（2016）苏0111民初5478号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-25
案件名称
原告史德明与被告胡茂伟房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史德明,胡茂伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初5478号原告史德明，男，1963年9月1日出生，汉族。委托代理人王仁桃、郑学松，江苏恒冠律师事务所律师。被告胡茂伟，男，1989年5月13日生，汉族。委托代理人李正，江苏泓图律师事务所律师。原告史德明与被告胡茂伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史德明及委托代理人王仁桃、郑学松、被告胡茂伟及委托代理人李正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史德明诉称，2016年1月4日，原、被告签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定被告将位于浦口区高新技术产业开发区浦外路28号（弘阳旭日爱上城六区）14幢1单元1701室房屋出售给原告，合同就双方的权利义务作了明确的约定。原告依约支付了定金100000元，协助被告于2016年2月18日办理了该房屋原始所有权证，并支付了全部办证费用。现该房屋已具备办理土地使用证的条件，但被告拒不办理，且提出加价。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令:1、继续履行原、被告签订的房地产买卖中介合同，被告协助原告办理产权过户手续。2、被告支付违约金160000元。3、由被告承担诉讼费、保全费。被告胡茂伟辩称，1、合同内容的理解应结合合同签署的背景、交易双方的主观意愿，合同前后内容等各方面进行综合理解，合同手写部分“开发商通知甲方办理（好）房产权和土地证当日，三个工作日……”的内容不能解释为双方约定待涉案房屋必须在具备房产证及土地证时方可继续交易。2、涉案房屋的产权证已在2016年2月办好，原告预先支付700000元用于解押的条件已成就，合同约定先垫资解押后办理过户，被告发出通知要求原告支付解押款，但原告一直未给付此款，以行为表明不履行合同义务，由于原告垫资解押是被告履行后续义务的前提，原告先不履行，被告当然有权不履行，原告提起诉讼没有法律依据。3、被告对合同关键内容有重大误解。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年1月4日，原告史德明与被告胡茂伟、案外人南京天大置业有限公司（以下简称天大置业）签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定：被告将位于浦口区高新技术产业开发区浦外路28号（弘阳旭日爱上城六区）14幢1单元1701室房屋（建筑面积108.11平方米）出售给原告，房屋价格1620000元（净得价）。原、被告有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……违约方按标的额的10%，计160000元支付违约金给守约方。补充协议约定：1、2016年1月4日，原告支付定金100000元，定金待合同履行后直接充抵房款。2、被告与银行预约还款，还款当日原告借给被告700000元用于被告提前结清银行全额贷款（不足部分由被告自行解决）。被告领取房屋他项权证以银行通知为准，领取房屋他项权证当（次）日办理抵押注销手续，当日双方办理产权过户手续，过户后原告借款转为购房款。……4、办理产权过户当日原告签订商业贷款手续，原告贷款800000元，由银行直接打入被告帐户。原告承诺无不良贷款记录、个人信用良好、所提供的材料真实有效，如因原告原因造成贷款无法审批通过或贷款额不足，原告在接到通知30日内以现金补足贷款不足部分。……7、领取新产权证过户当日，被告结清屋内所有相关费用交房给原告，原告支付尾款20000元。8、被告出售此房房价为1620000元，交易过程中产生的所有税费均由原告承担。9、被告承诺此房是空户，没有带任何户口，如不符合本条的选择条款属被告违约，则承担总房价的10%的违约金。……19、其它：（1）、开发商通知被告办理好房屋产权证和土地证当日，三个工作日通知天大置业办理解押（原告支付被告700000作为首付款）。（2）、解押注销之日，三个工作日办理原告产权过户手续。合同签订后，原告支付定金100000元。2016年2月18日，被告办理了涉案房屋产权登记手续，且已领取房屋产权证，原告支付了办证所需的房屋契税18370元、房屋维修基金12973元。2016年4月29日，被告要求原告支付首付款700000元，过户的钱一次性到位，双方协商未果。同年5月3日，被告提出加价300000元出售或者1620000元给全款，原告未同意。6月29日，原告向被告邮寄继续履行合同告知函，被告收到该函后，仍未继续履行合同。庭审中，原告陈述被告构成违约。为此，提供了证人陈某的证言，证人陈述2016年4月左右，其知道涉案房屋可以办理土地证后即通知买卖双方。2016年4月29日、5月3日中介公司组织买卖双方进行调解，卖方都提出不卖房子。被告对证人证言真实性无异议，但认为证人因时间较长不能完整连贯反映被告的真实意思。且自己是在2016年5月31日收到办理土地证的通知。以上事实有原、被告当庭陈述、房地产买卖中介合同、告知函、邮寄单、产权证、录音资料、证人陈某的证言等证据在卷证明。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在开发商通知办理好房屋产权证和土地证后三个工作日通知中介公司办理解押，原告支付700000首付款。被告在未办理好土地证的情况下，变更支付方式要求原告提前一次性支付购房款或者加价出售，后又以自己的行为表明拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此原告要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金160000元，本院认为被告拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情调整为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九之规定，判决如下：一、继续履行原告史德明与被告胡茂伟签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，原告史德明于本判决生效之日起十日内给付被告胡茂伟房屋余款1520000元，被告胡茂伟于收到原告史德明给付的购房款十日内协助原告史德明办理南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号14幢1单元1701室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权过户至原告史德明名下。二、被告胡茂伟于本判决生效之日起十日内给付原告史德明违约金20000元。三、上述第一、二项给付款项相抵扣，原告史德明实际给付被告胡茂伟1500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19920元，保全费5000元，合计24920元，由原告史德明负担2243元，被告胡茂伟负担22677元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费19920元。审 判 长 黄 维人民陪审员 高志军人民陪审员 林德留二〇一六年十月二十一日书 记 员 钦一航 更多数据：搜索“”来源：