（2016）桂10民终1350号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
莫蕻与陈义明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈义明,莫蕻
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终1350号上诉人（一审被告）陈义明，男，1984年8月17日出生，汉族，住广西百色市右江区。委托代理人黎和谨，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）莫蕻，女，1966年10月27日出生，汉族，住广西百色市右江区。上诉人陈义明因与被上诉人莫蕻房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年10月14日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人陈义明及其委托代理人黎和谨，被上诉人莫蕻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明以下事实，2015年5月23日，原告与被告签订了一份《二手房买卖预定合同》。被告将其位于田阳县城北区火车站进站大道西侧壮城大型高尚住宅区19栋2单元501号二手房出售给原告，约定价为193200元。合同签订后，原告向被告支付定金20000元。2015年9月22日，原、被告签订《房地产买卖契约》合同，确定房屋销售价格150000元，当日交房。2015年12月31日前由原告一次性付清房款，其定金在付款时冲抵。同时，合同还约定，甲方中途悔约时则在15日如数返还定金，并支付乙方同等金额的违约金。但原告按约支付定金后，被告没有将其房屋及产权资料移交给原告。2015年10月22日，被告在《房地产买卖契约》合同未经协商解除时擅自在百色市右江论坛发布售房信息。为此，双方酿成纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当受法律保护，双方当事人都应当严格按约定履行各自义务。原告向被告预付购房定金，并约定了付款、交房时间，被告就应当按合同履行义务。被告收取原告定金后，没有按约移交房屋及相关产权资料给原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除合同、双倍返还定金的理由成立，该院予以支持。被告称原告没有按时支付首期房款60000元，属违约在先，但原、被告签订的第二份《房地产买卖契约》合同时则无要求原告首付60000元的约定。因此，被告称原告违约在先的抗辩理由，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告莫蕻与被告陈义明2015年9月22日签订的《房地产买卖契约》合同；二、被告陈义明双倍返还原告莫蕻定金40000元。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告陈义明负担。上诉人陈义明上诉称，一、被上诉人起诉时请求确认《房地产买卖契约》有效，且未改变诉讼请求，一审却判决解除契约，超出了被上诉人的诉讼请求。二、一审未查明双方签订《房地产买卖契约》的真实意思，将该契约作为定案依据属于认定事实错误。双方先于2015年5月23日签订一份《二手房买卖预定合同》，该合同才是双方的真实意思，上诉人也于合同签订后开始按照约定履行义务。为了办理房屋产权过户，2015年9月22日，双方共同到田阳县房管局签订《房地产买卖契约》，该契约仅作为办理过户登记的备案合同，不是双方真实意思表示，所以在契约中，对于双方购房款的付款情况及其他权利义务均未作详细约定。并且，该契约的三份原件均由上诉人保管，被上诉人并未提出异议。根据《二手房买卖预定合同》的约定，《房地产买卖契约》是为了规避税费而签订。由于原《二手房买卖预定合同》第九条约定，交易产生的除营业税外的其他所有税费由被上诉人承担，为了减少税费，被上诉人便提出在房管局签订《房地产买卖契约》时所列的价款要实际少于成交价。对此，双方在《二手房买卖预定合同》第十三条已作明确约定。此外，在本案诉讼之前，被上诉人以《二手房屋买卖预定合同》为依据向上诉人发出过律师函，并提起诉讼，最终又撤回起诉。该事实也反映了被上诉人认可双方之间房屋转让的真实意思是《二手房买卖预定合同》，而非《房地产买卖契约》。总之，一审对《房地产买卖契约》作出片面认定，忽视了两份合同之间整体内容体现的真实意思，导致本案认定事实不清。三、本案中，被上诉人违约在先，一审认定上诉人违约无事实依据。依据《二手房买卖预定合同》约定，被上诉人签订合同当日交付定金20000元，双方提交合同给房管局时，被上诉人应将购房首付款60000元（含定金20000元）支付到上诉人指定的账户。双方于2015年9月22日到田阳县房管局签订《房地产买卖契约》报备后，被上诉人对于首付款只字未提，约定于次日再办理过户登记时，借口不去，以各种理由拒付首付款。上诉人依约定办理好房产证，被上诉人却不履行义务，多次表示不履行《二手房买卖预定合同》，其行为违约在先。四、本案的签约主体为上诉人夫妻与被上诉人夫妻双方，而一审却未追加双方配偶作为本案当事人，故遗漏当事人，程序错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，并且遗漏当事人，请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人莫蕻答辩称，一、关于被上诉人请求的变更是在审判过程中经双方确认不再履行房屋买卖交易后已确定，并且有庭审记录为证。二、双方2015年5月23日签订《二手房买卖预定合同》的期限于2015年9月23日到期，后双方夫妻四人共同到田阳县房管局签订了《房地产买卖契约》，签约时，双方均是自愿，无其他外界因素和被迫签订的情形，也并非如上诉人所称为减免税费而签。该契约签订之后，上诉人没有按约定将房屋及产权资料交付被上诉人办理过户登记。在双方未解除《房地产买卖契约》时，上诉人于2015年10月1日擅自在网上对外发布售房信息，已经违约。综上，一审判决正确，请求二审予以维持。二审期间，上诉人提交以下证据材料：1、田阳县房屋登记交易中心家庭唯一住房证明及百色市房产管理局无房证明复印件各一份，以证明上诉人为涉案房屋交易作了备案登记，履行了房产过户义务；2、《房地产买卖契约》复印件一份，证明该契约中未约定定金，仅用于办理房产过户登记所用。经质证，被上诉人对两份证据的真实性均无异议，但认为不能证明上诉人的主张。本院认为，上诉人提交的两组证据合法、有效，《房地产买卖契约》是双方当事人依各自的真实意思所签，且均与本案的事实相关联，故本院予以采信。被上诉人无证据材料提交。经审理查明，一审判决认定本案的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、双方当事人签订的《二手房买卖预定合同》及《房地产买卖契约》是否均是双方的真实意思？应当履行哪一份合同？二、双方当事人是否存在违约行为以及上诉人应否双倍返还被上诉人定金？三、本案程序是否错误？关于焦点一。本案，双方当事人为交易涉案房产，于2015年5月23日，以上诉人与被上诉人各自之名签订《二手房买卖预定合同》，该预定合同约定了交易房产即标的物所在地、定金20000元以及总价款193200元。合同另约定，该房产转让预订期限为120天，即从2015年5月23日至2015年9月23日；上诉人办理好房产证后，双方签订《二手房买卖合同》时，被上诉人支付购房首付款60000元到上诉人指定账户，余款在办理变更登记后，由被上诉人按揭贷款及验房后付清。双方在预定合同第十三条又明确约定：双方商定，届时二手房合同中列出的房屋价格只是为了降低买受人需缴的税费，不作为该二手房的出售价格，买受人最终须按预定合同约定的总价支付房款。《二手房买卖预定合同》签订以后，被上诉人交付20000元定金，双方依约定履行合同。至2015年9月22日，为办理产权过户登记，双方及配偶在田阳县房管局另签订一份《房地产买卖契约》，作备案登记。契约约定的房产交易价款为150000元，于2015年12月31日前一次性付清。从《二手房买卖预定合同》以及各方履约的事实分析，双方当事人签订的预定合同已约定双方在办理房产过户时须另行签订合同，作为备案登记及缴纳税费所用，且另行签订的合同价格应当比预定合同约定的价格低。因此，本院认为，2015年5月23日签订的《二手房买卖预定合同》才是双方房产交易的真实意思表示，双方应当诚实守信地履行预定合同。关于焦点二。如前所述，双方当事人签订的《房地产买卖契约》亦是履行《二手房买卖预定合同》第十三条的约定，所以，应当以《二手房买卖预定合同》的约定，判断当事人是否存在违约行为。在履行预定合同过程，被上诉人交付了定金，上诉人也积极办理产权变更登记手续。从被上诉人提供的QQ聊天记录来看，双方履行合同过程因税费增加一方要求修改合同以及按揭款办理时间延长等原因产生争议，该争议的内容双方在合同中未作明确约定，双方亦未能协商解决。因此，本院认为，双方签订的《二手房买卖预定合同》最终不能履行，不能归责于一方当事人，双方主张对方违约，均无证据证实。然而合同应当诚信、公平履行，双方当事人因合同约定之外的原因致使合同不能履行，各方利益应恢复至合同签订之前的平等状态，一方请求对方承担违约责任，本院不予支持。一审认定上诉人存在违约情形，适用定金罚则判决上诉人双倍退还定金，属认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。上诉人已收取对方定金20000元应当予以退还，并从预定合同约定的期限届满之次日起按银行同期存款利率支付利息。关于焦点三。本案的主合同即《二手房买卖预定合同》是由上诉人与被上诉人签订，且在二审中双方均认为两份合同因不能履行而同意解除。所以，为减轻当事人诉累，上诉人认为一审超出诉求判决和遗漏当事人，请求本案发回重审，本院不予支持。综上所述，上诉人认为对方不履行合同而违约，请求驳回被上诉人诉讼请求，本院不予支持。一审审判程序合法，但认定事实不清，适用法律及实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、变更百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初114号民事判决第（一）项为：确认上诉人陈义明与被上诉人莫蕻签订的《二手房买卖预定合同》及《房地产买卖契约》解除；二、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初114号民事判决第（二）项；三、上诉人陈义明退还被上诉人莫蕻定金20000元及利息（利息计算：以20000元为本金，按中国人民银行规定的同期存款利率，从2015年9月24日计算至付清之日止）。一审案件受理费1450元，二审案件受理费800元，共计2250元，由上诉人陈义明与被上诉人莫蕻各自负担1125元。上述付款义务，义务人应按本案生效判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或向与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，逾期则视为放弃权利。本判决为终审判决。审 判 长 杨玉林代理审判员 王明新代理审判员 林兴_二〇一六年十月二十一日书 记 员 钟牧成appoint 微信公众号“”