（2015）赣开民二初字第1339号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-03-23
案件名称
许道斌与叶民警租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许道斌,叶民警
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十三条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）赣开民二初字第1339号原告：许道斌，男，汉族，1973年2月7日生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：阙持金，江西红土律师事务所律师被告：叶民警，男，汉族，1978年2月15日生，住江西省赣州蓉江新区。委托诉讼代理人：邱晓春，赣州市潭东法律服务所法律工作者。原告许道斌与被告叶民警租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许道斌及其委托诉讼代理人阙持金，被告叶民警及其委托诉讼代理人邱晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许道斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿因单方强行解除厂房租赁合同的损失（含装饰装修费137803元、停产停业损失费、预期收益607499元）共计人民币745302元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告同意将潭东镇宋塘村鸭婆寮自家房屋后的厂房租赁给原告，租赁期限自2011年1月1日至2025年12月30日止，共15年；合同约定原告在做同行业条件下有权合租或转租；合同还进行了其他事项的约定。租赁期限内，原告如约履行合同，进行装饰装修，支付租金等。2015年10月1日原告根据合同条款的允许，转租给案外人经营。但是，被告于2015年10月27日开始，通过换锁锁大门、填土封大门、全家居住在厂房等强行方式阻止原告及案外人继续租赁和使用厂房，造成案外人停产停业，造成原告面临巨额的赔偿。原、被告租赁合同纠纷经潭东镇派出所多次调解无果，被告仍然强行占用厂房，阻碍原告及案外人对厂房的继续租赁使用。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院要求处理。被告叶民警辩称，1、答辩人并未单方解除与原告签订的《厂房租赁合同》，本案经潭东派出所两次调解，鉴于原告的态度，答辩人同意解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、答辩人在租赁期间，并无违约情形，反而是原告不按合同和双方口头约定履行租赁事宜，2015年10月27日左右，原告在未告知答辩人租赁厂房已转租的情形下，案外人黄仁滨便搬机械设备进入租赁厂房内，答辩人在预防和保护租赁厂房安全的情形下，采取了锁大门并入住厂房内的形式来保护财产的安全（当时原告已停止生产，原告及其工人都不在），而填土封大门纯属无稽之谈，答辩人运土是为了对厂房靠答辩人家大门处的填高工程，现该填高的场地已租赁给了案外人黄仁滨使用，所以答辩人不存在违约行为；3、原告至今未付2016年度的租金，因此原告应在本案处理时一并支付租金及违约金共计10万元给答辩人；4、原告所扩建的厂房未办理合法建设手续，其扩建造价费应由原告自行承担。而且其扩建的厂房为违法建筑，不存在预期收益。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、厂房租赁合同，证明原告与被告的租赁关系，租期为15年，原告有权合租或转租；证据3、接处警登记表，证明被告在租赁期间于2015年10月27日开始，通过换锁锁大门，填土封大门、全家居住在厂房等强行方式阻止原告及案外人继续租赁和使用厂房；证据4、原告与案外人的厂房租赁合同，证明原告根据合同允许，将厂房租赁给案外人经营。证明原告的预期收入损失；证据5、照片，证明原告在租赁期间搭建的厂房和宿舍，装修及设备情况，证明案外人在停业状态，证明被告全家居住在厂房办公室，阻止案外人正常使用。被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：证据1、身份证复印件，证明被告主体适格；证据2、厂房租赁合同，证明1、原、被告双方于2010年12月4日签订诉争合同；2、合同第三条约定房租及支付方式，原告应在2015年10月支付2016年度第一个半年租金，在2016年4月支付2016年度第二个半年租金，但原告至今未付，已严重违约；3、合同第七条约定租赁期未满，若一方毁约，须向另一方赔偿一年租金。因原告已有两期租金未付，已严重违约，原告应向被告支付5万元违约金；证据3、潭东镇派出所调解笔录，证明双方经潭东派出所两次调解未协商一致；证据4、兴建家具厂协议书、赣州经济技术开发区潭东镇宋塘村村民委员会发票，证明被告自己兴建的厂房具有合法手续；证据5、收条复印件一份，证明1、案外人黄仁滨（与原告签订转租合同之人）另行租赁了涉案厂房旁边的场地；2、被告未阻碍案外人生产，本案不存在停产停业损失。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月1日，被告叶民警（甲方）与赣州开发区潭东镇宋塘村村民委员会（乙方）签订了一份《兴建家具厂协议书》，约定：为支持返乡农民工回乡创业，促进当地经济建设和社会各项事业的发展，充分利用闲置荒地，发挥和利用个人特长技能，走上富裕之路。经双方友好协商，乙方同意甲方在本村鸭婆辽组兴建家具厂。具体事项协商如下：办厂地点：鸭婆辽组与东坑黄土桥、宋塘村大曾屋交界处，甲方屋后荒山坡，离赣南大道300米外。办厂土地来源：由甲方自行解决（自留或租用）。使用土地面积：四亩。甲方上交村管理费：1000元每年，当年5月1日前一次性缴清本年度管理费。因国家建设，政府需征用此地，甲方应积极支持配合。按征地拆迁政策搬迁、拆除。协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，被告叶民警在自家自留地上兴建了厂房。被告叶民警向赣州开发区潭东镇宋塘村村民委员会交纳了管理费用。2010年12月4日，原告许道斌作为乙方（承租方）与被告叶民警作为甲方（出租方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：厂房状况：1、该厂房分为左右两栋，中间空坪，面积为（铁752.6平方米+竹1283平方米、空坪768平方米），四面围好，已安装大门。租赁期限：自2011年1月1日至2025年12月30日为止，共15年。房租租赁及交纳方式：1、厂房租金为第一个三年为6万元/年，第二个三年为5万元/年，第三个三年为4万元/年，第四个三年为5万元/年，第五个三年为5万元/年。2、前三年一年一付，以后为半年一付，租金要提前两个月支付。其他约定事项：……2、甲方为乙方负责提供中间空坪，乙方可以利用中间空坪来搭建厂房，甲方不另行收费。……5、乙方在做同行业条件下有权合租或转租。……7、租赁期未满，若一方毁约，须向另一方赔偿一年租金。若因规划等政策原因，则政策补偿的搬迁费由乙方所得，拆迁费（甲方所建由甲方所得，乙方所建由乙方所得），安置地均由甲方所得，甲方不另行补偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告共向被告支付到2015年的租金，五年，租金共28万元，2016年租金尚未支付。2011年1月份，原告开始对租赁厂房进行装修。2011年5、6月份，原告在租赁厂房的中间空坪上搭建厂房，厂房面积500多平方米。2015年10月1日，原告许道斌作为出租方（甲方）与案外人黄仁滨承租方（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：厂房状况：1、该厂房分为左中右三栋，四面围好，已安装大门。租赁期限：自2015年10月1日至2025年12月30日止。房屋租赁及交纳方式：1、厂房租金为壹万元/月，即每年壹拾贰万/年；2、合同签订后先付壹万元押金及第一个月壹万元租金，每月一付至过年时支付下半年租金，以后每半年一付。其他约定事项：1、甲方原有设备由甲方处置，乙方可以使用；2、因政府拆迁，搬迁费由乙方所得，拆迁费由甲方及原房东所得。乙方已使用的设备补偿由甲方所得；3、乙方负责安全生产，防火防盗，安全卫生，由此引起的责任由乙方承担；4、租赁期未满，若乙方毁约，须向另一方赔偿一年租金；5、承租过程中，乙方遇到干扰，甲方应协助解决。若解决不了，双方可以互不补偿解除协议。乙方在做同行业条件下有权合租或转租。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告许道斌向案外人黄仁滨收取了10000元押金，租金未收取。原告许道斌与案外人黄仁滨签订合同后就搬离了厂房，交由案外人黄仁滨使用。2015年10月28日，原告许道斌报警称因被告叶民警要收回厂房和土地，双方发生纠纷。赣州市公安局开发区分局潭东派出所处警情况记录：2015年10月27日因叶民警倒土地、拆除大门，双方发生纠纷，许道斌报警，潭东派出所组织两人进行了调解。2015年11月3日下午3时左右及2015年11月5日下午15:30，潭东派出所组织原告、被告进行了两次调解，原告许道斌称如果被告叶民警不将厂房租赁给其，则需赔偿50万元，被告叶民警仅愿意赔偿10万元，两次调解未果，原告许道斌诉至本院，要求处理。本院认为：原告许道斌与被告叶民警签订的《厂房租赁合同》是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，依法成立并生效，各方均应依约履行。《厂房租赁合同》约定被告叶民警为原告许道斌负责提供中间空坪，原告许道斌可以利用中间空坪来搭建厂房，不另行收费；原告许道斌在做同行业条件下有权合租或转租，基于此约定，原告许道斌将租赁厂房及自行搭建的厂房转租给案外人黄仁滨使用，原告的转租行为并未违反原告与被告的合同约定。在原告依约缴纳租金以及不存在其他违约情形下，被告无故要求解除双方签订的《厂房租赁合同》致本案纠纷的产生，被告应承担相应的民事责任。在本案庭审中，原告、被告都同意解除原、被告签订的租赁合同，本院对此予以支持。那么，本案审理的焦点是：1、合同解除后，原告投入的装饰装修费用如何确定以及如何赔偿的问题。2、被告解除合同的行为给原告造成的损失如何确定问题。关于焦点1，原告于2015年12月8日申请本院对原告在租赁期间添置的厂房、办公室、宿舍、机器设备、装饰装修物等价值进行司法评估，经本院组织双方随机选取，委托江西东升资产评估有限公司对本案涉及租赁物上房屋建筑物、水电设施等资产价值进行评估。2016年8月5日，江西东升资产评估有限公司作出了赣东升评报字[2016]89号《资产评估报告书》，评估结论：评估值为人民币137803元。对于该份评估报告，被告认为厂房办公室地板已经被案外人黄仁滨破坏，并非做报告的样子，原告认为被告强行方式终止合同，地板磨损应当由被告承担，并且有些大型设备没有纳入评估。本院认为，该报告书的报告意见明确，评估依据充分，对评估过程亦作了详尽的说明，评估机构及评估人员均有相应的资质，又能与本案其他证据互相印证，且双方当事人并未申请本院重新进行鉴定，也未提交新的证据证实自己的主张，该评估报告依法可以作为本案的定案依据。本案中，虽然原、被告签订的合同中并未对合同解除后建筑物的装饰、装修附着物的归属及赔偿进行约定，但原告在租赁涉案厂房后对涉案厂房进行装修、装饰的目的是更好的利用租赁物进行经营、收益，在合同能够顺利履行的情况下，装修装饰物的价值在租赁期限内进行折旧摊销。然而，本案中，被告无法定和约定事由解除涉案合同已构成违约，被告应当承担原告为此所投入的装修装饰物的价值赔偿。对被告称原告所搭建的厂房没有建设许可，属违章建筑，扩建费用应由原告自行承担的答辩意见，本院认为，被告在签订的《厂房租赁合同》中已经允许原告利用空坪来搭建厂房，因被告解除合同的行为导致原告搭建厂房的成本无法在租赁期间收回，该费用应由被告赔偿，该扩建厂房是否属于违章建筑应由相关的行政主管部门予以确认，故对被告的答辩意见本院不予支持。关于焦点2，原告主张其预期利益为原告和案外人黄仁滨的租金收入与原、被告的租金相比较得出的。被告答辩称原告扩建厂房是违章建筑，违章建筑没有预期收益。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，预期利益是合同履行后可以获得的利益，本案中，原告与被告签订的《厂房租赁合同》中约定原告享有转租的权利，原告将厂房转租会获得租金收入，该租金收入属于合同履行后可以获得的利益。如前所述，被告对合同的解除负有过错，依法应当赔偿因合同解除而给原告造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，具体体现为剩余租期内的转租收益。在判断被告应当支付原告的转租收益数额时，应当综合考虑以下因素：第一，合同正常履行时，原告能够获得的可预见的转租收益。原告与被告签订《厂房租赁合同》时，原告尚未搭建厂房，对该部分厂房的预期利益在合同签订时原、被告双方无法预见，并且原告所搭建的厂房的成本已经得到了赔偿，因此对原告搭建的500多平方米的厂房的预期利益不予支持。根据原告与案外人黄仁滨签订的《厂房租赁合同》的租金为每月1万元，租赁厂房分为左中右三栋，原、被告签订租赁合同时只有的左右两栋共计2035.6平方米，空坪768平方米，原告与案外人黄仁滨签订合同时，已将空坪进行了扩建厂房，空坪面积约占总面积的三分之一，原、被告签订租赁合同中第五年的租金为50000元/年，原告与案外人黄仁滨签订的《厂房租赁合同》的租金为120000元/年，扣减原告把空坪自行扩建厂房的收益40000元/年，左右两栋厂房的每年租金为80000元，左右两栋厂房预见租金收益为自2015年10月1日至2025年12月30日的租金共813333元，而原告与被告签订的合同剩余租赁期限内的租金为470000元，原告的预期利益为343333元。第二，案外人黄仁滨分期付款的期限利益。根据约定，案外人黄仁滨是分期支付租金，原告要求被告在合同解除以后一次性支付剩余期限的租金收益，必然导致原告额外获得了案外人分期付款的期限利益，对此也需要予以衡量。除此之外，原告作为转租人，在转租合同能够顺利履行的情况下，也将产生一定的维护成本和租金收取的风险。第三，被告叶民警与赣州开发区潭东镇宋塘村村民委员会签订了的《兴建家具厂协议书》，是为支持返乡农民工回乡创业，促进当地经济建设和社会各项事业的发展，充分利用闲置荒地，发挥和利用个人特长技能，走上富裕之路。被告经村委会同意利用集体土地兴办家具厂是为了支持农民工返乡创业，并不是支持其将该创业家具厂厂房通过转租的方式获得收益，违背了合同签订的初衷。综合考虑上述合同履行因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持被告应当支付原告的预期利益为171666元（343333元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十三条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告许道斌与被告叶民警于2010年12月4日签订的《厂房租赁合同》；二、被告叶民警应当赔偿原告因合同解除所造成的损失共计309469元，其中预期利益171666元，搭建厂房及水电设施、装饰装修费等资产价值137803元；三、驳回原告许道斌的其他诉讼请求；四、履行期限：上述款项限在被告叶民警本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告叶民警负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 陈佳煜人民陪审员 赖树森人民陪审员 傅芳胜二〇一六年十月二十一日代理书记员 赖晓江 来源：