（2016）粤1931民初1836号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-08-21
案件名称
惠州大亚湾中联置业有限公司与邓正刚商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州大亚湾中联置业有限公司,邓正刚,中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1931民初1836号原告:惠州大亚湾中联置业有限公司（以下简称中联公司），住所地：惠州市大亚湾中兴三路6号金沙世纪花园营销中心。法定代表人：吕联发。委托代理人：郑溪欣，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托代理人：李毅芬，北京大成（厦门）律师事务所实习律师。被告：邓正刚，男，汉族，1972年6月18日出生，住河南省固始县，第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称工行惠阳支行）。负责人：杨惠兰。委托代理人：朱南清，该公司职员。委托代理人：余惠雄，该公司职员。原告中联公司诉被告邓正刚、第三人工行惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院2016年7月4日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、罗亚鸼组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告中联公司的委托代理人郑溪欣、李毅芬、被告邓正刚、第三人工行惠阳支行的委托代理人朱南清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中联公司诉称，原告是“金沙世纪花园”的开发商。2014年9月17日，原被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：（1）被告向原告购买“金沙世纪花园”第1l栋二单元28层03号房，总金额为859567元；（2）付款方式及期限：被告于2014年9月17日前付清总房款40%的首期款计349567元，余款计510000元办理银行按揭贷款；（3）被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。如被告存在导致第三人要求原告承担保证责任的任何行为，均视为被告违约，在原告承担阶段性担保责任之日起15日内，被告应无条件偿还原告因履行保证义务所发生的全部费用（包括但不限于原告代被告垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）；如被告逾期偿还的，原告有权解除本合同。被告连续两期不向银行偿还月供，原告有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障，被告除应向原告支付总房款5%的违约金外，还应对给原告造成的损失承担赔偿责任。（4）此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告支付首期款349567元，余款510000元向第三人申请按揭贷款，并于2014年11月5日签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2014]年[1000585]号），约定由原告对被告向第三人借款承担阶段性连带责任保证责任直至抵押登记手续办理完毕，且第三人收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。然而，在取得按揭贷款后，被告不履行《个人购房借款／担保合同》及《商品房买卖合同》所约定的义务，至今逾期还贷已累计超过3期以上。由于被告己连续三期未按期足额偿还按揭贷款，导致原告因此承担保证责任，截正至2016年6月30日，共代为偿还按揭贷款28123.08元。被告的如上违约行为已给原告造成极大损失，根据相关约定，原告有权要求解除合同并追究被告的违约责任。故请求判令：一、解除原告与被告于2014年9月17日签订的、合同编号为大亚湾(2014)13548的《商品房买卖合同》；二、被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续；三、被告立即返还原告因承担保证责任所支付的全部款项，暂计至2016年6月30日共计28123.08元，并向原告支付违约金42978.35元；四、被告赔偿原告律师费损失，担保保全费损失；五、本案诉讼费用由被告承担。原告中联公司向本院提交的主要证据有：商品房买卖合同、预购商品房预告登记证、个人购房借款及担保合同、中国工商银行网上银行电子回单、按揭贷款项目合作协议书、民事案件委托代理协议等证据，拟证实其诉称事实。被告邓正刚辩称，交押金时原告称可以三成首付办理按揭，但办手续时要四成，我没有那么多钱，原告就说可以对银行称交了四成，实际上只交了8万多元。被告邓正刚未提交证据。第三人工行惠阳支行述称，被告名下的涉案房产在我行已办理抵押登记，该房产所担保的债权尚未结清，我行对该房产依法享有抵押权。在被告在我行《个人购房借款/担保合同》（编号A[房贷]字[惠州][惠阳]支行[2014]年[058]号）项下欠款全部结清之前，若解除《商品房合同》将损害我行抵押权，因此，我行认为不应当解除《商品房合同》。截止2016年8月21日，被告欠我行本金446585.13元，利息2014.46元，自贷款发放以来至2016年8月21日，原告以保证金共替被告向我行偿还本息合计38834.96元。第三人工行惠阳支行向本院提交数据统计表，拟证明其主张。经审理查明：2014年9月17日，被告邓正刚作为买受人与原告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1、被告邓正刚购买原告开发的位于惠州××头××世纪花园××单元××房，该房建筑面积为134.65平方米，总房价为859567元，被告于2014年9月17日前付清总房款40%的首付款349567元，余款510000元通过银行按揭贷款方式支付；2、合同第七条逾期付款约定，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；3、合同补充协议第一条关于本合同解除、退房中约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如被告选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如因此造成原告损失的，应予赔偿，原告有权自被告已付的购房款中直接扣除被告应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本息、滞纳金、违约金等费用，……。补充协议第十一条关于按揭贷款付款中约定，……（三）被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款，在原告提供阶段性连带责任担保期间，如被告存在导致银行要求原告承担保证责任的任何行为，均视为被告违约，被告应按本合同总价款的3%向原告承担违约责任。在原告承担阶段性担保责任之日起15日内，被告应无条件偿还出卖人因履行保证义务所发生的全部费用（包括但不限于原告垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）；如被告逾期偿还的，原告有权解除本合同。合同解除后，原告有权在扣除被告应支付给原告履行保证义务所发生的全部费用及违约金后将剩余房款退还给被告；如房价款不足支付上述费用及违约金的，原告有权追偿。被告连续两期不向银行偿还月供，原告有权解除合同并寻求法律保障；被告除应向原告支付总房款5%的违约金外，还应对原告造成的损失承担赔偿责任。合同和合同补充协议还就其他内容进行了约定。合同签订后，被告邓正刚向原告中联公司支付首付款349567元，银行按揭贷款510000元，房屋维修基金8079元，公证费、工本费等1955元。2014年11月5日，原告作为保证人、被告作为借款人（抵押人）与第三人工行惠阳支行作为贷款人签订一份《个人购房贷款合同/担保合同》（编号：A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2014]年[1000585]号），约定被告向第三人贷款510000元，期限10年，用以支付其向原告购买房屋的购房款，并用涉案房屋办理了抵押登记。510000元已由第三人直接向原告发放。被告在2014年12月至2015年12月还款，2016年1月后被告未向银行支付贷款本息，第三人遂要求原告履行贷款保证责任，2016年1月15日后由原告垫付7期按揭款本息38834.96元。嗣后，原告向被告催款未果，被告仍未支付第三人贷款本息及原告代为垫付的银行贷款本息，至庭审辩论结束前仍欠银行贷款446585.13元。原告根据以上事实，提出上述诉讼请求。另查明：2014年10月1日涉案商品房已经办理了预告登记，预告登记号为：粤房地预登惠州字第330013xxxx号，合同备案登记号为：HW201413xxx；2014年11月17日涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、预购商品房预告登记证、个人购房借款及担保合同、中国工商银行网上银行电子回单、按揭贷款项目合作协议书、民事案件委托代理协议，第三人提交的数据统计表及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，本案系商品预售合同纠纷，争议焦点是，合同应否解除及违约责任如何承担。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，原、被告及第三人应当诚实信用履行。第三人依约向被告放款，并将贷款直接发放给原告，履行了贷款合同约定的付款义务，被告未按约定按期偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于合同是否应予以解除及违约责任问题。本案中被告作为买方主要义务是支付购房款，且被告已履行完合同义务，后因被告未按期还贷，导致原告承担保证责任，使原告无法得到房屋的销售价款，卖房的目的落空，在庭审中被告表示无法继续还款，同意解除合同，基于本案实际，当事人对自己的诉讼权利和民事权利可以自行处分，故解除买卖合同、注销备案登记的请求，予以支持。关于违约责任问题，合同解除的主要原因是被告无法偿还贷款，违约方属被告，被告应按总房款的5%向原告支付违约金，即859567元*5%=42978元。关于律师费用问题，该项费用不属商品房买卖合同纠纷案件中必然发生的费用，被告对此也提出异议，且原告在按揭首付款支付问题上也存在一定过错，因此主张律师费用27567.87元，不予支持。关于贷款合同的解除问题。在商品房买卖合同被解除的情况下，贷款合同的目的无法实现，不应再让贷款合同的当事人受拘束，且第三人也同意在被告还清借款本息后解除借款合同。在商品房买卖合同解除情况下，出卖人即原告应将被告欠第三人的贷款446585.13元返还给第三人。合同解除后，对被告已付的购房款859567元，原告在扣除支付给第三人的446585.13元、原告为被告垫付的按揭款本息38834.96元及被告应承担的违约金42978元后，余款331168.91元返还给被告。被告缴纳的维修基金8079元，被告可自行向相关部门申请退回，本案不作处理，其他费用已实际发生不予退回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾中联置业有限公司与被告邓正刚于2014年9月17日签订的关于惠州大亚湾澳头中兴三路6号金沙世纪花园第11栋二单元x号房的商品房买卖合同（预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300139xxx号，合同备案登记号为：HW201413xxx），邓正刚在本判决生效后协助办理预告登记的注销手续；二、解除第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告邓正刚于2014年11月5日签订的《个人购房贷款合同/担保合同》（编号：A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2014]年[1000585]号）；三、惠州大亚湾中联置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款331168.91元给邓正刚；四、惠州大亚湾中联置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房贷款446585.13元给中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行；五、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行对惠州大亚湾中联置业有限公司开发的位于惠州大亚湾澳头中兴三路6号金沙世纪花园第11栋二单元x号房在446585.13元范围内享有优先受偿权；六、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行在收到惠州大亚湾中联置业有限公司返还购房贷款446585.13元元后十日内涂销惠州大亚湾澳头中兴三路6号金沙世纪花园第11栋二单元x号的抵押权登记；七、驳回原告惠州大亚湾中联置业有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1578元由被告负担，此款已由原告预交不予退回，由原告在退回给被告的购房款中直接扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 薛银标审判员 曾日华审判员 罗亚鵃二〇一六年十月二十一日书记员 陈 露 微信公众号“”