（2016）豫05民终3535号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-15
案件名称
王文军、张树林等与贾中秋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾中秋,王文军,张树林,程道一,王玉晨,张爱民,孟贵珍,马秀英,王亚婧,王春芹,杨玉兰,张巧萍,王永红,邢福现,刘建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫05民终3535号上诉人（原审被告）：贾中秋，男，1962年9月13日出生，汉族，住安阳市北关区。委托代理人刘海平，女，住址同上，系贾中秋之妻。委托代理人张迎宾，河南兴亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文军，男，1953年4月2日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：张树林，男，1954年2月28日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：程道一，男，1944年12月6日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：王玉晨，男，1958年8月14日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：张爱民，男，1966年6月20日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：孟贵珍，女，1950年8月6日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：马秀英，女，1934年1月25日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：王亚婧，女，1994年2月25日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：王春芹，女，1964年5月2日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：杨玉兰，女，1958年12月19日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：张巧萍，女，1963年11月13日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：王永红，男，1979年7月2日出生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：邢福现，男，1963年12月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：刘建国，男，1964年1月7日出生，汉族，住安��市北关区。诉讼代表人王文军、张树林、王玉晨、张爱民，基本情况同上。上诉人贾中秋因与被上诉人王文军等14人房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2015）北民初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。贾中秋上诉请求：撤销原判，裁定驳回被上诉人的起诉或发回重审。事实及理由：原审法院认定安阳市北关区新兴街张家庄小区成立新兴街张家庄小区管理委员会对小区进行管理没有事实依据，该小区管理委员会并不存在，对其成立“管委会”不予认可，其以管委会的名义向其收取房屋租金涉嫌犯罪。一审法院无权将属于全体业主的利益直接判归被上诉人享有；被上诉人不具备诉讼主体资格，只有全体��主才有权决定其是否构成侵权，被上诉人作为业主之一，无权代表其他业主行使权利、无权向其收取房屋使用费用；一审法院将房屋租金认定为每月800元没有事实与法律依据，其对小区业主提供了无偿服务。王文军等14人辩称，张家庄小区自2006年9月份在街区办事处的领导下成立了管委会，并开始将门卫房改成了门面房，每月800元，将这些房租收入用于安路灯，支付看门的费用。小区一致同意将门面房年租金9600元抵顶院内152户每月60元的卫生费。请求维持原判。王文军等14人向一审法院起诉请求：要求被告贾中秋腾清承租业主共有房；缴纳2015年元月至腾清之日的租赁费；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张家庄小区有业主152户，未成立业主大会，该小区成立新兴街张家庄小区管理委员会，对小区进行管理。2014年7月至12月，经���兴街张家庄小区管理委员会同意，被告贾中秋承租了张家庄小区的一间临街房，每月支付租金800元，租金由该管理委员会收取。2015年元月1日，新兴街张家庄小区管理委员会与贾中秋签订了书面房屋租赁合同，将上述临街房续租给贾中秋，合同载明：该房屋的租赁期共壹年，自2015年元月1日起至2015年12月31日止；该房屋的年租金为人民币捌佰元整，租金支付方式为：月付（每月1日-5日）。涉案临街房为开发商建成交房时，同时交付。一审法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。涉案房屋系张家庄小区所有业主共有，全体业主享有共同管理的权利。因租赁共有房屋属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案涉案房屋的租赁事宜未经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而新兴街张家庄小区管理委员会既不是法人，也不是基层群众性自治组织，又不具备业主委员会或业主大会的资格，故新兴街张家庄小区管理委员会与被告贾中秋签订房屋租赁合同，系无处分权人的处分行为，该房屋租赁合同无效。因房屋租赁合同无效，贾中秋系无权占有，其应当将涉案房屋腾出归还业主。贾中秋辩称合同约定2015年的租金为800元／年，但根据交易惯例、日常生活经验，结合同等地段房屋租赁市场价格，确定房屋租赁合同上“租金每年800元”为误写，约定的租金应为每月800元。根据法律规定因租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故贾中秋应当参照800元／月的租金标准支付房屋占有使用费。因张家庄小区没有成立业主大会，确定贾中秋将房屋占有使用费支付给本案诉讼代表人王文军、张树林、王玉晨、张爱民，待该小区业主大会成立后，由上述人员将款项交予业主大会。依照《物业管理条例》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告贾中秋于本判决生效之日起十日内搬离从新兴街张家庄小区管理委员会租赁的房屋，并腾清房屋；二、被告贾中秋于本判决生效之日起十日内向王文军、张树林、王玉晨、张爱民支付房屋占有使用费（自2015年1月1日起每月按800元计算至被告贾中秋搬离、腾清房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾中秋负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为：被上诉人新兴街张家庄小区管理委员会虽不是法人、基层群众性自治组织，与上诉人贾中秋签订房屋租赁合同无效，但贾中秋系无权占有，如占有应为有偿占有，原审判决其将涉案房屋腾出归还业主并支付占有期间的租赁费并无不当。结合同等地段房屋租赁市场价格及在2014年7月至12月贾中秋已按每月交纳800元房租，故贾中秋应按800元／月的租金标准支付房屋占有使用费，贾中秋诉称合同约定2015年的年租金为800元的理由不能成立。张家庄小区没有成立业主大会，原审确定贾中秋将房屋占有使用费支付给诉讼代表人王文军、张树林、王玉晨、张爱民，待该小区业主大会成立后，由上述人员将款项交予业主大会并无不妥，贾中秋诉称王文军等14人主体不适格的理由不能成立；贾中秋二审提交小区业主证明王文军不是小区管委会主任、其向小区缴纳抽污水费用、缴纳电费等，不能成为其不缴纳租赁费的理由，上述费用可在缴纳租赁费时根据实时实地情况予以折抵或另行主张权利。综上所述，贾中秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾中秋负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔素萍审 判 员 段合林代理审判员 闫海英二〇一六年十月二十一日书 记 员 刘 悦