（2016）闽0181民初2942号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-04-13
案件名称
朱林杰与福清融侨置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱林杰,福清融侨置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十五条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初2942号原告：朱林杰，男，1986年3月2日出生，汉族，住杭州市萧山区，现住福建省福清市。被告：福清融侨置业有限公司，住所地福建省福清市阳下街道洪宽工业村（福清洪宽工业村开发有限公司中心大楼二层），统一社会信用代码91350181058425079Q。法定代表人：林宏修，总裁。委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所执业律师。原告朱林杰与被告福清融侨置业有限公司（以下简称融侨置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序,于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告朱林杰，被告融侨置业公司委托诉讼代理人严淋、高冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱林杰向本院提出诉讼请求：撤销朱林杰与融侨置业公司于2014年11月26日签订的合同编号为20140380042的《商品房买卖合同》，融侨置业公司赔偿朱林杰200,000元。事实和理由：1.2014年11月26日朱林杰与融侨置业公司签订购房合同，但所签订合同不是朱林杰真实意思表示。理由如下：首先，融侨置业公司于2014年10月18日举办福清融侨泷郡高层一期售罄业主答谢会，宣传泷郡高层1期售罄。朱林杰以为开盘的房源很抢手（已经卖完），才确定签合同。融侨置业公司故意隐瞒销量不佳的真相，用虚假的稀缺、抢手来诱导朱林杰做出错误意思表示。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，该买卖合同属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十四条规定的可撤销合同。其次，融侨置业公司发布广告宣传2015年底环城路通车，强调项目对面将建购物中心，给朱林杰一种繁荣的假象，但至今环城路没有通车，也没有要建购物中心的迹象。因此，融侨置业公司发布的广告存在虚假宣传，误导朱林杰做出非真实意思表示。再次，开盘当日融侨置业公司有作保值承诺（首期房源即买即涨，现在入手泷郡高层即买即涨），即卖方提供的商品房有保值不降价。融侨置业公司的保值承诺让朱林杰以为不会再降价，故立即签下买卖合同。而2期开盘的房源却降价销售，导致朱林杰已买房屋价格被拉低不保值。融侨置业公司是用虚假的承诺来诱导消费者。根据《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第二项规定，融侨置业公司的行为属于价格欺诈行为。综之，如果融侨置业公司没有作保值承诺，没有告知最低价、马上涨价、售罄，朱林杰不会产生错误认识，不会与融侨置业公司签订合同。2.融侨置业公司的虚假宣传属于欺诈行为，侵害了朱林杰的知情权，应当适用惩罚性赔偿，故融侨置业公司应赔偿朱林杰200,000元。另融侨置业公司房屋降价补差价的承诺也是朱林杰主张赔偿的依据。3.本案诉讼时效应当自朱林杰知道被融侨置业公司欺诈时起算，朱林杰于2015年底才意识到讼争房屋可能已经降价，2016年1月要求融侨置业公司公开价格信息，并非在签订合同时就已知晓，朱林杰起诉没有超过诉讼时效。综上，根据《合同法》第五十四条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条规定，请求判如所请。融侨置业公司辩称：1.讼争合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。融侨置业公司不存在虚假宣传或价格欺诈情形，朱林杰无权主张撤销讼争合同。理由如下：其一，朱林杰在融侨置业公司于2014年10月18日举办泷郡高层一期售罄业主答谢会之前，即已做出认购讼争商品房的真实意思表示，并与融侨置业公司签订了《认购协议书》和《签约确认单》。之后，朱林杰不但履行了全部的付款义务，还在完全了解合同各个条款的情况下与融侨置业公司签订了讼争《商品房买卖合同》。可见，讼争合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。其二，依据讼争合同附件六合同补充协议第六条以及第十一条第4点的约定，说明朱林杰已明确知悉融侨置业公司的宣传行为不构成对朱林杰的任何承诺。因此，融侨置业公司根本不存在朱林杰诉称的虚假宣传和价格欺诈情形。况且，朱林杰诉称融侨置业公司宣传2015年底环城路通车等，也是融侨置业公司基于对政府行为的信赖才做出的。讼争合同不符合《合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。2.如上所述，讼争合同系双方真实意思表示，融侨置业公司不存在虚假宣传或欺诈情形。那么，朱林杰以融侨置业公司存在欺诈为由，诉请融侨置业公司应向其赔偿200,000元，缺乏相应依据。此外，讼争商品房单价为4749.15元/平方米，总价仅为420,780元，而朱林杰却在没有任何依据的情况下，向融侨置业公司主张200,000元赔偿，其行为涉嫌敲诈。且朱林杰在庭审中明确表示其现在已另有适宜居住的房屋，不想购买讼争商品房。可见，朱林杰显然想以融侨置业公司存在欺诈为借口，达到解除讼争合同并获取非法利益的目的。朱林杰要求融侨置业公司赔偿200,000元，缺乏事实和法律依据。3.依据《合同法》第五十五条第一款关于撤销权除斥期间为一年的规定，朱林杰于2014年11月26日与融侨置业公司签订《商品房买卖合同》，其应于2015年11月25日前提起撤销之诉，而朱林杰于2016年5月10日才起诉，已超过一年的除斥期间。朱林杰没有证据证明其系于2015年底才知道撤销事由，应承担举证不能的后果。且上述除斥期间，不存在诉讼时效中断、中止的情形。综上，请求驳回朱林杰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.融侨置业公司对朱林杰提交的2014年广告宣传单的真实性有异议，但其提交的《答辩状》却对朱林杰诉称”其宣传2015年底环城路通车”予以认可，并辩称是基于福清侨乡报及福清市新闻网的报道而做出的，故对朱林杰主张融侨置业公司宣传2015年底环城路通车予以采信；2.朱林杰主张开盘当日融侨置业公司对讼争商品房有作保值承诺，并提交2015年广告宣传单、宣传照片、视频等予以证实，融侨置业公司辩称融侨集团承诺的保值是针对二期商品房，与本案没有关联性，因上述证据无法体现广告发布的时间系开盘当日，故朱林杰关于融侨置业公司保值承诺的主张，不予采信。经审理查明，位于福清市阳下街道洪宽工业村”融侨新城·泷郡”项目系由融侨置业公司开发建设。2014年9月25日融侨置业公司取得融侨新城·泷郡2#楼的商品房预售许可证。2014年9月27日融侨置业公司（甲方）与朱林杰（乙方）签订《认购协议书》，约定：乙方自愿购买甲方开发的位于融侨新城·泷郡高层项目1期2号楼3层02单元；该单元建筑面积约88.62平方米；购房款单价为6196.22元／平方米，总价为549,109元；乙方支付20,000元，作为定金，并享受40,000元的优惠金额；付款方式为一次性付款，享9.4折优惠，乙方应于签订本协议书当日向甲方支付定金20,000元，并于2014年11月25日前向甲方支付购房款总价的30%（含定金）；甲方对该项目进行宣传的所有相关资料仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分。2014年10月10日朱林杰（甲方）与福州倍好文化传播有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方接受甲方委托，就融侨新城·泷郡高层项目，促成甲方与开发商达成该项目房源团购额外优惠；甲方向乙方支付团购服务费8000元，享受每平方米优惠500元的专属优惠。2014年10月18日融侨置业公司举办泷郡高层1期售罄业主答谢会。2014年11月25日融侨置业公司出具《签约确认单》，载明成交总价420,870元，朱林杰应于2014年10月10日付106,261元，于2014年11月25日付294,609元，朱林杰在客户确认处签名盖章。朱林杰分别于2014年11月5日、同年11月25日向融侨置业公司支付购房款106,261元、294,609元。2014年11月26日融侨置业公司与朱林杰签订合同备案编号为20140380042的《商品房买卖合同》，约定朱林杰向融侨置业公司购买涉案商品房;该商品房建筑面积88.62平方米，单价为每平方米4749.15元，总金额420,870元；朱林杰应于签订《商品房买卖合同》当日向融侨置业公司支付420,870元（含定金20,000元）。合同附件6合同补充协议第六条约定，出卖人对本项目进行宣传的有关广告、宣传资料、沙盘、模型、户型图等仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的任何承诺，对双方不具约束力，双方之间的具体权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，合同未约定的，以政府批文或规划为准。当日，融侨置业公司通过福清市房地产信息备案网站向福清市房地产管理交易所备案，并申请预购商品房预告登记。另查明，融侨置业公司广告宣传为”500米外，福清交通大动脉-环城路，明年底即通车；现在入手【泷郡高层】，即买即涨”等内容。本案双方争议的主要焦点为：融侨置业公司是否存在欺诈。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：”一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”同时，《合同法》第五十四条第二款规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，认定当事人是否实施了欺诈行为，所参考的时间点应当是在合同订立之前而非合同成立之后。本案中，朱林杰于2014年9月27日与融侨置业公司签订《认购协议书》，认购涉案商品房，支付了20,000元定金，并于2014年10月10日与福州倍好文化传播有限公司签订《协议书》，委托该公司促成其与融侨置业公司达成按照该项目房源团购额外优惠。而融侨置业公司于2014年10月18日举办泷郡高层1期售罄业主答谢会。可见朱林杰在融侨置业公司举办泷郡高层1期售罄业主答谢会之前，即已做出认购讼争商品房的真实意思表示，之后朱林杰还签署了《签约确认单》，不但履行了全部的付款义务，还与融侨置业公司签订了讼争《商品房买卖合同》。因此，讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，朱林杰以融侨置业公司隐瞒销售不佳真相，用虚假的稀缺抢手诱导其做出错误意思表示为由，主张融侨置业公司具有欺诈销售行为的理由不能成立。其次，《合同法》第十五条规定：”要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，由于融侨置业公司的宣传彩页所载明的”福清交通大动脉-环城路，明年底即通车”等内容未写入讼争《商品房买卖合同》，环城公路属市政工程，非融侨置业公司开发规划范围内的配套设施，没有证据证明这些宣传内容对于讼争《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。故仅凭融侨置业公司的宣传彩页不足以认定朱林杰因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。融侨置业公司的上述宣传行为（销售广告、宣传资料）应属于要约邀请范畴，朱林杰与融侨置业公司签署的《认购协议书》和《商品房买卖合同》亦明确融侨置业公司进行宣传的有关广告、宣传资料仅供参考，不作为《商品房买卖合同》的组成部分，朱林杰在签署合同时应当知晓上述内容及法律后果。环城公路通车规划为公共设施且相关信息具有公开性，并非融侨置业公司所能决定。因此，朱林杰以融侨置业公司虚假宣传为由，主张撤销讼争《商品房买卖合同》的理由不能成立。再者，即使认定融侨置业公司有作保值承诺，融侨置业公司所应承担的责任也是违约责任，而不构成欺诈。因此，对于朱林杰主张融侨置业公司存在价格欺诈行为，其法律后果应是融侨置业公司承担违约责任，而不构成导致合同可撤销的法定事由。综上所述，本案中没有证据证明在讼争《商品房买卖合同》订立前或者订立过程中，融侨置业公司向朱林杰故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况，并导致朱林杰做出了订立合同的错误意思表示，融侨置业公司的行为不构成欺诈，朱林杰要求撤销讼争《商品房买卖合同》的理由不成立，不予支持。讼争《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，且未违反法律法规的禁止性规定，其效力应予以确认。朱林杰提出的赔偿请求建立在撤销合同成立的基础之上，因撤销合同的主张不成立，朱林杰请求赔偿的诉请亦不成立。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回朱林杰的诉讼请求。案件受理费7613元，由朱林杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 莉审 判 员 吴叔凯人民陪审员 刘忠霖二〇一六年十月二十一日书 记 员 王小亮 更多数据：搜索“”来源：