（2016）陕08民终2492号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-29
案件名称
吴某某与榆林市某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴某某,榆林市某某房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终2492号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某某。委托诉讼代理人：王某某、李某某，陕西呼建武律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：榆林市某某房地产开发有限责任公司。法定代表人郝某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨某某，榆林市某某房地产开发有限责任公司法律顾问。上诉人吴某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省靖边县人民法院（2015）靖民初字第03679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴某某上诉请求：1.依法请求贵院撤销靖边县人民法院作出的（2015）靖民初字第03679号民事判决书，并发回重审或依法改判；2.依法请求判令本案所涉全部诉讼费用及其他费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。1、白某某为靖边县公安局民警团体购房协调领导小组的委托代理人，故其代表上诉人与被上诉人签署的《预约购房协议书》应属有效，但其代表被上诉人签署的《商品房认购合同书》构成双重代理，依法应当认定为无效合同。2、原审判决认定双方变更协议内容真实有效于法无据，因参与会议人员中仅有三人为团体购房协调领导小组人员，并非领导小组20人共同出席，且未经上诉人委托授权，未形成会议记录，未签字。3、被上诉人在合同履行期间存在多次违约，上诉人不予支付购房款系行使不按抗辩权，首先，涉案房屋楼间距变窄、内部结构发生严重变化，其次，被上诉人所建房屋将不符合合同约定未予交付，未按合同约定办理房屋产权证明，未通过消防检测，未按约向业主绿化小区，上诉人有权终止履行合同义务，涉案小区部分业主已经另案主张请求被上诉人承担违约责任，少部分业主迫于无奈停止向办理按揭贷款银行支付按揭款项，小区全体业主与被上诉人矛盾激化。4、根据相关事实与法律规定，被上诉人主张权利超出诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。领导小组未经授权作出的变更应属无效，上诉人有权行使不安抗辩权，被上诉人主张权利超出诉讼时效，原审判决未予适用相关法律处理不当。三、原审法院程序违法。原审审理时，上诉人提供数份证据证明被上诉人存在违约情形，因违约金数额无法直接计算，上诉人申请对被上诉人实际违约情况以及造成的损失进行鉴定，原审法院以上诉人缺乏证据为由拒绝上诉人鉴定申请违反法律规定，原审法院在上诉人未予交纳反诉费的情况下开庭审理，且主动请示上级法院的行为，均违反法律程序。四、原审判决支持了被上诉人大部分诉讼请求，对上诉人反诉未作处理，保护了占有主导地位的开发商利益，损害广大业主利益错误。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人榆林市某某房地产开发有限责任公司答辩认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确。榆林市某某房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《预约购房合同协议书》、《商品房认购合同书》合法有效；2、依法判令被告一次性支付339200元剩余房款及100000元违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月8日，原告（反诉被告）与靖边县公安局民警团体购房协调领导小组负责人白某某签订了《预约购房协议书》，并加盖了靖边县公安局印章（借章）。协议书约定：一、拟购房屋的基本情况；二、双方对交房条件的基本约定；三、价款及基本方式；四、对其他事项的约定；五、同时约定了合同的效力、违约责任等内容。协议签订后，原告便办理了相关手续进行施工。2010年9月26日，原告（反诉被告）委托靖边县公安局民警团体购房协调领导小组与被告签订了《商品房认购合同书》。合同约定：认购房屋为“百福宁家园”小区5号楼西单元8楼801房，建筑面积143.916平方米（含公摊面积），房屋单价为每平方米3050元，房屋总额为439200元，乙方（被告）被告认购的地下停车位权一位，计价8万元。同时合同约定，原告将主体工程建设至住宅8层时，被告一次性付清剩余首付款，银行按揭贷款部分由原告榆林市某某房地产开发有限责任公司负责办理。合同还约定了相关的权利义务及违约责任等。合同签订后，被告吴某某于2010年分两次向原告缴纳10万元（含签订预约购房协议书后，已交纳的5万元预定金）预付房款后，在未缴纳，也未办理按揭。原告多次催促其缴纳房款后，未果。原告（反诉被告）涉诉本院。被告（反诉原告）依原告（反诉被告）违约在先，并承担违约金提起反诉。一审法院认为，原告榆林市某某房地产开发有限责任公司与靖边县公安局民警团体购房协调领导小组委托代理人白某某代表被告所签订的《预约购房协议书》和原告榆林市某某房地产开发有限责任公司委托靖边县公安局民警团体购房协调领导小组负责人白某某与被告吴某某所签订的《商品房认购合同书》均达到原、被告双方的认可，也反映了原、被告双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告吴某某辩解原告的主体资格不适格的理由不能成立。被告委托靖边县公安局民警团体购房协调领导小组与原告签订《预约购房协议书》时，一直是领导小组的委托人在进行，所以在变更协议内容时均与领导小组负责人协商，原告有理由相信被告知晓并同意变更内容。故被告辩解《预约购房协议书》中变更部分无效的理由不能成立。《商品房认购合同书》签订后，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。但原、被告在协议中未明确首付款的具体数额，按揭的比例，致被告的按揭无法办理，宜酌情补偿原告因不能为被告办理按揭的损失20000元。原、被告就各自的权利一直在主张，故被告辩解原告的诉讼时效已过的理由不能成立。原告请求被告因违约给原告造成的损失以及被告代理人在庭审中提出申请，鉴定因工程变更给反诉原告造成的损失和给原告（反诉被告）增加的利益，同时申请追加靖边县公安局为第三人的理由均缺乏证据支持，本院对其理由均不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款之规定,判决:一、原告（反诉被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司与被告吴某某签订的《预约购房协议书》、《商品房认购合同书》有效。二、由被告（反诉原告）吴某某给付原告（反诉被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司下欠购房款339200元。于判决生效后10日内，自动履行。三、由原告（反诉被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司补偿被告吴某某因不能按揭损失20000元（在被告交纳购房款中扣除）。四、驳回原告（反诉被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司、被告（反诉原告）吴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费7888元，由被告吴某某承担。反诉费4300元，由反诉原告吴某某承担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明：上诉人因与被上诉人就本案涉案合同的解除及履行事宜协商未果后，于2014年年底，自行更换涉案房屋房门管理至今。本院认为，上诉人吴某某与被上诉人榆林市某某房地产开发有限责任公司成立了房屋买卖法律关系。本案中《预约购房协议书》性质为预约，根据《预约购房协议书》约定，双方有意依据该协议在将来签订新的合同，最终应当以《商品房认购合同书》及《预约购房协议书》未变更内容部分确定双方之间的权利义务关系。上述两份合同均为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人认为靖边县公安局民警团体购房协调领导小组代表被上诉人签订《商品房认购合同书》构成双重代理，应为无效，因被上诉人对靖边县公安局民警团体购房协调领导小组代理签订合同的行为认可，且上诉人签字认可《商品房认购合同书》，该理由无法律依据支持，不能成立。合同履行期间，上诉人向被上诉人交纳了10万元购房款后，再未交纳，并擅自占有涉诉房屋，构成违约，应予承担继续履行的违约责任，原审判决上诉人支付下欠购房款正确，应予维持。被上诉人在合同中未予明确首付款、按揭贷款办理方式，存在过错，原审判决酌情补偿上诉人2万元适当。上诉人认为涉案房屋结构及小区环境发生变化违反合同约定，《预约购房协议书》中变更部分无效，被上诉人应予承担违约金20万元的理由，因被上诉人与上诉人所签订的《预约购房协议书》均由靖边县公安局民警团体购房协调领导小组委托人具体协商签订，协商变更内容时被上诉人有理由相信上诉人知情并认可，且最终签订《商品房认购合同书》时，未对合同内容提出异议，故上诉人认为被上诉人构成违约，应赔偿上诉人违约金20万元在无其他相关证据佐证的情况下，不能证明违约事实的客观存在也无法确定具体损失，应承担举证不利的法律后果。上诉人认为其拒交房款系履行不安抗辩权的理由，因即使被上诉人存在违约情形，被上诉人亦可依据合同约定主张权利，依据该理由拒付房款无法律依据支持，不能成立。上诉人认为被上诉人主张权利超出诉讼时效，因财物所有权并非时效取得制度，不受诉讼时效的限制，故对该理由不予支持。上诉人所持其他上诉理由亦无相关法律依据支持，不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6688元，由上诉人吴某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮代理审判员 白成钰代理审判员 吴凤凤二〇一六年十月二十一日书 记 员 张羽苗