（2015）鄂江岸民初字第02590号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-30
案件名称
江卫东、严春兰等与方秀华物权保护纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江卫东,严春兰,方秀华
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民初字第02590号原告（反诉被告）江卫东。原告（反诉被告）严春兰。以上两原告（反诉被告）的共同委托代理人胡毅刚（一般授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。以上两原告（反诉被告）的共同委托代理人谢天（一般授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）方秀华。委托代理人任林华（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。原告江卫东、严春兰与被告方秀华物权保护纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，被告方秀华提出反诉，本院依法合并审理。2015年9月21日，被告（反诉原告）方秀华向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2015）鄂江岸民初字第02590号民事裁定书，裁定查封原告（反诉被告）江卫东名下位于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋，并已实施保全措施。2015年10月22日，被告（反诉原告）方秀华申请对其所购房屋的装修造价损失和房屋所占集体土地的区位价进行评估。经本院委托，2015年12月2日武汉银建房地资产评估咨询有限公司出具《退案函》。2016年3月10日，被告（反诉原告）方秀华申请对其所购房屋的拆迁评估价值进行评估。经本院再次委托，2016年4月12日，湖北寰宇工程造价咨询有限公司作出鄂寰咨报字（2016）第38号《关于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋装修造价损失鉴定意见书》。2016年7月10日，湖北华夏资产评估有限责任公司作出鄂华资报字（2016）第07039号《武汉市江岸区劳动新六村6号房屋征收补偿价值评估资产评估报告》。2016年8月10日本院组织双方当事人证据交换。2016年8月11日，原告（反诉被告）江卫东、严春兰申请对上述房屋的二、三层的装修时间和装修费用进行鉴定。因鉴定行业现无法对装修时间进行鉴定，经本院释明，原告（反诉被告）江卫东、严春兰撤回鉴定申请。本院依法组成由审判员吴艳萍担任审判长，人民陪审员于毅、张维参加的合议庭于2016年9月19日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）江卫东的委托代理人胡毅刚、原告（反诉被告）严春兰及委托代理人胡毅刚、被告（反诉原告）方秀华及委托代理人任林华到庭参加诉讼。审理中，经本院询问，双方当事人均不要求鉴定人出庭接受质询。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江卫东、严春兰共同诉称：2001年6月26日，湖北省武汉市江岸区人民法院委托武汉福地拍卖有限公司对坐落于武汉市江岸区劳动新六村6号（现为武汉市江岸区劳动新三村62号）房屋进行拍卖，江卫东竞得房屋，2002年1月9日取得房屋所有权证（证号：武房权证岸字第××号），建筑面积491.22平方米，并登记在江卫东名下，房屋集体土地建设用地使用证【证号：岸集建（93）字第0037号】仍登记在原所有人朱群伟名下。2010年5月7日，我们与方秀华向湖北创智律师事务所提出见证《房屋买卖合同》申请，在《房屋买卖合同》上签名捺印，约定我们将房屋东北方向的二、三层以630，000元出售给方秀华，湖北创智律师事务所作出鄂创律（2010）见民字第0507号见证书。后我们知悉集体土地上的房屋不能进行买卖，遂起诉要求确认《房屋买卖合同》无效，经法院一、二审，确认了双方签订的《房屋买卖合同》无效。因方秀华不腾退房屋，为此诉至法院，请求判令：1、方秀华腾退位于武汉市江岸区劳动新三村62号二、三层房屋；2、方秀华支付自2010年6月至房屋腾退之日止的房屋使用费（按照同区域同面积房屋租赁费用2，000元／月计算，自2010年6月至2015年7月止为122，000元）；3、本案诉讼费用由方秀华承担。被告（反诉原告）方秀华辩称并反诉称：2010年5月7日，我与江卫东、严春兰签订《房屋买卖合同》，约定我购买江卫东、严春兰位于武汉市江岸区劳动新三村62号房屋东北方向的二、三层，每层建筑面积122.805平方米，价款630，000元。嗣后，双方进行了钱款和房屋的交付，我对房屋进行装修入住使用至今。2012年房屋列入政府拆迁范围，江卫东、严春兰受利益驱使于2013年7月29日起诉我确认《房屋买卖合同》无效，法院一、二审支持了他们的诉讼请求。江卫东、严春兰明知房屋属于村集体土地上建造的房屋不能交易，却出售给我，收取了我的购房款，在我装修入住多年后，起诉合同无效，其行为违反了诚实信用原则，给我造成了损失。我对腾退房屋没有异议，我与江卫东、严春兰当时签订了《房屋买卖合同》，占有使用房屋是有合同依据的，江卫东、严春兰要求支付房屋使用费没有依据，而且按照2，000元／月也没有依据。我请求判令：1、江卫东、严春兰返还购房款630，000元及利息损失（自2010年5月7日起至判决返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、江卫东、严春兰赔偿损失1，700，000元。原告（反诉被告）江卫东、严春兰针对反诉共同辩称：我们对于退还购房款630，000元没有异议，但是前提是方秀华先将房屋腾退。利息损失我们不予认可，方秀华要求赔偿其损失1，700，000元没有事实及法律依据。经审理查明：2013年8月26日，湖北省武汉市江岸区人民法院立案受理了江卫东、严春兰诉方秀华房屋买卖合同纠纷一案，2014年3月7日作出（2013）鄂江岸民商初字第03380号民事判决书，判决：江卫东、严春兰与方秀华于2010年5月7日签订的《房屋买卖合同》无效。方秀华不服判决，提起上诉。2014年7月30日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中民终字第00550号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：江卫东、严春兰系夫妻关系。2001年6月26日，湖北省武汉市江岸区人民法院委托武汉福地拍卖有限公司对坐落于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋进行拍卖，2001年7月4日，该房屋由江卫东以200，000元竞得，法院作出（1998）岸执字第2号民事裁定书，裁定将诉争房屋土地证过户给江卫东。2002年1月9日，诉争房屋取得房屋所有权证（证号：武房权证岸字第××号，建筑面积491.22平方米），并登记在江卫东名下，但诉争房屋集体土地建设用地使用证【证号：岸集建（93）字第0037号】仍登记在原所有人朱群伟名下。2010年5月7日，江卫东、严春兰与方秀华向湖北创智律师事务所提出见证《房屋买卖合同》申请，湖北创智律师事务所作出鄂创律（2010）见民字第0507号见证书，经见证律师审查双方提供的有关资料及合同文本，认为合同形式完备，双方意思表示真实。同日，双方在见证律师的面前，在《房屋买卖合同》上签名捺印。《房屋买卖合同》约定江卫东、严春兰将诉争房屋东北方向的二、三层出售给方秀华，出售价格630，000元。当日，江卫东、严春兰出具一份《承诺书》，承诺诉争房屋的第二层、第三层没有抵押、贷款、转卖事项，若江卫东、严春兰出卖诉争房屋第一层、第四层，方秀华享有优先购买权。2010年5月8日，江卫东、严春兰向方秀华出具一份收条，载明收到方秀华的购房款630，000元。2010年6月，方秀华入住诉争房屋至今。案涉集体土地建设用地使用证载明土地用途为宅基地，目前诉争房屋面临拆迁。上述生效判决中认定：坐落于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋系江卫东、严春兰通过司法拍卖取得的房屋，江卫东、严春兰虽已办理房屋所有权证，但其所涉土地为集体性质土地，且集体土地建设用地使用证仍登记在原所有人朱群伟名下，用途为宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，江卫东对诉争房屋行使处分权的行为违反了上述我国法律的禁止性规定，据此认定江卫东、严春兰与方秀华签订的《房屋买卖合同》无效正确。目前诉争房屋面临拆迁，方秀华应依法主张权利，以保护其合法利益。嗣后，双方协商不成再次诉至法院。审理中，方秀华于2015年10月22日申请对其所购房屋的装修造价损失和房屋所占集体土地的区位价进行评估。经本院委托，2015年12月2日，武汉银建房地资产评估咨询有限公司向本院出具《退案函》：“根据我公司掌握的资料，武汉市物价局、市国土资源管理局仅在2004年5月出台一个《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知》的文件，宅基地区位补偿价为经认定的房屋合法占地与宅基地区位补偿价标准的乘积，此后并无新的文件出台，鉴于近年政府对此并无更新文件，装修造价损失属于工程造价鉴定类，不属于房地产评估公司的评估范围，故不适宜由评估公司来评估”。2016年3月10日，方秀华申请对其所购房屋的拆迁评估价值进行评估。经本院再次委托，2016年4月12日，湖北寰宇工程造价咨询有限公司作出鄂寰咨报字（2016）第38号《关于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋装修造价损失鉴定意见书》，鉴定结论意见：涉案房屋装修损失总价款为117，204元。方秀华支付鉴定费22，000元。2016年7月10日，湖北华夏资产评估有限责任公司作出鄂华资报字（2016）第07039号《武汉市江岸区劳动新六村6号房屋征收补偿价值评估资产评估报告》，评估结论：被评估房屋征收补偿价值评估值为884，200元（二、三层右侧房屋建筑面积245.61平方米补偿单价3，600元）。方秀华支付鉴定费4，000元。2016年8月11日，江卫东、严春兰申请对上述房屋的二、三层的装修时间和装修费用进行鉴定。因鉴定行业现无法对装修时间进行鉴定，经本院释明，江卫东、严春兰撤回鉴定申请。为查明案件事实，2016年6月17日本院前往武汉市江岸区劳动新三村62号对房屋的二、三层现状进行了现场勘验。2016年6月21日本院前往连城村城中村改造拆迁指挥部进行走访，其工作人员陈述：涉案房屋这片区域已经纳入劳动新村的拆迁范围，被拆迁人分3种情形：1、村民；2、非村民但户口在房屋地址，其中按照户口迁移时间又分2种：2005年以前迁入户口和2005年以后迁入户口，对于2005年以后迁入户口的人按照非村民非户口进行拆迁；3、非村民户口不在房屋地址即非村民非户口。城中村的房屋拆迁总的原则是不管是否有房屋所有权证，房屋1-3楼实物还建按照70%还面积，货币补偿按照3，600元／平方米计算，居住人的其他补偿即水电表、煤气、有线电视等归居住人所有，4楼、5楼按照750元／平方米计算，但只有村民可以实物还建，对于第2种和第3种情形，只能货币补偿。另查明：武汉市房屋产权登记信息查询单上载明：产权人江卫东，房屋坐落（武汉市）江岸区劳动新六村6号，房屋总层数2层，建筑面积491.22平方米。方秀华的户口簿上登记住址为武汉市江岸区劳动新三村62号3楼3号，2010年7月28日移入本址；方莲芝的户口簿上登记住址为武汉市江岸区劳动新三村62号2楼1号，2010年11月2日移入本址；方秀兰的户口簿上登记住址为武汉市江岸区劳动新三村62号2楼2号，2010年6月23日移入本址。经本院询问，严春兰陈述：房屋1、2楼是我们买的法院拍卖的房屋，2001年办理的房产证，1、2楼的总建筑面积491.22平方米是总证，只不过办证办在江卫东的名下，每层建筑面积245.61平方米，实际上我们的占地面积只有一半，具体面积不清楚，还有一半面积是案外人的。2009年7月对1、2楼进行装修，3、4楼是2009年10月加盖修建的，2010年3月商量将整栋房屋1-4楼卖给方秀华，2010年5月经双方商量将房屋的2、3楼以630，000元的价格卖给方秀华。因4楼房屋漏水，我们在2010年下半年用瓦搭建了部分，现在1楼、4楼和4楼加盖部分是我们的。方秀华陈述：我购买了房屋2、3楼后，在这个地址上办理了3份户口，方莲芝是我姐姐，方秀兰是我妹妹。我住在2楼、3楼，面积共计245.61平方米。江卫东、严春兰、方秀华均认可武汉市江岸区劳动新六村6号房屋和武汉市江岸区劳动新三村62号房屋为同一房屋。还查明：2012年5月15日，武汉市江岸区后湖乡人民政府连城村村民委员会和湖北银兆置业投资发展有限公司出具的拆迁公告中的拆迁范围：……，劳动新三村。再查明：江卫东、严春兰与方秀华之间于2010年3月交付房屋，2010年5月补签《房屋买卖合同》。以上事实，有湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第03380号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00550号民事判决书、武房权证岸字第××号房屋所有权证、武汉市房屋产权登记信息查询单、湖北创智律师事务所鄂创律（2010）见民字第0507号见证书（内附《房屋买卖合同》）、2010年5月7日承诺书、2010年5月8日收条、银行转存取凭条、连城村“城中村”综合改造资料汇编、方秀华、方莲芝、方秀兰的户口簿及居民身份证、湖北寰宇工程造价咨询有限公司鄂寰咨报字（2016）第38号鉴定意见书、湖北华夏资产评估有限责任公司鄂华资报字（2016）第07039号资产评估报告、鉴定费票据2份、中国建设银行股份有限公司武汉黄浦路支行出具的严春兰的银行流水、本院调查证据、勘验笔录及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为：依据湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第03380号民事判决、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00550号民事判决中查明的事实和认定，江卫东对诉争房屋行使处分权的行为违反了我国法律的禁止性规定，江卫东、严春兰与方秀华于2010年5月7日签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，江卫东、严春兰应返还方秀华购房款630，000元，方秀华应将坐落于武汉市江岸区劳动新三村62号（武房权证岸字第××号房屋所有权证登记的房屋坐落于武汉市江岸区劳动新六村6号）东北向二、三层房屋腾退给江卫东、严春兰，对此，江卫东、严春兰、方秀华均无异议，本院予以确认。本案中双方争议的焦点是：1、方秀华是否应向江卫东、严春兰支付房屋使用费；2、江卫东、严春兰是否应向方秀华赔偿资金占用期间的利息损失和经济损失1，700，000元。因诉争房屋虽已办理房屋所有权证，产权人登记在江卫东名下，但诉争房屋所涉土地为集体性质土地，且集体土地建设用地使用证仍登记在原所有人朱群伟名下，用途为宅基地，对上述事实，江卫东、严春兰作为房屋出卖方是明知的，方秀华作为房屋买受方也应负有审慎注意义务，《房屋买卖合同》经法院认定无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，故江卫东、严春兰要求方秀华支付自2010年6月至房屋腾退之日止的房屋使用费（按照同区域同面积房屋租赁费用2，000元／月计算，自2010年6月至2015年7月止为122，000元）的诉讼请求，方秀华要求江卫东、严春兰赔偿利息损失（自2010年5月7日起至判决返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的反诉请求，本院均不予支持。又因双方于2010年5月7日签订的《房屋买卖合同》经法院认定无效是基于江卫东对诉争房屋行使处分权的行为违反了我国法律的禁止性规定，但买卖房屋时双方意思表示经湖北创智律师事务所见证律师审查是真实的，现诉争房屋已经纳入政府拆迁范围，面临拆迁，江卫东、严春兰作为房屋所有权人会因拆迁补偿获得利益，方秀华在返还所购房屋后也需再次购置房屋，且目前的房屋价格较2010年购房时的房屋价格相差甚大，审理中，经本院委托，湖北华夏资产评估有限责任公司作出鄂华资报字（2016）第07039号《武汉市江岸区劳动新六村6号房屋征收补偿价值评估资产评估报告》，评估结论为被评估房屋征收补偿价值评估值为884，200元，本院综合考虑各种因素并平衡双方利益，酌定由江卫东、严春兰按房屋评估值884，200元的70%向方秀华赔偿经济损失618，940元。审理中，双方对房屋的二、三层交付时是否装修各执一词，江卫东、严春兰认为是将装修好了的房屋出售给方秀华，方秀华认为江卫东、严春兰交付的是毛坯房是其自己装修的，并就各自主张提交了证据。因双方提交的证据不足以证明各自主张的事实，但是按照常情，江卫东、严春兰在加建房屋三、四层时会装置基本设施或者简易装修，方秀华在购买房屋二、三层后会添附设施或者重新装修，经本院委托，湖北寰宇工程造价咨询有限公司作出鄂寰咨报字（2016）第38号《关于武汉市江岸区劳动新六村6号房屋装修造价损失鉴定意见书》，鉴定结论意见为涉案房屋装修损失总价款为117，204元，本院综合考虑各种因素及双方居住情况，酌定房屋装修损失总价款117，204元的30%即35，161.20元归江卫东、严春兰所有，房屋装修损失总价款117，204元的70%即82，042.80元归方秀华所有，故由江卫东、严春兰向方秀华赔偿装修损失82，042.80元。综上，方秀华要求江卫东、严春兰赔偿经济损失1，700，000元的反诉请求，本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江卫东、严春兰于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）方秀华返还购房款630，000元；二、被告（反诉原告）方秀华于本判决生效之日起10日内将坐落于武汉市江岸区劳动新三村62号（武房权证岸字第××号房屋所有权证登记的房屋坐落于武汉市江岸区劳动新六村6号）东北向二、三层房屋腾退给原告（反诉被告）江卫东、严春兰；三、原告（反诉被告）江卫东、严春兰于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）方秀华赔偿经济损失618，940元；四、原告（反诉被告）江卫东、严春兰于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）方秀华赔偿装修损失82，042.80元；五、驳回原告（反诉被告）江卫东、严春兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）方秀华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，740元、反诉费12，720元、诉讼保全费5，000元、鉴定费26，000元、邮寄送达费20元，共计46，480元，由原告（反诉被告）江卫东、严春兰负担32，522元、被告（反诉原告）方秀华负担13，958元。各项相抵后，原告（反诉被告）江卫东、严春兰应于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）方秀华29，762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 吴艳萍人民陪审员 于 毅人民陪审员 张 维二〇一六年十月二十一日书 记 员 刘冰净 关注公众号“”