（2016）鄂0104民初228号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-23
案件名称
武汉市硚口区蓝莎酒吧与武汉圣博福康文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市硚口区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市硚口区蓝莎酒吧,武汉圣博福康文化创意发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0104民初228号原告武汉市硚口区蓝莎酒吧，经营场所：武汉市硚口区古田四路**号江城壹号文化创意园*号楼*******室。经营者刘磊，男，1982年7月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人刘军，男，住湖北省仙桃市，襄阳市樊城区中原街道云集路社区推荐（特别授权）。被告武汉圣博福康文化创意发展有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道21号。法定代表人孙业利，该公司董事长。委托诉讼代理人胡迎春，男，该公司职工（一般授权）。委托诉讼代理人温天相，湖北正信律师事务所律师（一般授权）。原告武汉市硚口区蓝莎酒吧（以下简称蓝莎酒吧）与被告武汉圣博福康文化创意发展有限公司（以下简称武汉圣博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年3月9日、6月24日公开开庭进行了审理。原告蓝莎酒吧的经营者刘磊和委托诉讼代理人刘军；被告武汉圣博公司的委托诉讼代理人胡迎春、温天相到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告武汉市硚口区蓝莎酒吧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告赔偿原告各项经济损失3612490元；3.被告返还原告租赁押金68883元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：刘磊系蓝莎酒吧经营者，为经营酒吧于2014年9月28日与被告签订《租赁合同》，合同约定租赁期限72个月（2014年10月15日至2015年1月31日为免租期，合同实际期限为2015年2月1日至2021年1月31日），并约定租赁房屋仅限于经营娱乐休闲、演艺吧、酒吧项目。合同签订后，原告交纳了押金68883元，并于2014年10月15日开始对承租房屋进行装修（包括店面门头、场内经营设施、消防安全设施）。原告支出的费用包括室内装修费用935000元、监控设备及消防安全工程费用41500元、音响灯光视频工程费用371000元、中央空调及通风工程费用146000元，并花费88583元购买经营设施用品。原告共计向被告支付租金137767.28元、物业费61978.48元。原告从2014年12月22日开始营业，2015年7月17日收到武汉市公安局硚口区分局消防大队（以下简称硚口消防大队）的《责令限期改正通知书》，原告被迫停业。停业后原告为终止员工劳动合同赔偿150662元，合同期内的营业收益为每年336000元，合同履行完毕后的可得利益损失为1680000元。原告在2015年7月17日才知道承租房屋并非被告所有，房屋也属违章建筑，土地属于储备用地，是面临拆迁的房屋。诉争房屋根本不适合做经营场所，存在严重消防隐患，没有经过公安、环保、房产、消防部门合格验收，属于禁止出租的房屋。被告在招商过程中对承租房屋的真实信息隐瞒，并制造虚假宣传广告。被告的行为给原告造成经济损失3681373元，原告与被告协商未果，故向法院提起诉讼。庭审中，原告明确合同无效的理由为：租赁房屋系违法建筑，且未通过消防验收。被告武汉圣博福康文化创意发展有限公司辩称，本案诉争房屋系武汉市土地储备中心收储以后，根据国务院文件将收储土地再利用，该项目是硚口区人民政府会同相关单位，联合打造的江城壹号品牌，属于委托经营的方式，原告使用和经营该片土地，取得了国家的授权。武汉市国土资源和规划局对该片土地出具了专门意见，硚口区人民政府召开过专门会议研究，诉争房屋不属于违法建筑。江城壹号在投入运营之前，已经整体通过武汉市消防局的消防验收，已经取得消防合格的证明。原告提出的消防验收问题，是在整体验收后，各个经营者就自身经营场所的消防问题申请二次验收。二次消防验收的申请主体应该是原告，消防验收义务应由经营者承担，不应由被告承担。诉争房屋交付之前，已经通过硚口区发改委和环保局的环评，符合环保要求。综上，原、被告之间签订的租赁合同，没有违背法律的强制性规定，该合同合法有效，本案租赁合同尚未解除，原告至今仍拖欠被告的租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，武汉市硚口区古田四路13号原系武汉轻型汽车制造厂的厂房，2005年被武汉市土地整理储备中心收储，后被列入武汉市工业遗产保护和利用范围，2010年5月移交给汉正街都市工业区建设指挥部统一进行经营管理。2010年8月20日，武汉硚口经济开发区管理委员会、汉正街都市工业区建设指挥部（甲方）与上海圣博华康投资管理有限公司（乙方，以下简称上海圣博公司）在武汉市硚口区人民政府的见证下签订《租赁经营协议》，约定甲方将武汉市硚口区古田四路13号的经营场地及房屋等附着物提供给乙方经营，租赁期限15年，从正式开街营运之日计算。2011年7月1日，武汉硚口经济开发区管理委员会、汉正街都市工业区建设指挥部（甲方）与上海圣博公司（乙方）、武汉圣博公司（丙方）签订《补充协议》，约定原协议中的乙方变更为本补充协议中的丙方，原协议中约定应由上海圣博公司承担的各项责任、义务及所享有的各项权利，全部变更为由武汉圣博公司承接。2014年9月28日，武汉圣博公司（甲方）与刘磊（乙方）签订《租赁合同》，约定：“租赁标的物位于江城壹号7号楼120、123室的房屋，计租面积564.62平方米。在签订本合同时，乙方已知晓该房屋的现状（包括但不限于房屋的权属、性质、用途和项目的整体规划、布局等），并对此不持异议。乙方确认甲方有权出租该房屋。本合同租赁期限为72个自然月，乙方免租期为2014年10月15日至2015年1月31日，免租期内乙方必须支付水电费、物业管理费。本合同所涉房屋应于2014年10月15日之前交付。该房屋仅限于经营娱乐休闲、演艺吧、酒吧。该房屋的租金标准为61元／平方米／月，每月租金34441.82元。租金于24个月后每2年环比递增一次，每次递增8%。该房屋的物业管理费为9元／平方米／月，每月5081.58元。乙方应在本合同签订同时，与甲方委托的物业服务公司签订《江城壹号物业服务协议》。合同签订乙方支付首期款，首期款为本合同项下5个月的租金，计172209.10元。合同签订当日乙方支付金额相当于5个月的租金，其中租赁保证金68886.64元，首期租金103325.46（2015年2月1日至2015年4月30日），首期物业费30489.48元（2014年10月15日至2015年4月14日）。乙方已交付定金将在合同签订后自动转为首期款项，不足部分当日内补齐。乙方的租金支付按先付后用的原则，后续租金每三个月支付一次。租赁期内，在任何情况下租赁保证金应保持足额且不计利息。甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的损失，但乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金等费用。本合同租赁期届满后，若乙方未违约，则甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同约定办理该房屋退租手续后的15个工作日内，将租赁保证金如数退还乙方。经甲方审核同意，乙方根据自身营业需要可以对该房屋进行二次装修并添置相应的设备。乙方应委托专业单位进行设计、施工。如需要消防、环评等有关部门验收的，应取得验收合格证书。乙方的二次装修不得损坏项目原建筑的结构、设备、承重、外观以及公共系统。如乙方以该房屋用作新办企业的工商登记注册地址的，本合同中乙方项下的权利义务全部转移给新办企业，但乙方仍负有连带责任。”该合同附件二约定：“园区的消防主管到楼层，消防由乙方自行负责建设及报验。”合同签订后，刘磊对承租房屋进行了装修，安装了灯光音响设备、监控设备及消防安全工程设施、空调设施，并开始营业。2014年12月24日，蓝莎酒吧在工商行政管理部门注册成立。2015年7月17日，硚口消防大队向蓝莎酒吧下达了《责令限期改正通知书》，内容为：“我大队于2015年7月17日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在2、4、5、9、11项消防安全违法行为：……2.消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效（消防设施联动有故障；应急照明和疏散指示标识变动、消火栓数量不足）；……4.占用疏散通道、安全出口；5.遮挡消火栓；……9.电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；……11.钢制楼板未做防火处理。对上述第2、4、5、9、11项，责令你单位（场所）于2015年8月16日前改正。改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”后蓝莎酒吧一直处于停业状态，也未再向武汉圣博公司支付房屋租金。另查明，武汉市硚口区古田四路13号69栋房屋收储后于2006年3月17日登记在武汉市土地整理储备供应中心名下。2012年9月14日，武汉市国土资源和规划局硚口区分局在江城壹号项目的平面图上就该项目提出如下规划意见：“1、结合项目临时使用功能，建议充分考虑内外交通及停车要求布局，明确停车场、库用地位置，合理布局车行、人行通道；2、因原有房屋建筑布局及房屋间距局限，应充分征求消防部门意见，增设特殊消防设施，畅通消防疏散通道；3、因临时使用功能及交通、消防需求，建议局部拆除部分房屋，改善节点条件及整体环境。此意见仅供该项目总体布局调整及征求消防部门意见。”2013年3月，武汉市硚口区人民政府向武汉市公安消防局下达了《硚口区人民政府关于对“江城壹号”项目消防手续办理给予支持的函》，内容主要为：“江城壹号项目地块于2010年5月由市土地储备中心收储后，委托硚口区运营管理。区政府于2010年8月与运营单位正式签订了租赁运营协议，租赁期为15年。目前，市园区办已批复江城壹号文化创意产业园项目，认可该项目符合武汉市的产业政策和武汉都市工业园区产业发展规划；市委宣传部将江城壹号项目列为武汉市文化产业振兴重大项目；区发改委办理了备案手续；区规划局对江城壹号的总平面布局进行了技术审批。……由于该项目系利用原国有工业企业老厂房改造，虽然总的建筑体量较大，用地规划手续和消防报建手续还不尽完善，但是总体没有超过1万平方米。我区将严格敦促项目按照市消防局要求补充完善相关手续，并恳请消防局进一步加大对项目的扶持，特事特办，简化流程，采取整体报建、分块实施、单体验收的方式，由硚口区消防大队为江城壹号尽快办理消防手续。”2013年4月9日，武汉市公安消防局向硚口区人民政府作出《关于“硚口区人民政府关于对江城壹号项目消防手续办理给予支持的函”的回复》，内容为：“江城壹号工程利用原国有工业企业武汉轻型汽车制造厂老厂房改造，现已被市委宣传部列为武汉市文化产业振兴项目，武汉市国土资源和规划局硚口分局根据硚口区区委、区政府专题会议精神及工作要求，出具了临时规划意见，建设条件基本完备，符合消防审批前置条件，鉴于该工程系利用原有建筑改造，各单体均为2-5层的多层建筑且建筑面积在315.08平方米-6644.69平方米之间，为更好的服务重点工程，同意在该工程取得建设工程规划许可等法定前置条件后，由硚口区消防大队负责办理建设单位消防设计审核、验收手续，落实建设工程消防监督责任。”2013年5月3日，硚口消防大队向武汉圣博公司出具《关于江城壹号项目消防系统工程验收的技术审查意见》，内容为：“我大队于2013年4月28日、5月2日派员对工程现场的消防设施进行检查测试，该项目室内消火栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统运行正常。该工程如需扩建、改建、用途变更、内部装修应依法向我大队申请建设工程消防设计审核和验收或备案。属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”2013年5月13日，硚口区发展和改革委员会通过了江城壹号文化创意产业园项目的节能审查，硚口区环境保护局亦同意武汉圣博公司按照报送的《江城壹号文化创意产业园建设项目环境影响报告表》所列建设内容、规模、地点进行项目建设。庭审中，武汉圣博公司提交了硚口消防大队向园区内的唱响神州练歌房、火柠檬花园旅店颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》以及向其他商户下达的《建设工程消防验收技术审查意见》。2014年11月17日，硚口消防大队对蓝莎酒吧提供的消防设计文件和有关资料进行审查，并提出了八项技术审查意见。2015年1月22日，武汉圣博公司向硚口消防大队发函要求消防大队配合办理蓝莎酒吧的消防竣工验收手续。但蓝莎酒吧一直未通过消防安全验收。2015年9月24日，武汉圣博公司取得了本案诉争房屋的《房屋租赁备案证明》。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《租赁合同》、《责令限期改正通知书》，被告提供的《产权登记信息查询单》、平面图、储备宗地移交表及附图、《租赁经营协议》、《补充协议》、《租赁合同》、《房屋租赁备案证明》、《武汉市固定资产投资项目节能审查意见书》、《硚口区环保局关于武汉圣博公司江城壹号文化创意产业园建设项目环境影响报告表的批复》、《硚口区人民政府关于对“江城壹号”项目消防手续办理给予支持的函》、《关于“硚口区人民政府关于对江城壹号项目消防手续办理给予支持的函”的回复》、《关于江城壹号项目消防系统工程验收的技术审查意见》、《江城壹号文化创意产业园建设项目环境影响报告表》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程消防验收技术审查意见》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，本案争议的焦点在于刘磊与武汉圣博公司签订的《租赁合同》是否有效。原告主张合同无效的理由有二：一是本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑；二是房屋未通过消防验收。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”但本案诉争房屋并非新建房屋，而是武汉轻型汽车制造厂的老厂房收储后经政府批准用于文化创意产业园项目，房屋产权现登记在武汉市土地整理储备供应中心名下，武汉圣博公司对房屋进行整体改造并出租亦征得了政府同意，故本案诉争房屋不属于违法建筑，不能因此认定《租赁合同》无效。关于消防问题，硚口消防大队已于2013年5月3日出具《关于江城壹号项目消防系统工程验收的技术审查意见》，确认园区消防设施运行正常，租赁合同亦约定“消防由乙方（刘磊）自行负责建设及报验”，硚口消防大队对蓝莎酒吧下达的《责令限期改正通知书》，要求整改的均是承租房屋内部消防设备设施存在问题，而非园区整体消防存在问题，故原告以诉争房屋未通过消防验收而主张合同无效的主张，本院不予支持。原告主张被告赔偿各项损失并退还押金的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市硚口区蓝莎酒吧全部诉讼请求。案件受理费36250元，由原告武汉市硚口区蓝莎酒吧负担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 谢 磊人民陪审员 吴红琍人民陪审员 周志妮二〇一六年十月二十一日书 记 员 夏建飞 百度搜索“”