（2016）浙0226民初4738号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-12
案件名称
徐向东、徐巧霞与蔡建强、王兰荣等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐向东,徐巧霞,蔡建强,王兰荣,蔡文通,陈兴娥
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0226民初4738号原告：徐向东，男，1948年8月18日出生，汉族，农民，住宁海县。原告：徐巧霞，女，1974年12月24日出生，汉族，居民，住宁海县。委托诉讼代理人：徐向东（系原告徐巧霞父亲），男，1948年8月18日出生，汉族，农民，住宁海县。被告：蔡建强，男，1968年8月11日出生，汉族，农民，住宁海县。被告：王兰荣，女，1969年3月5日出生，汉族，农民，住宁海县。被告：蔡文通，男，1943年12月20日出生，汉族，农民，住宁海县。被告：陈兴娥，女，1947年7月13日出生，汉族，农民，住宁海县。四被告的委托诉讼代理人：应峥峰，宁波市云峰法律服务所法律工作者。原告徐向东、徐巧霞与被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告徐向东（亦为原告徐巧霞的委托诉讼代理人），被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥的委托诉讼代理人应峥峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐向东、徐巧霞起诉称，原、被告于2006年1月6日签订《房屋转让协议》一份，约定四被告将坐落于宁海县桃源街道庙前丁村集体土地性质的两间房屋转让给原告，总价25万元，分两期支付。但原告全额支付款项后四被告反悔，未交付房屋。故原告诉至法院要求：1.确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》无效；2.判令四被告返还原告购房款25万元，并支付利息损失（以25万元为基数，自2006年1月26日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率算至款项实际付清止）；3.本案诉讼费由四被告承担。四被告答辩称：第一、合同效力由法院予以确认。第二、驳回原告的第二项诉请，理由为：1.原、被告双方确有签订《房屋转让协议》，但签合同时原告明确知晓所涉土地性质为集体土地；2.《房屋转让协议》并未约定房屋交付期限，原告亦未要求交付房屋，而《房屋转让协议》是否有效，并不影响房屋的交付，且合同约定在条件允许时办理过户手续；3.四被告仅收取购房款9万元，剩余款项未收到，且四被告并无过错及违约行为，如法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效，购房款利息损失应由原告自行承担。为证明上述事实，原告举证如下：1.《房屋转让协议》一份，拟证明两原告与四被告签订《房屋转让协议》，四被告将坐落于宁海县桃源街道庙前丁村的两间房屋出卖给原告的事实；2.收条一份，证拟明被告于2006年5月5日收到原告购房款10万元，且25万购房款已全部付清的事实。四被告未提供证据。对两原告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：证据1，四被告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。四被告认为签订协议时原告明知所涉土地性质为集体土地性质，且协议并未约定交房期限，房屋在款项付清后并不存在交房困难，而原告并未催交房屋记录，故四被告并未存在过错。本院对该证据的真实性予以认定。证据2，四被告对该证据的部分真实性、合法性无异议，但收条所载的“房款已付清”并不属实，购房款实际并未付清，附加的“其中一万元向裴爱珍本人借去，此款扣回，所以付九万”是事后原告所加，并非当时所写。本院认为，虽原告徐向东认可收条上“其中一万元向裴爱珍本人借去，此款扣回，所以付九万”是其事后备注，但该内容并不影响被告蔡建强在该收条上签字所确认的内容的效力。被告蔡建强在该收条上签字，所确认的内容为“今收到徐巧霞购房款9万元，此房款已全部付清”，该内容含“此房款已全部付清”，即被告蔡建强所确认的内容含“涉案购房款已全部付清”。且该收条与《房屋转让协议》第三条的约定“首付15万元，到4月30日前付清余款10万元”可以相互印证，故本院认为该收条能够证明止2006年5月5日，两原告全部付清25万元购房款的事实。经审理查明，本院认定事实如下：两原告徐向东、徐巧霞与四被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥非同一集体经济组织成员。2006年1月26日，四被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥与两原告徐向东、徐巧霞签订《房屋转让协议》，约定四被告将坐落于宁海县桃源街道庙前丁村的二间房屋出让于两原告，购房款为25万元。截止2006年5月5日，两原告全部付清25万元购房款。本院认为，第一、因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所涉土地性质为集体土地，而两原告与四被告并非同一集体经济组织成员，故两原告向四被告购买涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告于2006年1月26日签订的《房屋转让协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故四被告应返还两原告收到的购房款共计25万元。第二、合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告作为完全民事行为能力人，应当知晓不同经济组织成员之间买卖集体土地的房屋、土地系违反法律、行政法规等强制性规定，而仍予以买卖，故本案原、被告均有过错。但本院认为，四被告应对原告的损失承担主要责任，原告应对其自身的损失承担次要责任，故本院酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。两原告的利息损失应自原告向被告支付购房款的次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，因原告仅提供证据证明其于2006年5月5日付清购房款，故其利息损失应自2006年5月6日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告徐向东、徐巧霞与被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥于2006年1月26日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥应于本判决生效后十五日内返还原告徐向东、徐巧霞购房款25万元；三、被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥应于本判决生效后十五日内赔偿原告徐向东、徐巧霞损失（自2006年5月6日至本院所确定的履行日止的损失为以25万元基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的银行利息的70%，此后的损失按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至25万元购房款付清之日止）。如果被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费5050元，减半收取计2525元，由被告蔡建强、王兰荣、蔡文通、陈兴娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。代理审判员 闫林花二〇一六年十月二十一日代书 记员 章灵燕 更多数据：搜索“”来源：