（2016）豫0302民初1075号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-04-26

案件名称

张建平、赵芯等与宋贵华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

洛阳市老城区人民法院

所属地区

洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张建平,赵芯,宋贵华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

洛阳市老城区人民法院民事判决书（2016）豫0302民初1075号原告：张建平，男，1964年8月8日出生，汉族，洛阳市人，住洛阳市瀍河回族区。原告：赵芯，女，1970年7月22日出生，汉族，洛阳市人，住洛阳市瀍河回族区。二原告共同委托代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。被告：宋贵华，男，1966年5月8日出生，汉族，洛阳市人，住洛阳市老城区。委托代理人：刘雍，河南成昊律师事务所律师。原告张建平、赵芯与被告宋贵华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵芯及其委托诉讼代理人郭书铭、原告张建平委托诉讼代理人郭书铭、被告宋贵华其委托诉讼代理人刘雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2006年6月至2016年6月使用原告房屋的损失124800元（2006年6月至2010年6月每月按800元计算，2010年6月至2016年6月按1200元计算）；2、判令被告按每月1200元支付2016年6月至实际腾房期间使用原告房屋的损失。事实与理由：原告张建平于2006年7月将位于洛阳市老城区春都路三鑫小区1-301号房屋卖给被告，由被告按揭支付银行贷款，被告已居住此房10年。因原告赵芯不是房屋的出卖人，该房未能办理产权过户。被告于2015年底将张建平诉至老城区人民法院，要求解除双方的房屋买卖合同。经一、二审判决，解除了双方的房屋买卖合同，张建平将被告的购房款及双倍银行利息返还被告。因张建平未提起反诉，法院对被告居住原告房屋的损失问题未作处理。原告只得另行起诉。被告宋贵华辩称：1、原告的起诉违背了一事不再理的基本原则。被答辩人主张的所谓的��失，实际上指的就是房屋使用费。在答辩人诉被答辩人房屋买卖合同纠纷一案中，法院在作出判决时，没有按照双方合同约定判决被答辩人双倍赔偿答辩人的经济损失，而是酌定了损失数额，该损失实际已将答辩人使用被答辩人房屋的因素考虑在内。被答辩人再次主张，显然是旧事重提，不应得到支持。2、生效判决已经认定，双方的买卖合同系被答辩人单方违约造成的。答辩人如约履行了全部合同义务，不存在任何过错。合同法规定的解除权是赋予守约方的，所以合同解除后赔偿损失的请求权也是赋予守约方的。作为违约方，即使有损失也是自身过错造成的。因此，被答辩人要求答辩人赔偿损失于法无据。3、被答辩人也不存在所谓的损失。2006年答辩人与被答辩人签订买卖合同后就向其支付了54000元首付款，被答辩人占有该款项，该款也产生有利息，被答辩人也获取着收益，被答辩人没有什么损失。而生效判决也仅仅是要求被答辩人从2010年4月8日起支付利息。因此生效判决已综合考虑过了双方的情况，故被答辩人不应再主张损失，另外，其主张的损失也没有任何依据。4、被答辩人主张2016年至搬离期间的损失，答辩人不应当承担。目前答辩人之所以未腾房，完全是由于被答辩人没有按照生效判决履行，没有向答辩人返还购房款及赔偿损失，导致答辩人无钱购买房屋所致。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月1日，张建平、杨建华（甲方）和宋贵华（乙方）签订房屋买卖合同一份，载��：甲方有一套三鑫小区1号楼301号房屋，现经夫妻协商愿把该房屋卖给乙方，甲方将现有资料转给乙方，乙方将2006年6月30日前所付房款及银行按揭贷款一次付清给甲方。甲乙双方协议从2006年7月1日起乙方继续承担按揭及银行贷款，因房产证等手续在银行抵押，如乙方需办理房产过户及其他手续，由甲方无条件协助乙方办理。如果有一方反悔无条件赔偿对方双倍经济损失。协议签订后，2006年7月7日，张建平将房屋钥匙交付宋贵华，宋贵华对该房屋进行了装修，并从2006年9月居住至今。2006年7月7日，宋贵华支付购房款54000元，从20017年6月18日至2010年2月21日代张建平偿还该房屋贷款17070元，2010年4月8日代张建平偿还剩余贷款本息84817.46元,综上，宋贵华共支付购房款155887.46元。2010年4月8日，中国建设银行股份有限公司洛阳分行出具建设银行出具证明一份，载明：兹有张建平购��洛阳开拓房地产开发有限公司坐落于西工区××小区××号商品房，2003年10月20日在我处办理按揭贷款，现已将我行贷款本息全部还清。之后，双方在办理房屋过户手续时因该房屋界定卡上购房人配偶一栏有张建平前妻赵芯的名字，赵芯不到场致使无法办理。2013年1月22日，宋贵华为了让张建平说服其前妻协助办理过户手续，又支付过户手续费10000元。2015年1月4日，张建平又到洛阳市房管局补办了该房屋的房屋所有权证。宋贵华见张建平不能给其办理房产过户，诉至本院。经审理，本院认为，因至今未办理房屋过户手续，致使宋贵华无法实现合同目的，故原告宋贵华要求解除原、被告签订的购房协议、返还购房款155887.46元、过户费手续费10000元、装修费26184元的诉求，本院予以支持；双方协议约定如果一方返毁（反悔）无条件赔偿对方双倍经济损失，该约定系违约条款，但双方约定的数额过高，考虑到宋贵华已实际使用该房屋多年等因素，本院酌定违约金为30000元。被告张建平提出因宋贵华从2006年7月7日至今使用该房屋，应按500元/月支付房屋使用费的抗辩主张，因其未提起反诉，故本院不予处理。本院于2016年4月1日作出（2015）老民初字第212号民事判决书，判决：一、解除原告宋贵华和被告张建平、杨建华于2006年7月1日签订购房协议；二、原告宋贵华将位于洛阳市西工区春都路三鑫小区1号楼301号房屋返还被告张建平、杨建华；三、被告张建平、杨建华返还原告宋贵华购房款155887.46元；四、被告张建平、杨建华返还原告宋贵华过户手续费10000元；五、被告张建平、杨建华赔偿原告宋贵华房屋装修费26184元；六、被告张建平、杨建华支付原告宋贵华违约金30000元；七、本判决第二、三、四、五、六条于判决生效后十五日内履行完毕；八��驳回原告宋贵华的其他诉讼请求。本案本诉受理费7032元，由原告宋贵华负担2400元、被告张建平、杨建华负担4632元。宣判后，宋贵华不服该判决，上诉于洛阳市中级人民法院。该院于2016年6月29日作出（2016）豫03民终2285号民事判决书，该院认为：“关于上诉人宋贵华上诉主张赔偿经济损失过低问题，鉴于本案所涉房屋不能过户到宋贵华名下，从而使该买房合同目的不能实现，结合双方在买房合同中的违约条款，综合考虑2006年至今房价上涨等因素，张建平应当按照合同约定双倍赔偿宋贵华的经济损失，鉴于上诉人在本案诉讼过程中提供的证据不足以证明其实际损失的具体数额，本院依法认定155887.46元的逾期利息为宋贵华的实际损失，从2010年4月8日（宋贵华购房款付清之日）起计算至本判决确定的履行期届满之日止，按照中国人民银行发布的同期逾期贷款利率的2倍计��，原审法院对此处理不当，本院予以纠正”。该院判决：一、维持本院（2015）老民初字第212号民事判决的第一、二、三、四、五、七、八项；二、变更本院（2015）老民初字第212号民事判决的第六项为“张建平、杨建华于本判决生效后十五日内返还宋贵华购房款155887.46元的违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率的2倍从2010年4月8日起计算至本判决确定的履行期届满之日止）”。该判决生效后，张建平未履行返还购房款、赔偿损失义务，宋贵华也未腾房。张建平、赵芯认为宋贵华占用、使用其房屋数年，而法院对此未作处理，即诉至本院，要求宋贵华赔偿房屋使用费。本院认为，张建平、杨建华与宋贵华之间的房屋买卖合同纠纷，二审法院已作出判决，该判决已经生效。被告宋贵华应按生效判决将房屋返还原告张建平、赵芯，其继续占用原告房屋没有��法依据，故原告张建平、赵芯要求被告宋贵华支付二审判决生效后的房屋使用费之诉讼请求，本院予以支持。关于房屋使用费数额问题，原告张建平、赵芯未提交证据，本院参照房屋面积、同地段房屋出租价格，酌定被告宋贵华占用原告房屋的费用为1000元/月。关于原告要求被告宋贵华支付实际占用房屋至二审判决生效期间的房屋使用费问题，因被告宋贵华是基于双方的房屋买卖合同占用原告的房屋，具有正当理由，故原告张建平、赵芯要求被告宋贵华支付该期间的房屋使用费之诉讼请求，本院不予支持。关于被告宋贵华所谓的原告未返回其购房款、未赔偿其损失，其不应支付房屋使用费之辩解意见，被告宋贵华完全可以通过法院强制执行而得到房款和损失，其以此为由继续占用原告房屋，于法无据，其该辩解意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宋贵华从洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终2285号民事判决书生效之日起每月支付原告张建平、赵芯房屋使用费1000元至房屋交付原告张建平、赵芯之日止，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张建平、赵芯之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审　判　长　　刘军杰人民陪审员　　耿晓兰人民陪审员　　董晓燕二〇一六年十月二十一日书　记　员　　薛聪丽搜索“”