（2016）苏0509民初5629号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-02
案件名称
肖安祥与吴江市恒达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖安祥,吴江市恒达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5629号原告肖安祥。被告吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号。法定代表人缪新华，董事长。委托代理人文志波，系该公司员工。原告肖安祥与被告吴江市恒达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法由审判员沈国全独任审判。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告肖安祥、被告恒达公司的委托代理人文志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖安祥诉称，原告于2014年3月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购房款已通过贷款方式付清。合同载明：被告应于2015年12月30日交房，被告在制式合同上关于逾期交房违约责任并未明确表示，因原告于被告在购买商品房期间，处于弱势，被告告知原告合同无修改的余地，当时，原被告并未对合同条款进行商榷修改。2015年12月16日，被告以书面形式通知原告，商品房因为某些原因无法按时交付原告，且通告中并未明确告知原告具体的交房日期，仅描述房屋可能将在未验房的前提下计划于“2016年1月25日左右”交钥匙，违约金按照原合同处理，直到被告通知的日期，被告都未以任何形式告知原告目前的施工进度，处理态度消极。2016年3月11日，被告又以书面形式通知原告，商品房因为诸多原因，需要再次延期，预计在2016年6月30日交付备案，商品房逾期交房违约金按总房款日息万分之一/天计算，显然是在欺负原告这些弱势群体。2016年3月15日，通过同期业主的努力争取，当日同被告签订了工程进度状况的协议书，直至书写这份起诉状，被告的具体施工进度原告仍旧不得而知，原告个人无法监督协议中的施工进度进而督促被告有效落实。交房工程进度现状与完工时间安排。原告现为租房居住，被告违反合同约定，逾期交房，造成了原告租金的损失，同时，也给原告日常生活造成了负面影响。被告在合同中约定的违约金明显低于同区域类似商品房逾期交房违约金的惯例，违反了国家相关司法解释。原被告双方签订的《商品房买卖合同》违约金条款并未体现民法通则里的第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的精神。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。为维护自身合法权益，特提起诉讼。现请求判令被告赔偿违约金如下：（1）合同交房日2015年12月30日后第二日即2015年12月31日至2016年3月29日按逾期交房90日内违约金按照总房款（706243.72元）万分之二/天，计得12712.39元；（2）2016年3月30日-实际交房日，按逾期交房超过90日的万分之五/天计算，按日后实际天数计算；2、要求被告在承诺的交房日前公示施工进度；3、被告承担本案诉讼费用。被告恒达公司辩称，该合同是双方在平等自愿的基础上订立的，合同的各项内容均经双方签字确认，并没有违反法律规定，是合法有效的，应当遵守意思自治契约自由的原则。合同中明确约定逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，恒达公司认为该约定符合相关司法解释的规定，且经原告确认，双方应当在该约定的基础上主张权利，承担责任。经审理查明，2014年3月11日，肖安祥作为买受人，恒达公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，编号为Y2014003291，约定由肖安祥向恒达公司购买其开发的位于运东淞兴路北侧奥林运河湾第15幢1单元901号房；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共100.49平方米；单价每平方米7028元，商品房总价款为706243.72元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》，且将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房违约责任的约定为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期不超过90天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，超出90天的部分每逾期一天，出卖方按天向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，肖安祥按约支付了购房款706243.72元。2015年12月16日，恒达公司向包括肖安祥在内的业主送达《延期交房告知书》，告知肖安祥预计交钥匙时间定为2016年1月25日，并在告知书上将延期交房的原因及工程进展的状况进行说明。2016年3月11日，恒达公司向包括肖安祥在内的业主送达《运河湾三、四期业主致歉函》，告知肖安祥预计在2016年6月30日能够取得住建局交付备案通知书，并在致歉函上将工程进展情况进行说明。庭审中，本院告知肖安祥，合同约定的逾期交房违约金是否过高或过低，应参照涉案房屋的租金损失，而租金损失需进行评估，但肖安祥明确表示不需评估。庭审中，恒达公司同意逾期交房违约金从逾期交房之日起均按每天万分之一计算。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《延期交房告知书》、《运河湾三、四期业主致歉函》、《运河湾四期（13#、15#、16#）交房工程进度现状与完工时间安排》、购房款发票以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应按合同约定在2015年12月30日前向原告交房，未按合同约定履行交房义务，已属违约，为此应承担逾期交房的违约责任。本案中，双方明确约定了违约金的计算标准，且原告未能提供证据证明其因被告逾期交房所造成的实际损失存在，原告主张按购房款的万分之二或万分之五每天计算违约金缺乏依据，故对原告要求被告承担每天万分之二或万分之五的违约金的诉请本院难以支持，被告同意逾期交房违约金均按每日万分之一计算，故本案逾期交房违约金均以每天万分之一计算。原告要求被告在承诺的交房日前公示施工进度，因其非被告的法定义务，缺乏依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市恒达房地产开发有限公司应支付原告肖安祥以房款706243.72元为基数，自2015年12月31日起至实际交房之日止，按每天万分之一计算的逾期交房违约金，于实际交房之日支付。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原告肖安祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由被告吴江市恒达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长 沈国全人民陪审员 杨根珍人民陪审员 严淑群二〇一六年十月二十一日书 记 员 韦舒虹