（2016）闽0425民初2182号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-05
案件名称
林桂杨与福建省四方置业有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林桂杨,福建省四方置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0425民初2182号原告：林桂杨，女，1968年9月25日出生。委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。被告：福建省四方置业有限公司，住所地福建省大田县均溪镇建山路99号凤翔新天地四层。法定代表人：周闽湘，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂鹏超，男。原告林桂杨与被告福建省四方置业有限公司（以下简称四方置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林桂杨的委托诉讼代理人林加生、被告四方置业公司的委托诉讼代理人涂鹏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林桂杨向本院提出诉讼请求：1.解除林桂杨与四方置业公司于2013年9月2日签订的《商铺租赁合同》；2.四方置业公司应向林桂杨支付自2015年12月1日起至2016年8月1日止租赁大田县XX路XX号XX商铺XX层XX号商铺的租金计人民币92844元；3.四方置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年7月8日，林桂杨与四方置业公司签订1份《商品房买卖合同》，林桂杨向四方置业公司购买坐落于大田县XX镇XX路XX号XX层XX号商铺，林桂杨按照合同约定付清了购房款，取得上述商铺的房地产权。2013年9月2日，林桂杨与四方置业公司签订1份《商铺租赁合同》，四方置业公司向林桂杨承租上述商铺，租赁期限从2013年12月1日起至2023年12月1日止，租赁前2年免租，租赁第3、4年租金为247589元，月租金为10316元等。合同签订后，四方置业公司未能按约支付，尚欠自2015年12月1日起至2016年8月1日止租金92844元。四方置业公司辩称，1.2013年9月2日签订的《商铺租赁合同》可以确认，但尚欠租金的起算时间及金额需要向公司财务核实。2.不希望与林桂杨解除合同，因其已将商铺转租给邮储银行，邮储银行将租金打入其公司账户，但该账户已被法院冻结了，故其不能向林桂杨支付租金。因目前经济困难，希望能下调租金，法院解除租金支付账户的冻结。3.林桂杨出租上述商铺，应该取得不动产权证，但本案中林桂杨尚未取得上述商铺的不动产权证。本院经审理认定事实如下：双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：2013年7月8日，林桂杨（买受人）与四方置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，林桂杨向四方置业公司购买了四方置业公司开发的坐落于XX层XX号房，总金额为1807056元，并约定：1.买受人一次性付款，签订本合同当日内支付首付款907056元，余款900000元办理银行按揭贷款；2.出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用；3.因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记等，由出卖人承担全部责任。2013年9月2日，林桂杨（出租方、甲方）与四方置业公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定有：1.甲方将位于大田县XX镇XX路XX号XX层XX号商铺出租给乙方使用，建筑面积为37.674平方米；2.租赁期限为10年，自2013年12月1日起至2023年12月1日止；3.在租赁期内，乙方有权将商铺转租、出借、分割、隔间或以其他方法交由他人使用；4.甲方同意给予乙方承租商铺租赁首年、第2年免租，免租期届满后开始计租金。租期第3年、第4年租金为247589元，月租金为10316元。租期第5年、第6年租金为282959元，月租金为11790元。租金按季度支付；5.甲方若与乙方解除原签订的该商铺《商品房买卖合同》，则本合同自动解除等。2013年9月2日签订的《商铺租赁合同》中约定的免租2年，实际该2年租金在购房款中抵扣。2013年7月8日，林桂杨支付了50%的购房款。2015年4月27日，银行按揭贷款发放，林桂杨付清全部购房款。另查明，2013年4月28日，四方置业公司（出租方、甲方）与中国邮政储蓄银行股份有限公司大田县支行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，四方置业公司将包括林桂杨购买的商铺在内的XX＃楼X、Y、Z层的部分房屋出租给乙方使用，约定甲方应于2013年10月1日之前将租赁房屋交付给乙方使用，租期10年，共120个月，从甲方书面通知乙方可进场装修之日起免租期（六个月）届满后第一天起计算等。本院认为，林桂杨与四方置业公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按该合同的约定履行义务。本案中在双方签订《商铺租赁合同》后，林桂杨对XX号商铺具有出租的权利，故未经林桂杨的同意或依合同的约定，四方置业公司不具有出租商铺的权利，四方置业公司将前2年租金从购房款中抵扣，且将上述商铺出租给他人使用，应视为系四方置业公司对《商铺租赁合同》的履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，上述租赁合同于2013年9月2日签订时生效，生效后，四方置业公司亦实际履行了租赁合同，作为承租方的四方置业公司应当按合同约定按季支付租金给林桂杨，故林桂杨主张四方置业公司支付从2015年12月1日起至2016年8月1日止计8个月，每月按10316元计算的租金82528元，不违反法律规定，予以支持。对于林桂杨主张的超出部分租金，不予支持。四方置业公司未按《商铺租赁合同》的约定支付租金，已构成违约，根据法律规定，林桂杨主张解除《商铺租赁合同》，并无不妥，予以支持。本案《商铺租赁合同》对租赁期限、租金的数额及支付方式等进行了约定，但并未对该合同的生效是否需在林桂杨取得商铺所有权后为条件，故对四方置业公司关于林桂杨出租商铺应当以取得商铺的所有权为前提条件的辩解，没有合同依据，不予采纳。本案中四方置业公司陈述对租金数额及租赁起算时间有异议，但四方置业公司未能提供相应的证据予以证实，不予采纳。综上所述，林桂杨与四方置业公司因租赁合同关系而产生的债权债务关系明确，林桂杨主张的解除租赁合同及四方置业公司支付租金82528元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除林桂杨与福建省四方置业有限公司于2013年9月2日签订的商铺租赁合同；二、福建省四方置业有限公司应支付租金82528元给林桂杨，限于本判决发生法律效力后1个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2121元，减半收取计1060.5元，由林桂杨负担118元，福建省四方置业有限公司负担942.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员 连加埔二〇一六年十月二十一日书 记 员 王 娟附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示1.相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：