（2016）京01民终5691号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-10-27
案件名称
章静等上诉北京丁丁优房科技信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章静,赵玉华,北京丁丁优房科技信息有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5691号上诉人（原审原告、反诉被告）章静，女，1979年12月14日出生。委托代理人纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）赵玉华，女，1977年8月29日出生。被上诉人（原审被告、反诉被告）北京丁丁优房科技信息有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号9号楼2区205。法定代表人俞建洋，总经理。委托代理人姬晴晴，女，1989年2月11日出生。委托代理人雷楚芸，女，1989年8月22日出生。上诉人章静、上诉人赵玉华因与被上诉人北京丁丁优房科技信息有限公司（以下简称丁丁优房公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章静上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由赵玉华、丁丁优房公司承担。事实和理由：一审法院以合同相对性为由驳回我方向丁丁优房公司主张返还租金和押金的请求错误，应当一并解决。赵玉华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的反诉请求。2、一、二审诉讼费由章静、丁丁优房公司承担。事实和理由：1、一审法院对于违约责任的认定有误。2、一审法院驳回我方的反诉请求是错误的。丁丁优房公司辩称，我公司不同意章静、赵玉华的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。章静向一审法院起诉请求：2015年9月11日，在丁丁优房公司提供居间服务的情况下，我与赵玉华签订了《北京市房屋租赁合同》，约定，赵玉华将其名下1102号房屋出租给我使用，合同期限自2015年9月15日至2016年9月14日，租金为每月4800元。同时签订《补充协议》，约定由丁丁优房公司向我提供“丁丁白条”业务，即由丁丁优房公司按照押一付三的模式向赵玉华支付房租，我按照押一付一的模式向丁丁优房公司支付房租。上述合同签订后，我依约入住上述房屋，在2015年9月11日向丁丁优房公司制定账户支付了一个月的租金及一个月的押金，共计9600元。合同履行至2015年9月15日，赵玉华突然以手机短信的方式向我发送《解除通知》，通知我解除双方已经签订的租赁合同，并勒令我搬家返还房屋。并且赵玉华从2015年9月15日起以各种理由扰乱我的居住生活，无奈之下，我于2015年9月27日搬离承租的房屋。但赵玉华至今仍不认可其违约解除合同的事实，也不配合与丁丁优房公司办理解约手续。为维护我的合法权益，故我起诉至法院要求：丁丁优房公司向我退还租金4800元、退还押金4800元，赵玉华向我支付违约金4800元；本案的诉讼费由赵玉华、丁丁优房公司承担。赵玉华向一审法院反诉请求：1、章静向我支付违约金及因违约给我造成的损失9600元，丁丁优房公司在4800元范围内承担连带赔偿责任；2、章静向我赔偿物品丢失及损坏费用2000元并赔偿我因其与前租户私自交接给我造成的损失2000元，上述损失应优先从丁丁优房公司代我收取的押金中扣除；3、反诉费由章静及丁丁优房公司承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，出租人（甲方）赵玉华、承租人（乙方）章静与居间人（丙方）丁丁优房公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵玉华将1102号房屋出租给章静居住使用，房屋租赁期自2015年9月15日至2016年9月14日，甲方应于2015年9月11日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金标准4800元，押金4800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。（二）本合同签订后，甲方应即时向丙方支付800元作为居间报酬；（三）本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达15日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的。……7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（二）乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿在成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……（六）丙方提供虚假信息，隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的居间报酬外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。同日，三方签订《补充协议》，约定：第一条关于房屋租金1.乙方授权丙方代为收取由京汇小贷提供的贷款款项用于支付该房屋的租金。2.各方同意，该房屋的租金57600元，由丙方代乙方向甲方支付，具体支付日期及金额如下：第1期2015年9月18日14400元；第2期2015年12月15日14400元；第3期2016年3月15日14400元；第4期2016年6月15日14400元；3.如遇国家法定节假日、休息日，付款时间整体顺延；若因丙方原因导致甲方不能按时收到当期租金，每逾期一日，丙方应按照逾期支付款项万分之三的标准向甲方支付违约金。4.甲方收款的银行账户信息：账户名：赵玉华，开户行：中国工商银行，账号：×××；5.各方同意，租赁合同提前终止的，甲方应于租赁合同终止后3日内将已由丙方代付、未实际发生的房屋租金退还给丙方，由丙方代乙方退还给京汇小贷。第二条关于租赁押金1.该房屋的租赁押金4800元，乙方应于合同签订后支付给甲方，甲方授权丙方在租赁期内代为收取并保管租赁押金。2.各方同意，甲乙双方协商一致书面解除或终止《租赁合同》或甲乙双方《租赁合同》依法院裁决解除或终止，且向丙方提交书面解除/终止协议或生效裁判文书之日起3个工作日内，租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第三条违约责任1.甲方未按本协议约定及时退还未实际发生的房屋租金的，每逾期一日，甲方应按照逾期支付款项万分之三的标准向乙方支付违约金；……4.丙方有权监督租赁合同的履行情况，认真负责地完成本协议约定的义务，如实报告有关事项。第四条其他……2.如本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议为准。合同签订当日，章静向丁丁优房公司支付了4800元租金及4800元押金。赵玉华向丁丁优房公司支付了800元代理服务费。2015年9月18日，丁丁优房公司向赵玉华支付租金14400元并退还代理服务费800元。另查，2014年9月30日，赵玉华、林×与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵玉华将1102号房屋出租给林×，房屋租赁期自2014年10月4日至2015年10月3日。2015年9月22日，林×将赵玉华、链家公司起诉至法院要求判令赵玉华向其返还租金8400元、支付违约金4200元、返还押金4200元；判令链家公司向其返还居间服务费4200元；判令赵玉华、链家公司连带向其赔偿财产损失10000元。2015年10月22日，经法院调解，林×申请撤销对链家公司的起诉并与赵玉华达成调解协议：赵玉华一次性给付林×人民币一万四千五百元，双方就房屋租赁合同引发的纠纷一次性解决，再无其他争议。章静提交的2015年9月27日的录像材料显示：2015年9月27日，章静的丈夫王×与赵玉华夫妇及丁丁优房公司的工作人员在1102号房屋内进行了商谈。王×提出剩余物品在做完午饭后将搬到楼上；赵玉华就房屋内的情况进行了拍照；王×提出因林×的租期到10月3日才到期，并且林×已经影响到了其正常居住；张×提出客厅阳台的窗户无法正常推拉；双方谈了解约的方案，但未达成一致意见；三方就表数进行了确认；赵玉华就1102号房屋内的物品进行了清点核对。2015年11月2日，赵玉华收回了1102号房屋的钥匙。章静主张赵玉华的丈夫张×同意房租计算至2015年9月27日并向本院提交收条一张，内容为：“今收到1102房门钥匙。房子已于9月27日验收过，室内物品齐全，设备完好。由于房东至今未写书面解约条件送中介，所有钥匙今天才交。房租结算到9月27日。日期：2015.11.2，签收人：张×。”经质证，赵玉华认可该收条是2015年11月2日由章静的丈夫王×写好后，然后由张×签字，书写日期。但坚持认为其签字时只有第一句话，其余内容是后添加的，经询问，该收条中除日期及张×的签字外的内容均为王×书写。章静未就收条中正文内容出现断行进行说明。庭审中，赵玉华主张客厅阳台大窗户的维修费用为700元、维修次卧衣柜推拉门的费用为400元、洗衣机的费用100元、丢失电视的费用为800元。赵玉华未就上述损失向法院提交证据。庭审结束后，赵玉华向法院提交了收据2张，显示维修窗户花费800元、维修衣柜门的费用400元。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、招商银行对账单、录像材料等证据材料在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，赵玉华、章静与丁丁优房公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实，赵玉华与章静签订合同时，1102号房屋尚在上一家租户林×承租期间，即赵玉华并不具有出租该房屋的权利。依照双方合同第九条的相关约定，章静有权单方解除合同。2015年9月27日，章静以自己的实际行动行使了约定解除权，双方合同即解除，该解约行为具有法律效力，法院对此依法予以确认。而赵玉华应按照合同第十条的约定承担违约责任。现章静起诉要求赵玉华支付违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。赵玉华反诉要求章静、丁丁优房公司支付违约金及因违约造成的损失之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。根据本院查明的事实，丁丁优房公司已按《补充协议》的约定代章静向赵玉华支付了14400元租金。而租赁押金系丁丁优房公司代赵玉华收取并保管的，并无实际处分的权利。根据合同的相对性，现章静起诉要求丁丁优房公司退还租金及押金的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。庭审中，赵玉华未就其提出的第二项反诉请求向法院提交证据，故其该项反诉请求，缺乏证据支持，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵玉华于本判决生效后七日内向章静支付违约金人民币四千八百元；二、驳回章静的其他诉讼请求；三、驳回赵玉华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵玉华提交其与章静的短信记录证明直到2015年9月27日双方之间的合同关系并未终止。章静对该证据的真实性与关联性均不予认可。因赵玉华的诉讼请求中并未涉及租金的支付与返还问题，故双方合同终止时间与其诉讼请求并无关联，本院对此不予审查。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。赵玉华、章静与丁丁优房公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点为诉争合同无法继续履行的违约责任应当由谁承担？根据双方合同约定，赵玉华应当交付符合合同约定的房屋并不得影响章静的安全、健康。但根据查明事实，赵玉华在未与前承租人解除合同、办理交接的情况下又将房屋出租给章静，进而引发章静在入住后不久，前承租人即出现在诉争房屋主张权利，并起诉赵玉华的事实，上述事实势必会对章静正常使用房屋产生影响，赵玉华未能妥善处理其与前承租人之间的纠纷进而导致章静搬离诉争房屋，合同不能继续履行是因赵玉华的原因造成的，故应当由其承担违约责任。原审法院对此所作处理正确，本院予以确认。赵玉华的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于租金与押金问题，丁丁优房公司已经履行代章静向赵玉华支付了租金的义务，根据合同相对性，章静应向赵玉华主张返还租金，而非丁丁优房公司，原审法院所作处理正确，本院予以确认。双方对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百六十元，由章静负担一百一十元（已交纳八十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由赵玉华负担五十元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由赵玉华负担（已交纳）。二审案件受理费二百一十元，由章静负担一百六十元（已交纳），由赵玉华负担五十元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊审 判 员 范 磊代理审判员 朱文君二〇一六年十月二十一日书 记 员 明 玥 来源：