（2016）粤1302民初5002号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-22
案件名称
惠州市金大洲房地产开发有限公司与叶卫通商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市金大洲房地产开发有限公司,叶卫通
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初5002号原告：惠州市金大洲房地产开发有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）303号。法定代表人：庄子远。委托代理人：吴燕彬、陈宝龙，均系广东卓凡律师事务所律师。被告：叶卫通，男，汉族，1971年9月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告惠州市金大洲房地产开发有限公司诉被告叶卫通商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市金大洲房地产开发有限公司诉称，原告是一家房地产开发企业，原告开发的住宅楼位于惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）303号，名称为：富川瑞园13号楼，该地块国土证号为：惠府国用（2006）第130214000**号，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2013）021号。2013年10月8日，被告购买原告开发的惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）303号富川瑞园（二期）13号楼8层03号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10026623）及附件。该《商品房买卖合同》约定，被告购买的商品房建筑面积127.05平方米，其中套内建筑面积105.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.85平方米，单价每平方米5352.22元，总价为68万元。该《商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为：被告签订本合同时付首期款计人民币21万元整，余款办理银行按揭，被告应将购房款存入原告商品房项目预售款专用帐户，开户银行为：中信银行惠州分行，帐号为：74×××82。该《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款违约责任条款约定，买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。双方签订的《补充协议》约定，第五条：……买受人在接到出卖人通知之日起10日内不来协商处理的，出卖人有权单方面解除《合同》及附件，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。该《商品房买卖合同》及附件签订后，虽然被告向有关银行提供按揭货款资料但未被审批通过，且原、被告同意变更付款方式为一次性付款。原告销售人员多次催促被告支付剩余购房款，但被告至今仍未履行付款义务。迫于无奈，2016年5月16日，原告通过EMS方式发《通知》函告被告，遗憾的是，被告仍拒付。原告认为：被告的行为己构成严重违约，损害了原告的合法利益导致原告既无法收到购房款，又不能单方面将上述房产另售他人。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2013）10026623）和附件及《补充协议》；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币13.6万元（被告向原告支付了人民币31万元首期款，扣减违约金人民币13.6万元之后，余款人民币17.4万元由原告退还给被告）；3、判令被告在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内，协助原告到惠州市房产管理部门办理注销合同预告登记和合同备案登记，被告逾期未协助办理的，自逾期之日起按总房款每日万分之五向原告支付违约金至合同预告登记和合同备案登记注销手续办理完毕之日止；4、本案的诉讼费由被告负担。庭审中，原告将其三项诉讼请求中的“办理注销合同预告登记和合同备案登记”变更为“办理注销合同网签备案登记”；另外，原告称，其诉请的违约金按照附件四补充协议第五条第二项的约定，按总房价的20%收取。被告叶卫通辩称，我方购买房子时，原告销售员误导我方消费，明知我方不符合当时购房的政策，告知我方可以帮我方办理假按揭，但后来按揭没有通过，原告也没有积极主动的引导我方去银行办理按揭，给我们推荐的银行办理按揭都不能通过。我方同意解除合同，但要将首付款约32万元返还给我方，并由原告负担诉讼费。如果原告能给3个月宽限期，那我方愿意继续履行合同，交清尾款。查明的事实经审理查明，原告于2013年10月8日与被告签订《商品房买卖合同》，协议书约定：买方（本案被告，下同）认购卖方（本案原告，下同）位于惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）303号富川瑞园（二期）13号楼8层03号房；用途为住宅；建筑面积为127.05平方米；认购总房价为陆拾捌万元整；付款方式为首期款计21万元，余款办理银行按揭付款；买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。另外，该买卖合同附件四的第五条约定：买受人在合同签订后七日内，需提供办理贷款所需要完整资料，并与贷款银行签订贷款合同，交纳办理贷款的相关费用，逾期不提供完整有效贷款资料或不办理贷款手续的，按合同上述逾期付款处理；如买受人按揭贷款未获银行批准的，双方同意变更付款方式为一次性付款，当双方在出卖人通知之日起10日内就付款方式变更达成一致时，《合同》及附件继续履行，买受人在接到出卖人通知之日起10日不来协商办理的，出卖人有权解除《合同》及附件，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；该附件的第六条约定：《合同》因买受人违约解除的，在合同解除之日起15日内，买受人协助出卖人到房产管理部门办理注销合同登记手续，有关费用由买受人承担（如诉讼费、仲裁费、律师费、解除预售登记手续费3%、营业税、教育附加费、堤维费等）；买受人逾期未协助办理的，自逾期之日起另按总房款每日万分之五向出卖人支付违约金至合同登记注销手续办理完毕之日止，合同登记注销手续办理完毕后30日内，买受人已付款扣除上述由买受人承担的违约金及相关费用后退还买受人。上述合同签订后，被告向原告支付了首期款21万元，后又另行支付了10万元。对于剩余的购房款，被告因其未能获得按揭贷款，遂于2016年2月29日向原告递交载有如下内容的《申请书》：“本人叶卫通于2013年10月8日订购富川瑞园13栋803房，房总价68万元，现已交31万元，余款37万元当时约定作银行按揭，由于政策变化，一直未能办理，现申请改为一次性付款，由于本人生意周转不灵，特申请2016年6月30日前付清余款37万元。”原告因不同意被告的上述申请，于2016年5月14日向被告发出载有如下内容的《通知》：“你与我司于2013年10月8日签订了关于富川瑞园13号楼8层03号房的合同编号为惠州（2013）10026623的《商品房买卖合同》，但你没有按照合同的约定，向我司付清购房款。除了你于2013年10月8日（或之前）支付售房款人民币210000元之外，至今仍剩购房款人民币470000元未付，期间我司多次追收未果，故特此通知你们于2016年5月18日之前一次性付清所剩购房款予我司。如逾期我司将解除该《商品房买卖合同》，并追究你的违约责任。”被告称，其收到上述通知后一直找原告协商，但原告坚持要求其在5月18日前付款，并要求其支付违约金，双方对此未达成一致。另查，原告称，本案所涉房屋于2014年1月1日达到了交付条件，但因被告未支付尾款，故未交付；双方之间的商品房买卖合同仅作了网签登记。原告认为，被告未按约履行付款义务，已构成违约，故诉至本院，请求判如所请。裁判的理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。双方在买卖合同中约定，被告向原告付完首期款后，余款办理银行按揭；如按揭贷款未获银行批准，双方同意变更付款方式为一次性付款，当双方在出卖人通知之日起10日内就付款方式变更达成一致时，《合同》及附件继续履行，买受人在接到出卖人通知之日起10日不来协商办理的，出卖人有权解除《合同》及附件，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。本案中，被告在按揭贷款未获批准后向原告提出了变更尾款支付方式的申请（申请于2016年6月30日前付清余款37万元），原告因不同意被告的上述申请于2016年5月14日通知被告于2016年5月18日前一次性付清剩余房款，被告对此亦未予同意，在双方对于购房尾款付款方式的变更至今仍未能达成一致，现原告亦明确要求解除合同的情况下，合同显然已无法继续履行，因此，原告请求解除双方之间签订《商品房买卖合同》及附件，具有事实和法律依据，本院予以支持，原告请求解除双方签订的《补充协议》，但其并未举证证明除上述买卖合同及相应附件外双方还另行签订了《补充协议》，因此，原告的该项请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，并不存在被告对于剩余购房款的支付拒绝与原告协商的情况，而且原告也未能举证证明导致本案商品房买卖合同被解除的过错在于被告方，因此，原告请求被告支付违约金人民币13.6万元，理据不足，本院不予支持；双方之间的商品房买卖合同解除后，原告请求被告协助其到房产管理部门办理该套房产网签登记的注销手续，合法合理，应予支持；原告请求被告支付迟延办理注销手续的违约金，但双方在合同中仅对合同因被告违约而解除的情形下此种违约金的承担作出了约定，本案中，原告并未能举证证明双方之间的买卖合同系因被告违约而解除，故，原告请求该违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方之间的商品房买卖合同解除后，对于被告已支付购房款的退还问题，因被告并未对此提出反诉，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市金大洲房地产开发有限公司与被告叶卫通于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10026623）及相应附件。二、被告叶卫通应于本判决生效之日起十五日内协助原告惠州市金大洲房地产开发有限公司到房产管理部门办理注销网签登记手续。三、驳回原告惠州市金大洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为1610元，由原告惠州市金大洲房地产开发有限公司负担1410元，由被告叶卫通负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 丁金亮二〇一六年十月二十一日书记员 赵 瑶第8页共8页 更多数据：