（2016）沪0118民初4275号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海宜皓投资管理有限公司,林太文,上海谊达游艺机娱乐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初4275号原告(反诉被告)：上海宜皓投资管理有限公司，住所地上海市青浦区华科东路XXX号。法定代表人：叶表，总经理。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：林太文(第一被告)，男，1961年9月22日出生，汉族，户籍所在地福建省连江县东岱镇东岱街吴厝山12号。被告(反诉原告)：上海谊达游艺机娱乐有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号底楼。法定代表人：余章庄，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海宜皓投资管理有限公司与被告林太文、上海谊达游艺机娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，第二被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本院于2016年6月16日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李庆春、两被告共同委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。审理中，根据第二被告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司就装饰装修工程进行审价。审价期间，第二被告又撤回审价申请。本院于2016年9月19日第二次公开开庭审理了本案。原告���委托诉讼代理人李庆春、两被告共同委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宜皓投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2015年5月18日签署的《房屋租赁合同》，责令被告立即迁出盈港东路XXX弄XXX号，并支付2016年1月1日至迁出日，按每月5万元计算的租金(使用费)，暂计至起诉日，为人民币20万元；2、两被告支付租金(使用费)滞纳金，以30万元本金按年6%计算，自2016年1月11日起计算至实际支付日；3、两被告支付违约金60万元，且盈港东路XXX弄XXX号内装潢和添加物判归原告所有。审理中，原告将上述诉请变更为：1、2015年12月2日解除原告与两被告于2015年5月18日签署的《房屋租赁合同》；2、两被告腾退青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋；3、两被告支付房屋使用费(按每月5万元自2016年1月1日起计算至实际腾退之日止)；4、两被告支付违约金60万元。事实和理由：2015年5月18日，原告与第一被告签订房屋租赁合同，约定原告将其从上海盛青房地产发展有限公司(以下简称盛青公司)租用的商业会所(青浦区盈港东路XXX弄XXX号)出租给第一被告，租赁期限为5年，自2015年6月1日至2020年5月31日；年租金为60万元，先付后用，每半年支付一次，于每半年首月前十日支付；逾期不支付租金累计超过30天的，原告可解除合同；被告擅自解除合同，提前退回该房屋的，应支付原告相当于12个月租金的金额作为违约金，且装潢及添加物归原告所有等。合同签订后，原告按约履行了房屋交付义务，被告除支付30万元押金外，租金仅支付至2015年12月1日，2015年12月1日之后的租金应在2015年12月10日前支付，但被告迟迟不予支付。2016年3月30日、4月15日，原告两次向被告发送律师函催讨租金，但被告至今仍未支付。对于被告支付的押金，同意在本案中一并处理，但应先行抵扣使用费。该租赁合同虽与第一被告签订，但第二被告是实际经营使用人，且第二被告在经营期间因违法经营被有关部门处罚过，故要求两被告共同承担责任。被告林太文辩称，本案所涉租赁合同是第一被告代表第二被告签订，第一被告是职务行为，合同权利义务应由第二被告承担。故本案与第一被告无关。被告上海谊达游艺机娱乐有限公司辩称，被告承认原告所主张的原告与第一被告签订的租赁合同内容、履行及发送律师函情况等事实。但认为实际承租人为第二被告，第一被告仅是代表第二被告签字，双方租赁关系实际从2009年就开始建立，租赁合同均由第一被告代表第二被告签订。被告在经营期间确因游艺机不符合规范被公安机关处罚过，但系轻微违反治安管理处罚条例行为，并非合同约定的解除事由。2015年10月28日，盛青公司向被告发送合同解除函，后原告又向被告表示要解除合同。被告暂停支付租金实际是行使不安抗辩权，具有正当事由，待原告妥善处理好与盛青公司之间的纠纷后，再行支付租金。被告不存在任何违约行为，故不同意原告全部诉请，要求继续履行合同，且由于原告的行为影响了被告的经营，故要求减免相应租金。同时，被告上海谊达游艺机娱乐有限公司向本院提出反诉请求：原告赔偿被告损失200万元(含装饰装修损失费、停产停业损失费、搬迁损失费、机器设备损失费)。事实和理由：2015年5月18日，反诉被告将青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋出租给反诉原告后，反诉原告即进行装修，并购买了近400万元的游艺设备。2016年3月30日、4月15日，反诉被告两次向反诉原告发送律师函，要求解除合同。反诉被告的提前解约行为显属违约，故作如上反诉请求。反诉主���的损失为暂估，具体待评估后再确定。针对反诉，原告上海宜皓投资管理有限公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。反诉原告承租房屋后有无装修，反诉被告不清楚，即使装修过，根据合同约定亦应归反诉被告所有。对于停产停业等其他损失是否存在，反诉被告不清楚，即使存在也是反诉原告自身违法经营行为所致，与反诉被告无关。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人主要对以下事实存有争议：1、本案所涉租赁合同的主体。原告认为，租赁合同由第一被告签订，第二被告是实际使用人，故两被告均为承租人。两被告认为，第一被告是代表第二被告签订租赁合同，实际使用人也是第二被告，故第二被告是承租人。本院认为，根据(2016)沪0118民初1351号民事判决书，明确第一被告系代表第二被告签订租赁合同，且两被告也确认系争房屋是由第二被告实际使用，故本院确认第二被告为实际承租人。2、被告的损失。被告对其反诉主张的损失未能提供相应依据，其于2016年6月21日向本院提出评估申请，于2016年9月3日申请撤销评估，经本院当庭释明后，被告仍坚持不申请评估。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对其主张的损失，既未能提供相应依据予以证明，又不申请评估，故对其主张的损失本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的强制性规定��应为合法有效。鉴于本案所涉租赁合同为转租合同，原告与房屋所有人盛青公司之间的租赁合同已经本院判决于2015年12月2日解除，原、被告之间的转租合同应随之解除，故对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。对于原告主张两被告腾退的诉请，鉴于(2016)沪0118民初1351号民事判决书已判决本案第二被告与原告共同向盛青公司腾退房屋，故对该诉请本院不予支持。对于原告主张的两被告支付合同解除后的房屋占有使用费的诉请，因原告系转租系争房屋，现原告与房屋所有人盛公司的租赁合同已解除，其无权再就系争房屋收取使用费，且盛青公司在(2016)沪0118民初1351号案件中也未向原告主张合同解除后房屋占有使用费，故对原告的该诉请本院不予支持。对于原告主张的违约金，其是基于租赁合同第10条第2款“租赁期间，乙方擅自解除本合同，提前退回该房屋的���乙方应支付甲方相当于十二个月租金的金额作为违约金”的约定，而根据查明的事实，被告仅存在延期支付租金的违约行为，并不存在该条款约定的情形，且被告至今仍愿意继续履行合同，故对原告的该诉请也不予支持。关于押金，鉴于双方租赁合同已解除，且原告同意在本案中一并处理，故本院予以确认。对于被告的反诉主张，因其未能提供相应依据予以证明，且其自身存在延期支付租金的违约行为，故本院此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海宜皓投资管理有限公司与被告林太文于2015年5月18日签署的《房屋租赁合同》于2015年12月2日解除；二、原告上海宜皓投资管理有限公司的其余诉讼请求均不予支持；三、原告上海宜皓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海谊达游艺机娱乐有限公司押金30万元；四、反诉原告上海谊达游艺机娱乐有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告上海宜皓投资管理有限公司负担；反诉案件受理费11,400元，由反诉原告上海谊达游艺机娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 高金登二〇一六年十月二十一日书记员 王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法��第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”