续要求被告湖北荣上置业有限公司承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘新平的诉讼请求。本案诉讼费用237元，由原告刘新平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 刘光辉审 判 员 张亚斌人民陪审员 肖应平二〇一六年十月二十一日书 记 员 熊 曾附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告刘新平提交证据如下：证据一：原告刘新平的身份证复印件一份。证明原告刘新平的身份情况以及诉讼主体资格。证据二：《商品房买卖合同》一份。证明原告刘新平的诉讼主体资格以及原、被告之间房屋买卖的事实。证据三：收款收据、不动产销售发票。证明原告刘新平在被告湖北荣上置业有限公司购买房屋以及交付房款的事实。被告湖北荣上置业有限公司提交的证据如下：证据一：《说明》一份。证明被告湖北荣上置业有限公司履行了逾期交房的违约责任，原告刘新平承诺不再追究。证据二：《收楼确认书》一份。证明被告湖北荣上置业有限公司交房符合购房条件和需求，被告湖北荣上置业有限公司已履行了交房义务，原告刘新平行使了收房权利。 搜索“”