（2016）粤01民终10883号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-14
案件名称
广州广一集团有限公司与邓文光、叶建英、广州市第一水泵厂物权保护纠纷2016民终10883二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓文光,叶建英,广州广一集团有限公司,广州市第一水泵厂
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10883号上诉人（原审被告）：邓文光，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：叶建英，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：广州广一集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢宁，副总经理。原审第三人：广州市第一水泵厂，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢宁，副总经理。被上诉人及原审第三人共同委托代理人：余一爱、吉莉，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人邓文光、叶建英因与被上诉人广州广一集团有限公司（以下简称广一公司）、原审第三人广州市第一水泵厂（以下简称水泵厂）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：邓文光的父亲邓某甲原系水泵厂的职工，于2014年10月13日报死亡。广一公司由水泵厂、广州市羊城供水设备厂和广州电测仪器厂发起设立，水泵厂为广一公司的原始股东之一，且与广一公司同属广州广一企业集团。1996年1月15日，水泵厂与邓某甲签订《住房协议书》，约定现厂在食堂综合楼加建第四层作为宿舍，经研究四楼402房安排邓某甲同志居住，按厂部规定缴纳有关房租、水、电费等，原住厂变压器边宿舍4楼左边房于96年1月22号前无条件退回厂另安排等。之后，水泵厂将上述房屋交给邓某甲使用。2005年8月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发海珠区广州大道南788号自编5栋的《房地产权证》给广一公司，该证记载房屋所有权来源为新建；层数为4；等。2015年7月9日，广一公司委托律师向邓文光发送《律师函》，内容为要求邓文光于2015年7月31日前清空涉案房屋，将其返还广一公司，并按照该地段房屋租金评估价标准支付从2014年11月1日起计至邓文光实际办理房屋之日止的房屋使用费。邓文光已于2015年7月11日签收该《律师函》。邓文光与叶建英于1995年6月19日登记结婚；邓文光及其女儿邓某乙华的户籍均登记在涉案房屋处，与邓昭镛均于2006年4月30日由广州市海珠区敦和路102号迁来涉案房屋地址，现户主为邓文光。广一公司于2015年11月16日向原审法院提起诉讼。广一公司表示要求邓文光、叶建英按房屋现状交还涉案房屋，可移动物品可以搬走，固定物镶嵌物不可拆除，不得破坏房屋的主体结构。邓文光、叶建英表示在入住涉案房屋后没有装修过，不同意将房屋交回给广一公司。诉讼中，广一公司、邓文光、叶建英、水泵厂确认：1、涉案房屋并没有通过房改方式出售给邓文光或者邓某甲；2、涉案房屋的房租已由水泵厂按照8.8元/月的标准收取至2007年，之后水泵厂没有再收取过房租；3、现涉案房屋的实际使用人为邓文光、叶建英及其女儿邓某乙华。广一公司表示第一项诉讼请求是要求叶建英和邓文光一户搬迁，就是要求邓文光、叶建英及其女儿邓某乙华搬迁。广一公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：房地产估价报告（粤京房评报字[2013]第440号）部分，证明广一公司委托第三方广东京华资产评估房地产土地估价有限公司对包括涉案房屋所在楼宇在内的23处物业的市场租金价格进行评估，评估结果显示，涉案房屋所在自编5栋物业的月评估租金单价为25元/平方米，广一公司表示将该月评估租金单价25元/平方米作为其第二项诉讼请求中的房屋使用费计算标准。邓文光、叶建英表示对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关，不同意广一公司按照该标准计算房屋使用费，房屋使用费应按照8.8元/月计算。第三人对该证据没有异议。邓文光、叶建英为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、报警人分别为邓某丙、邓某丁、陈荣耀的报警回执，证明广一公司与邓文光、叶建英等人就涉案房屋的供水供电等问题发生纠纷；2、个人名下房地产登记情况查询证明，证明邓文光家庭名下没有商品住房；3、吴某、朱某、罗某、刘某新证人证言，证明邓文光的父亲邓某甲是涉案房屋的使用人，邓某甲在涉案房屋中居住是由广一公司单位分配的，邓文光是从邓某甲到广一公司处工作的同时到广一公司的所在地居住的，之前在工程师楼居住，后来分配到涉案房屋居住，从始至终都在涉案房屋中居住，后来邓某甲在2014年10月份去世，在招聘邓某甲担任工程师时，广一公司承诺要解决其家庭住房的问题，七位工程师中的三位已经进行了房改，后来的四位包括邓某甲没有进行房改，每月8.8元的房租是象征性的缴纳。广一公司和水泵厂表示：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，因为该报警回执的报警人均不是邓文光、叶建英，而且报警事项不明，这些报警回执与本案无关；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，该份证据仅证明邓文光名下没有房产，不能证明其配偶或者子女名下没有房产，同时邓文光、叶建英也没有与广一公司签订合法的租赁协议，该证据不能证明邓文光、叶建英侵占广一公司房屋不能返还的正当理由，与广一公司要求其返还房屋的请求没有关联性；证据3显示涉案房屋是邓某甲向第三人承租的，每月须缴纳租金，单位并没有将涉案房屋房改给邓某甲，涉案房屋在1996年已经建好，在2005年才缴纳了土地出让金，在房地产证中显示的领证时间与建设时间不一致，这是普遍的，邓某甲居住的房屋并不是住宅房屋，从产权证登记的情况看，其只是一个食堂加仓库，是不可能进行住宅房改的，如果邓文光、叶建英认为涉案房屋已经分配给了邓某甲或者已经进行房改，邓文光、叶建英应举证，按照规定双方应该签订买卖合同，并在房管局备案。因本案纠纷，广一公司于2015年10月16日向原审法院起诉，请求判令：1、邓文光、叶建英自判决生效之日起3日内返还广州市海珠区广州大道南788号自编5栋食堂楼402号房给广一公司；2、邓文光、叶建英共同向广一公司支付从2014年11月1日起至邓文光、叶建英返还房屋之日止的房屋使用费，按有资质的评估机构评定的租金参考价标准，并按房屋实测面积计算，现暂计至2015年8月31日约24750元；3、邓文光、叶建英共同承担本案的诉讼费。原审法院认为：广一公司是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。邓文光的父亲邓某甲原为水泵厂的职工，于1996年与水泵厂签订《住房协议书》并由水泵厂安排入住涉案房屋，由水泵厂按8.8元/月的标准收取租金至2007年。据此，应认定水泵厂是基于邓某甲是单位职工的身份而给其享受以每月8.8元的租金标准承租涉案房屋的待遇。邓文光、叶建英主张涉案房屋应由水泵厂或广一公司按房改政策补偿给邓某甲的意见，依据不足不予采纳。在邓某甲去世后，邓文光、叶建英与广一公司或水泵厂并无劳动合同关系，也没有签订租赁合同，故广一公司有权收回涉案房屋。水泵厂对广一公司的诉请也表示无异议，故广一公司要求邓文光、叶建英及其同住成某腾空涉案房屋，合法合理，予以支持。鉴于邓文光、叶建英表示无搬迁去向，广一公司也未能举证证明邓文光、叶建英有搬迁去向，故应给予邓文光、叶建英合理时间寻找去向，该期限以60日为宜。邓文光、叶建英与广一公司或水泵厂就涉案房屋并无签订租赁合同约定租金标准，且邓文光、叶建英是涉案房屋实际使用人，故广一公司要求邓文光、叶建英支付自2014年11月1日起至邓文光、叶建英交还上述房屋之日止的房屋使用费，合法有理，房屋使用费标准应按照有资质的评估机构评定的涉案房屋的房屋租金参考价计算为宜，并以广一公司主张的每月每平方米25元为限，面积以实测为准。邓文光、叶建英认为房屋使用费应按每月每平方米8.8元计算的意见，数据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，于2016年4月14日作出如下判决：一、邓文光一户（含同户籍同住成员）和叶建英自本判决生效之日起60日内腾空广州市海珠区广州大道南788号自编5栋食堂楼402号房，并将该房屋交还给广州广一集团有限公司；二、邓文光、叶建英自本判决生效之日起60日内共同向广州广一集团有限公司支付从2014年11月1日起至邓文光、叶建英交还上述房屋之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的广州市海珠区广州大道南788号自编5栋食堂楼402号房的房屋租金参考价标准计算，并以广州广一集团有限公司主张的每月每平方米25元为限，面积以实测为准）。本案受理费519元，由邓文光、叶建英共同负担。判后，上诉人邓文光，叶建英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认为涉案房屋不享有房改补偿，这一认定是错误的。邓文光的父亲邓某甲是水泵厂30年前以急需国家工程技术人才为由聘请入厂，承诺解决住房和福利待遇，办理正常人事调动和全家随迁入户广州。2005年八月前厂区所有土地和建筑均是集体所有财产，是按照福利分房的标准收取费用，并非一审认定的承租房租金标准。该事实有如下证据：1、广州市海珠区为引进人才于1991年9月26日制定的《关于引进我区、街、乡镇集体企业中的全民所有制干部管理试行办法》的通知（海府办【1991】67号）（证据1）和1997年1月6日关于批转《海珠区专业人才管理暂行办法》的通知（海委发【1997】1号）（证据2）第十八条、第二十三条规定。2、房改政策：1995年7月1日广州市政府作出的《广州市深化住房制度改革实施意见》（证据3）的第三条。3、货币分配：1999年1月26日广州市政府《转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》。4、企业改制：2007年水泵厂企业改制对厂区职工进行人员分流并经济补偿。二、邓文光依法有权继承邓某甲的所有财产及财产权利，包括对涉案房屋享有的利益，按照《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，邓文光有权继续承租并办理更名手续。广一公司及水泵厂要求腾空搬离并支付费用不合规定。三、邓某甲与水泵厂签订的住房协议书没有约定居住期限，也没有约定邓某甲去世后子女不能居住，该协议书不符合公有住房合同签订标准，租金也不符合公房承租标准，广一公司认定是承租房没有依据。因此，邓某甲与水泵厂之间的住房协议仍然有效，应得到履行。四、广一公司在2005年7月才办理房地产权证，而涉案房屋在1996年由水泵厂加建宿舍指定安排给邓某甲居住，广一公司隐瞒了四楼是宿舍这一事实。本案纠纷源于三十年前的政策，不应适用现在的《物权法》。且相关当事人已就此向广一公司的主管部门上访，现处于调查复核中。综上，邓文光、叶建英上诉请求：1.撤销原判；2.邓文光、叶建英对涉案房屋享有居住权并维持原约定租金，即每月8.8元；3.本案一、二审诉讼费由广一公司承担。被上诉人广一公司、原审第三人水泵厂辩称一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，一、邓文光、叶建英称邓某甲生前认为案涉房屋是房改给其的，所以没有向水泵厂主张或要求落实房改政策，但依据水泵厂聘请邓某甲时签订的协议，邓文光、叶建英继承了邓某甲生前的由水泵厂安置住房的福利。广一公司、水泵厂则认为《住房协议书》显示与邓某甲建立的是租赁关系，不存在房改或福利分房，且涉案房屋不具备房改条件且水泵厂从未实施过房改售房；原承租人邓某甲及妻子均已过世，邓文光、叶建英也并未与水泵厂建立合法租赁关系，不是涉案房屋合法使用人，故广一公司作为涉案房屋的产权人，有权收回涉案房屋。二、邓文光、叶建英称其他与邓某甲类似情况的工程师进行了房改，邓文光、叶建英与陈荣耀等人2015年4月份向海珠区政府反映过情况，要求落实政策。广州市海珠区政府作出海府复查(2016)2《信访复查意见书》，载有如下内容：“经了解，广一集团组建前，广一水泵厂原有在职职工及退休人员近1000人，厂区内宿舍是为了方便职工工作而建设和安排的，厂区用地为工业性质。广一水泵厂名下无可用于房改的房屋，不具备房改的条件。2000年1月1日我市发出《关于实行住房货币分配有关问题的通知》(穗府(2000)18号），一律停止按现行房改政策出售公有住房，全面实行住房货币分配，因此你们要求就现住房房改的请求没有相关的政策依据，区政府不予支持。”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对双方的诉辩意见，本院评析如下。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原审认定广一公司作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并无不妥。其次，邓文光、叶建英主张不交还房屋的理由是其继承了邓某甲生前由水泵厂安置住房的福利。其一，根据邓某甲生前于1996年与水泵厂签订《住房协议书》可见，水泵厂基于邓某甲单位职工的身份而给其享受以每月8.8元的租金标准承租涉案房屋的待遇。该《住房协议书》为公有住房使用权的安排，并非转让房屋所有权，邓文光、叶建英主张该房屋按照政策应属于邓某甲的房改福利，对此，本院认为，邓文光、叶建英该主张与本案并非同一法律关系，应另循法律途径解决，在案涉房屋未发生所有权变动的情况下，广一公司有权行使所有权权能。其二，从《住房协议书》签订的主体及内容来看，水泵厂是基于邓某甲是单位职工的身份而给其享受以每月8.8元的租金标准承租涉案房屋的待遇，该待遇是与邓某甲职工身份相关联，且并未约定邓某甲及其家人可永久使用案涉房屋,邓文光、叶建英主张继承了邓某甲生前的由水泵厂安置住房的福利而不同意交还案涉房屋，缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人邓文光、叶建英的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费519元，由上诉人邓文光、叶建英负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一六年十月二十一日书记员 张 辉 来源：百度“”