（2016）川民终707号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-07-09
案件名称
周小洪、雷民商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周小洪,雷民,宜宾立天唐人商业投资管理有限公司,中信银行股份有限公司宜宾支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终707号上诉人（原审原告）:周小洪，女，汉族，自由职业，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：雷民，男，汉族，自由职业，住四川省宜宾市翠屏区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：翁广洪，四川丰宜律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周文婷，四川君合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A栋1-3层2-8号。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：胡春燕，北京康达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡珍，北京康达（成都）律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司宜宾支行，住所地四川省宜宾市翠屏区绿茵路6号。主要负责人：刘涛，行长。委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师。委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师。上诉人周小洪、雷民因与上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称立天唐人公司）及原审第三人中信银行股份有限公司宜宾支行（以下简称中信银行）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周小洪、雷民及其共同委托诉讼代理人翁广洪、周文婷、上诉人立天唐人公司的委托诉讼代理人胡春燕、胡珍、原审第三人中信银行的委托诉讼代理人钟旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小洪、雷民上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除双方于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》及附件；3.判令立天唐人公司退还购房款6251520元并从2013年5月29日起至还清购房款本金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（年利率6.15%）支付资金利息；4.判令立天唐人公司从2014年4月1日至本案终结之日止，以购房款总金额为基数，按照每年8%的回报率，赔偿可得租金损失。5.判令立天唐人公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.立天唐人公司在房屋销售前期宣传时承诺其销售的房屋可以二层改为三层，这一宣传是对房屋结构的说明和允诺，对买受人形成购买意向，签订商品房买卖合同以及商品房价格都具有重大的影响。然而房屋建成后的实际结构与立天唐人公司宣传的结构严重不符，二层改为三层的承诺无法实现，构成根本违约。一审法院对周小洪、雷民提交的证据不予采信，导致根本违约没有认定；2.周小洪、雷民提交的证据证明：立天唐人公司宣传其出售的商铺出租的回报率为8％-10％，且该出租回报率是经专业调研公司经过市场调查分析总结后得出的结果，应当作为损失计算的参照依据，一审法院以该信息非双方合同约定为由，不予采信，导致实际损失无法合理计算。一审判决以银行同期贷款利率计算立天唐人逾期交房造成的损失，缺乏法律和事实依据，不足以弥补周小洪、雷民损失。3.双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》均由立天唐人公司提供，双方签订时未就合同条款进行协商，属于法律规定的格式合同。立天唐人公司在签约时并未对限制买受人解除权的条款予以提醒，该约定条款属于无效条款。原审判决引用该无效条款，导致排除了买受人的解除权。在二审庭审当中，周小洪、雷民提出，立天唐人公司拟交付的房屋内设置了消防烟道，导致占用面积和层高降低，严重影响正常使用，符合解除合同的条件。立天唐人公司辩称，1.立天唐人公司并未进行过房屋可以二层改三层的宣传。周小洪、雷民一审中提供了有关证据，拟证明立天唐人公司进行过这种宣传，但证据未形成证据锁链，不能证明上述宣传存在。2.对方解除合同的诉请已驳回，因此按每年8%赔偿租金损失的请求不能成立。即使计算损失，该回报率是宣传中所引用的调研报告数据，不作为赔偿参考依据；3.双方签订的《商品房买卖合同》及附件中并未排除买受人的合同解除权，而是对解除权行使期限有约定，与格式条款效力无关；4.《商品房买卖合同》及附件是双方自由自愿签订，应当遵守履行。中信银行述称，周小洪、雷民、立天唐人公司的上诉均未提及该银行，请法院依法审理。立天唐人公司上诉请求：撤销一审判决并驳回周小洪、雷民全部诉讼请求。事实与理由：一审判决第一项判令立天唐人公司赔偿周小洪、雷民逾期交房的违约损失，该判项并非周小洪、雷民在一审中的诉讼请求。周小洪、雷民主张的是基于合同解除基础之上，要求返还购房款并赔偿资金利息、租金损失，并未主张延迟交房违约金。一审法院的判决超越了一审原告诉讼请求范围，违背不告不理原则，导致案件错判。既然一审法院没有支持周小洪、雷民解除合同的请求，基于合同解除而主张的诉讼请求也应驳回。周小洪、雷民答辩称，1.一审法院已经查明立天唐人的违约行为，一审判决的违约金是对租金损害的一种赔偿方式，一审法院判决没有违反不告不理原则；2.双方签订的《商品房买卖合同》及其附件应当解除。立天唐人公司在未征得买受人同意的情况下，在房屋室内安装消防管道，占用了面积，且使层高大幅降低，应当予以解除；3.立天唐人公司多次宣传房屋可以二层改为三层，却没有交付可以二层改三层的房屋，应当解除合同；4.合同内排除买受人解除权的条款无效，要求解除合同，退还购房款及损失。中信银行述称，请法院依法审理。周小洪、雷民向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令立天唐人公司退还购房款6251520元并从2013年5月29日起至还清购房款本金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（年利率6.15%）支付资金利息；3.判令立天唐人公司从2014年4月1日起至本案终结之日止，以购房款总金额为基数，按照每年8%的回报率，赔偿可得租金损失。4.判令立天唐人公司承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月，立天唐人公司为其开发的唐人财富中心印制宣传广告进行宣传，宣传资料中印有“立天唐人战略联盟商家列举”，“出租回报率预期10—12.5年回本赚纯利。（注：本出租回报率说明相关资料，由专业调研公司经过市场调查分析总结得出，仅代表其个体意见，仅供评估参考，本公司不做销售承诺。）”等内容。2012年11月24日，立天唐人公司公布其唐人财富中心选房认购公告。周小洪、雷民在商品房信息备案确认单的买受人确认签字栏签字，该确认单载明：商品房位置3幢1单元1层31号，面积260.48平方米、原单价24000元、原总价6251520元，原认购人周小洪、雷民，认购金额50万元，付款方式为按揭。2013年5月29日双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，其中约定：周小洪、雷民购买立天唐人公司开发的宜宾唐人财富中心第3幢1层1单元31号商业商品房，其预测建筑面积260.48平方米，其中套内建筑面积247.55平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积12.93平方米，套内建筑面积单价为25253.56元每平方米，总价格6251520元；立天唐人公司应于2014年3月31日前向买受人交付房屋，房屋的交付条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及满足附件八的要求。《商品房买卖合同附件》合同补充协议第四条第八款约定：甲方（即立天唐人公司，下同）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方（即周小洪、雷民，下同），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第十三条第四款约定：除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。合同签订后，周小洪、雷民按约向立天唐人公司支付首付3151520元。2013年7月23日，周小洪、雷民与中信银行签订个人购房借款合同，向中信银行按揭借款310万元用于向立天唐人公司购买房屋，贷款期10年，年利率为7.025％，中信银行于2013年8月1日向立天唐人公司交付了该笔借款。2014年3月20日，立天唐人公司通知周小洪、雷民收房，但因立天唐人公司未取得竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，周小洪、雷民拒绝收房。因立天唐人公司在合同约定的时间不能向业主交付符合合同约定条件的房屋，因此发布了唐人财富中心1号公告、2号公告、3号公告及宜宾唐人财富中心整改科目清单，同意按照合同约定向业主支付违约金。2014年3月31日交房期限届满后，周小洪、雷民于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》，希望立天唐人公司在收到《律师函》后在三个月内予以整改，将合格的、符合宣传承诺的外街门面房交付给周小洪、雷民。三个月期满后立天唐人公司仍未将符合合同约定条件的房屋交付周小洪、雷民。周小洪、雷民于2014年10月28日向一审法院起诉，起诉前涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件。2014年12月16日立天唐人公司取得竣工验收报告，2015年1月4日取得测绘报告。一审法院认为，经过一审法庭调查和法庭辩论，双方当事人对以下事实没有争议：周小洪、雷民已向立天唐人公司交付全部购房款6251520元；立天唐人公司逾期交房，所购房屋截至起诉前仍不具备合同约定的交付条件。一审法院确定双方争议焦点：（一）周小洪、雷民能否解除合同；（二）立天唐人公司是否应当赔偿周小洪、雷民可得租金损失。（一）关于周小洪、雷民能否解除合同。关于广告宣传，宣传资料中印有“立天唐人战略联盟商家列举”等内容，周小洪、雷民认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”以上宣传构成要约。一审法院认定以上司法解释条文中，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”是指对房屋本身及周围硬件设施的说明和允诺，并非针对周围商业环境的说明和允诺，所以上述宣传广告不属于此种情形。此宣传广告仅说明立天唐人公司与其宣传商家有联盟、合作关系，并未将其所引进的商家作为合同内容，故该宣传广告不构成要约，为要约邀请。关于立天唐人公司是否承诺房屋可二层改为三层，因周小洪、雷民所举之证据不足以证明前期宣传时，立天唐人公司明确承诺房屋可以二层改为三层，且合同对房屋结构有明确具体的约定，故该项意见，一审法院不予采纳。关于合同条款是否有效。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》有效，双方应按照约定履行合同。对于立天唐人公司逾期交房，依照合同约定，双方应继续履行合同，并由立天唐人公司赔偿损失。（二）立天唐人公司是否应当赔偿周小洪、雷民可得租金损失。一审法院认为，关于周小洪、雷民请求按年利率8％计算租金损失，实质是要求赔偿逾期交房的违约损失。每年8％的收益系宣传资料中的参考信息，并非双方合同约定，不是立天唐人公司所作承诺，故按照年利率8％计算租金损失的请求不予支持。周小洪、雷民要求立天唐人公司赔偿可得租金损失，是基于其认为合同约定的立天唐人公司逾期交房的违约金过低，不足以弥补其损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，一审法院支持其损失按照银行同期贷款利率计算。关于立天唐人公司承担违约责任的计算时间，因《商品房买卖合同附件》补充协议第四条第八款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任……”。故立天唐人公司应自2014年3月31日的30日后，即2014年5月1日起，向周小洪、雷民赔偿损失。因本案起诉前，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，故该损失应计算至判决确定的履行期限届满之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周小洪、雷民损失（损失以本金6251520元，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月1日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回周小洪、雷民的其他诉讼请求。一审案件受理费5983l元及诉讼保全费5000元，由周小洪、雷民负担45382元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担19449元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周小洪、雷民为证明己方主张，提交了以下证据材料：证据材料一：照片11张，周小洪、雷民称为2016年8月20日自行拍摄，反映房屋内部烟道设置情况。证据材料二：宜宾市合力公证处（2016）宜市合证字第3514号公证书，载明因雷民申请保全证据，由该处派员于2016年9月9日对宜宾市翠屏区南岸西区“唐人财富中心”3幢第1层1单元31号商铺进行证据保全，现场制作笔录2页、照片52张、视频光盘1张。以上证据拟证明：1.二层消防排烟公共管道，占用室内大量空间，导致实际空间下降，不符合合同约定；2.排烟公共管道和排烟主机，严重影响房屋使用；3.二楼屋顶漏水；4.二层公用水管从房屋内穿过，未作隐蔽安装，存在设计缺陷；5.二层抽油烟机出口严重影响二层房屋使用。总之，出卖人提供的房屋设计存在严重缺陷，质量存在严重问题，不符合合同约定，且无法通过改造消防设施达到使用目的。立天唐人公司质证认为，对证据材料一的拍摄时间不能确认，不予认可。对证据材料二，由于周小洪、雷民在庭审中承认，房屋排烟管道在2014年底就已经存在，所以以上证据并不是新的证据，不予认可。并且公证书无权对涉案房屋是否存在质量、安全问题进行公证。在公证过程中，雷民自己充当测量人，见证人身份信息不明，公证现场笔录记录有误，程序存在瑕疵。关于消防排烟口在室内的主张不属实，排烟口实际在室外，由于公证人员并不具备专业判断力，因此记载为排烟口安放在室内。关于另一组小的烟道系公共排油烟管道没有证据加以证明，该管道是与屋外公用排油烟管道相连的室内自用排油烟管道。公证书称“房屋充满油烟味”属于主观判断。由于对方一直拒绝收房，长期关门闭户，排油烟管道结构一直处于开放状态而没有安装抽油烟机和油烟净化器，存在油烟味难免。如果从事餐饮经营，安装抽油烟机和油烟净化器即可解决，如不从事餐饮，封闭接口即可。本院认证认为，证据材料一不能确认具体拍摄时间，立天唐人公司提出异议，故对其真实性不予采信。对证据材料二，系公证机构依申请制作，对其真实性、合法性予以确认。对其关联性，将综合本案其他证据在本院认为部分论述。2016年9月5日，为查证涉案房屋内两段消防排烟管道是否属于房屋设计变更，是否影响房屋质量和使用，是否存在安全隐患，以及消防排烟管道能否拆除，拆除后是否存在安全隐患，周小洪、雷民向本院提交申请，要求进行司法鉴定；为证明房屋内两段消防排烟管道影响房屋正常使用，消防排烟管道导致房屋层高不符合合同约定的4.2米，周小洪、雷民向本院提交申请，要求进行现场勘验。立天唐人公司对以上鉴定和现场勘验申请提出异议，认为本案证据足以证明房屋已经竣工验收、消防验收，符合国家规范和双方合同约定。因对方已进行公证证据保全，无须再行现场勘验。对方无法说明房屋现状与报建设计如何不符，如何不符合质量规范，鉴定对象与本案争议焦点无关，因此缺乏鉴定基础。如法院同意鉴定和勘验，违背两审终审制要求。对周小洪、雷民的鉴定和现场勘验申请，本院综合本案一审证据及二审举证情况，经审查，不予准许，理由在本院认为部分论述。本案双方对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院结合一审卷内证据材料、二审双方陈述及举证质证情况，另查明如下事实：双方签订的《商品房买卖合同》第三条第六款约定：“本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”第十四条约定，双方关于房屋实测面积与合同约定的预测面积发生误差的，按合同附件八的约定处理。双方签订的《商品房买卖合同附件》中附件八对于面积误差问题未作具体约定。2015年1月4日，宜宾市房地产测绘队出具的《宜宾市房屋面积测绘报告》对本案房屋的建筑面积记载为260.64平方米，其中套内建筑面积247.69平方米，共有分摊面积12.95平方米。另查明，《商品房买卖合同附件》第1页还载明：“二、唐人财富中心商铺毛坯交房标准（室内部分）……6.消防系统：按国家消防规范统一安装。”2014年8月14日，宜宾市公安消防支队出具宜公消验字2014第0042号《建设工程消防验收意见书》，对立天唐人公司申报的唐人财富中心建设工程三、四、五号建设工程，作出消防验收合格的意见。2016年9月9日，应雷民申请，宜宾市合力公证处派员对本案房屋基本情况进行证据保全并制作笔录、拍照摄像。照片、录像反映房屋内安装有排烟通道、水管，公证人员及雷民对烟道、水管的尺寸、高度等进行了测量。周小洪、雷民二审庭审陈述，该烟道为2014年底发现存在，后更正陈述为2015年底本案一审结束后在房屋内发现。还查明，2015年1月8日，一审法院组织本案当事人进行证据交换。周小洪、雷民在证据交换中，提交的第十一组证据为起诉前拍摄的照片，其中一张照片上显示房屋存在排烟管道，位置与二审中周小洪、雷民提供的公证书照片相互能够印证。本院认为，本案争议焦点是：1．本案商品房买卖合同及其附件可否解除，如解除应如何处理。2．立天唐人公司是否应当赔偿周小洪、雷民损失以及按何种标准计算。（一）《商品房买卖合同》及其附件可否解除周小洪、雷民在上诉状中主张《商品房买卖合同》及其附件应当解除的理由是立天唐人公司在房屋销售前期宣传时承诺其销售的房屋可以二层改为三层，而未交付承诺的房屋。但通过本案证据无法确认立天唐人公司明确承诺房屋可以二层改为三层，且双方订立的《商品房买卖合同》对房屋结构的约定是明确的。因此一审法院不支持周小洪、雷民的该项主张正确。一审法院认定立天唐人公司的宣传资料属于要约邀请，对周小洪、雷民一审中关于立天唐人公司未引进500家知名商业品牌构成根本违约的主张不予支持，是正确的。关于双方对解除合同期限的约定。双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”周小洪、雷民于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照上述司法解释规定，三个月届满后的9月25日起，周小洪、雷民有权解除双方合同。周小洪、雷民还主张双方合同条款是格式条款，立天唐人公司对限制解除权行使未作提醒，因此无效。本院审查认为，双方签订的合同补充条款对解除权行使期限约定为30天，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应认定为合法有效的约定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，依照约定，周小洪、雷民应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时按法律规定和合同约定行使解除权。故周小洪、雷民在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。在二审庭审中，周小洪、雷民主张本案房屋设置了消防排烟管道，导致占用面积和层高降低，还存在漏水问题，严重影响正常使用，符合解除合同的条件。本院评判认为，（1）双方签订的《商品房买卖合同附件》明确载明，房屋消防系统应当按国家消防规范统一安装。本案房屋所在整幢建筑，已经当地消防主管部门验收合格。因此，本案房屋内的消防排烟设施，系按照双方《商品房买卖合同附件》的约定设置，符合国家有关消防规范和合同约定。周小洪、雷民提出该消防烟道应当设置在墙体内并设置百叶，实际设置不符合国家标准（GB50016-2006、GB50045-95）。但经审查，并未发现相应规定，且本案有关消防设施已经有关部门验收合格，故不予采信。周小洪、雷民一审提交的证据照片中反映，相应排烟管道已经存在，且与二审提交的公证书照片能够印证。因此，周小洪、雷民在二审庭审中改称该排烟管道系2015年底立天唐人公司擅自设置，与其一审提交的证据矛盾，不予采信。（2）根据测绘机构出具的材料，本案房屋建筑面积实际为260.64平方米，其中套内建筑面积247.69平方米；相比双方合同约定的预测建筑面积260.48平方米，其中套内建筑面积247.55平方米，误差均小于3%，不构成根本违约。从周小洪、雷民提交的公证书所附照片看，管道并未占用套内建筑面积，因此其提出的消防排烟管道占用面积的主张，没有事实依据，不予采信。（3）周小洪、雷民还提出，消防排烟管道导致房屋实际使用的高度降低，不符合双方《商品房买卖合同》关于净高、层高的约定。关于净高、层高的定义，双方合同中有约定。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。且消防烟道是按国家有关消防规范合法设置，由此，无论是层高还是净高，与消防排烟管道设置无必然联系。因此，关于消防排烟管道的设置违反了合同关于净高、层高的约定导致根本违约的主张，缺乏事实和法律依据，不予采信。（4）关于周小洪、雷民对本案房屋的鉴定和现场勘验申请。周小洪、雷民提出申请鉴定的事项是，确定本案房屋烟道设置是否属于房屋设计变更，是否影响房屋质量和使用，是否存在安全隐患，以及烟道是否能够拆除，拆除后是否存在安全隐患。如前所述，消防烟道的设置是依照国家有关消防规定设置的，并经有关部门消防验收合格，具有合法性。从周小洪、雷民提供公证书所显示的现场照片即可判定，消防烟道的设置对房屋使用即使存在一定程度不便，也远未达到根本违约，不能实现合同目的的程度，其鉴定并非属于解决本案法律争议的必要。由于该排烟管道是依照国家有关消防规范设置，进行变更须报有关部门审核，且本案双方在二审质证中，立天唐人公司已明确表示该消防烟道不可拆除，因此该排烟管道属于不可拆除的设施，本院予以确认。综合本案证据，周小洪、雷民要求进行司法鉴定的申请，理由不足，本院不予准许。关于周小洪、雷民关于进行现场勘验的申请，由于其已申请公证机构进行证据保全，足以反映房屋现场的外在呈现，现场勘验与之作用重复，并非必要，故本院不予准许。因此，周小洪、雷民关于立天唐人公司存在违约行为，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的请求，缺乏法律和事实依据。原审不予支持的理由正确。如本案房屋存在质量瑕疵的，买受人可就质量瑕疵主张相应违约责任，但周小洪、雷民在本案未提出相应诉讼请求，本院不再审查，可另行主张。（二）关于立天唐人公司是否应当赔偿周小洪、雷民损失以及按何种标准计算立天唐人公司提出，原审判决将周小洪、雷民请求按年利率8%计算租金损失认定为实质要求立天唐人公司赔偿逾期交房的违约损失，是错误的，超越了一审起诉的范围，因此要求驳回周小洪、雷民的全部诉讼请求。本院评判认为，周小洪、雷民一审提出的第二项诉讼请求，内容系为合同解除后返还财产的具体处理。因周小洪、雷民请求解除合同的理由不成立，故第二项诉讼请求不予支持。其提出的第三项诉讼请求是“判令被告赔偿原告的可得租金损失，按购房款总额6251520元的8%计算，从2014年4月1日起至本案终结止”，是对立天唐人公司违约行为主张的违约损失赔偿责任。本案立天唐人公司存在延迟交付房屋的违约行为，无论是否解除合同，均应承担相应违约责任。而一审原告提出了违约赔偿责任的诉讼请求，故一审法院判令立天唐人公司承担赔偿责任，并未超越一审原告的诉讼请求范围。关于违约责任的具体计算。虽然双方《商品房买卖合同附件》明确约定，超过宽展期后，出卖人未能交付房屋的，按已付购房款每日万分之一支付违约金。但周小洪、雷民按年利率8%主张损失，是基于其认为合同约定的出卖人逾期交房违约金过低，不足以弥补其可得租金损失。周小洪、雷民未就相关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行举证，因此延迟交房的租金收益损失难以查清。但该损失确实客观存在，而一审法院综合本案情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情以银行同期贷款利率确定周小洪、雷民的损失，并计算至判决确定的履行之日止，并无不当，应予维持。综上所述，周小洪、雷民和立天唐人公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5983l元，由周小洪、雷民负担41882元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担17949元。本判决为终审判决。审 判 长 刘燕萍代理审判员 杨鲁静代理审判员 李海昕二〇一六年十月二十一日书 记 员 蔡茂华 搜索“”