（2015）蓬民初字第136号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-27
案件名称
商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈星玉,蓬莱博展房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五十二条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬民初字第136号原告陈星玉，女，1969年1月21日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。委托代理人赵成海，男，1970年12月9日出生，朝鲜族，由原告所在单位推荐。住山东省威海市经济技术开发区被告蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道大院村。法定代表人谢杰涌，任董事长兼总经理。委托代理人吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。原告陈星玉与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵传海及被告委托代理人吴艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2008年12月31日购买被告开发的商铺一套，房款共计96692元，约定交房日期为2009年5月31日前，2008年12月30日，原告将房款一次性付清。至诉讼之日，原告已经缴纳了办证费3728元，但被告仍未交房，产权证也未给办理。故原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，按日支付已交付房款94326元万分之三的逾期交房违约金60137元（2009年5月31日至2015年3月26日）；2.要求被告支付已交付办证费3728元的利息1000元（自2010年6月30日至2015年3月26日）；3.要求被告办理房产证并交付原告。被告辩称，被告同意继续履行合同，但原告关于逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方签订商品房买卖合同的同时还签订了一份补充协议，对房屋交付使用做了特别约定，原告自愿将其所购商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理三年，即自2009年5月31日起至2012年5月30日止。这份协议的达成，是原告在购房时享受了被告最大的价格优惠的条件的前提下签订的，是双方的真实意思表示。同日，原告还与烟台嘉新投资有限公司（现更名为烟台嘉新建材有限公司）签订合同，约定原告委托嘉新公司全权代表其本人向被告办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。被告已按约定向原告的委托代理人嘉新公司交付了房屋，没有逾期交房违约行为。本案诉争的1号商贸楼，有部分业主因房屋租赁纠纷将被告或他人起诉至蓬莱市人民法院，相关法律文书已经生效并得到执行，目前很多业主都已收到过租金。以上事实和证据充分证实被告已经交付涉案商铺，不存在逾期交房违约行为。原告还跟嘉新投资公司签订了相关的手续，并约定了交房的事项，被告也按照约定向嘉新公司交付了房屋。本案诉争商铺同类商铺的购买者多数通过了法院进行了起诉，最终也都判决支付了房租。另外即使被告违约，根据最高人民法院关于合同法解释二中的规定，原告主张的违约金数额高于其实际损失30%，法庭应予调减数额。原告要求我方办理房产证支付办证费利息无法律依据，按照合同约定，被告只是将办证的相关材料交给产权登记机关备案，办证行为是国家产权登记机关的职责，不是被告的职责范围。经审理查明，2008年12月31日，原、被告双方签订了合同编号为蓬博2008第03886号商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的商业用途的预售商品房第1幢1层1861号，建筑面积15.55平方米，单价6066元，总金额94326元，2009年5月31日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，等等。2008年12月30日原告支付商铺房款94326元。合同签订当日，原、被告双方签订补充协议约定：原告购买的商铺单价8077元／平方米，总价125597元……为了更好发展并规范管理市场，原告在签订商品房买卖合同时，原告上述价格基础上给予24.9%的优惠，按照优惠后的合同价格6066元／平方米出售给原告，同时原告自愿将该商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理三年，自2009年5月31日起至2012年5月30日止，并与经营管理公司签订《经营管理合同》等等。同时原告（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订的经营管理合同约定：一、在不损害甲方根本利益的前提下，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理三年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2009年5月31日起至2012年5月30日止……。2010年6月30日，被告向原告收取包括登记费、档案证明费、契税费、物业管理基金费在内的办证所需费用3728元，房差款2366元。被告主张按照双方签订的补充协议，被告已经将房屋交付给经营管理公司即烟台嘉新投资有限公司免费经营管理三年，被告并提交其与烟台嘉新投资有限公司2009年5月31日签订的涉案房屋交接协议。原告认为补充协议及经营管理合同是被告提供的格式化的文本，违反了法律相关规定，加重了原告的责任，原告的主要权利被排除，被告的主要责任被免除，从根本上违背了原告的真实意思，违反了公平原则、诚实信用原则及合同法第40条、第41条的规定，而且补充协议和经营管理合同对商品房买卖合同约定的价格条款等做了改变，超出了主合同的条款，违背了原告的意愿，是无效的；被告与烟台嘉新投资有限公司有亲属和股份形成的利益关系，国家有明文规定未经验收合格的房屋不得验收使用，交接房屋的协议也是无效的。被告采用各种手段逼着原告签订上述协议及合同，目的就是延迟交房，双方恶意串通，制造了实际交房的假象。原告为证实其主张，提交了被告的公司章程、蓬莱博展物业管理有限公司的企业信息，烟台嘉新建材有限公司的企业信息、被告的企业信息，联通公司出具的通话发票，证实上述三个公司股东及股份有亲属及利益关系，烟台嘉新投资有限公司的联系电话登记的名称就是被告公司名称；同时提交蓬莱博展经济有限公司的组织结构代码证及营业执照证实于丽芳是蓬莱博展物业管理有限公司的法定代表人也是烟台嘉新投资有限公司的法定代表人，认为被告与烟台嘉新投资有限公司有利益关系；提交被告给业主发的宣传报纸、被告佳木斯分公司的营业执照、被告公司的项目介绍、佳木斯分公司招商专员岗位考核办法、销售中心人员招商方案、销售招商工作会议、佳木斯分公司招商人员培训计划、关于蓬莱博展佳木斯分公司开展招商工作的请示、黑龙江大区招商培训及销售工作会议议程及日程、蓬莱博展厂家直销商贸城招商手册，蓬莱房地产报，上述证据证明整个招商及运营都是被告在做，还提交原告与被告工作人员的通话记录及EMS邮件、住宿审批单证实催房事宜，另提交催告函、电子邮件复印件、自网络打印的其他业主信访情况材料等，被告对原告提交的上述证据均不认可，主张不存在逾期交房行为。另查，2015年12月30日蓬莱市建筑工程质量监督站出具的情况说明中，博展项目中对1号、3号商贸楼进行了竣工验收，并颁发了建设工程质量监督报告；蓬莱市房地产综合开发管理办公室证明，1号商贸楼于2014年1月26日办理房地产开发项目竣工综合验收备案。双方均认可涉案商品房现在可以办理产权证。被告同意尽快将原告交纳的办证费用及相关资料交付产权登记机关备案。另，本院在重审王秀芹诉蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案中，追加了烟台嘉新投资有限公司（现更名为烟台嘉新建材有限公司）为第三人参加诉讼，该公司表示其公司成立于2007年6月，于2011年7月28日变更名称为烟台嘉新建材有限公司，变更前的经营范围是市场运营服务、房屋租赁等，主要工作是指围绕博展房地产项目开展市场运营，该公司与被告约定了三年的经营管理期限，当时接手的是博展3号商贸楼与1号商贸楼进行招商，但后期运转不好，公司变更了经营范围，为被告招商运营的约定事实也就终止了其与被告签订涉案房屋的交接协议，并未考虑原告与博展公司在商品房买卖合同中关于验收合格交房条件的约定，没有审查验收手续，是基于招商经营的情况接收的房屋，只是认为涉案房屋可以开展市场运营，并且1号商贸楼确实也招来不少租户。本院另查，（2014）蓬登民初字第35号民事判决书，认定原告尹旭平与被告蓬莱博展房地产有限公司关于博展1号商贸楼2513号商铺的房屋委托租赁合同合法有效，并判决给付2011年10月1日至2013年9月30日的租金。上述事实，有原、被告提交证据，当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。补充协议与经营管理合同系原告在签订商品房买卖合同后分别与被告、烟台嘉新投资有限公司所签订，独立于商品房买卖合同，原告主张补充协议与经营管理合同系商品房买卖合同的从合同，更改主合同条款导致无效，其主张于法无据，本院不予支持。另，原告称补充协议与经营管理合同加重原告责任，免除被告义务，违反公平原则、诚实信用原则，没有事实依据，本院不予采信。关于原告提出的受逼迫而签订协议的问题，本院认为即使存在以上情形应依法在规定时限内行使撤销权进行救济，否则不能否认协议效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原告主张补充协议、经营管理合同违反《商品房销售管理办法》关于禁止售后返租的规定，而《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定而认定无效的情形。原告主张涉案房屋未经竣工验收，房屋交接协议无效并无法律依据。原告签订经营管理合同，授权烟台嘉新投资有限公司代为办理房屋交接手续，该公司也代原告进行了接收。虽被告主张烟台嘉新投资有限公司与被告存在利益关系，交接协议无效，但其未能提交有效证据证实，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告虽称签订补充协议、经营管理合同是被告为延迟交房的目的，但原告已签字，且已履行，应视为同意，因此认定房屋转移占有，被告已履行了交房义务。原告再主张逾期交房违约金，本院不予支持，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定。另，原、被告合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应协助原告办理产权证书，原告要求被告给付已交付办证费利息于法无据，本院不予支持。综上，判决如下：一、驳回原告陈星玉关于逾期交房违约金、办证费利息的诉讼请求。二、被告蓬莱博展房地产有限公司协助原告陈星玉办理产权证书。案件受理费1328元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王莉敏人民陪审员 赵阴龙人民陪审员 徐国利二〇一六年十月二十一日书 记 员 张力维 来自：