（2016）京民终230号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-26

案件名称

张金国与北京拓雅世纪商务服务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市高级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张金国,北京裕宝商贸中心,北京拓雅世纪商务服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市高级人民法院民事判决书（2016）京民终230号上诉人（原审原告）：张金国，男，1970年9月7日出生。委托诉讼代理人：曹迎滨，河北衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京裕宝商贸中心，住所地北京市海淀区阜成路**号。法定代表人：林凤水，总经理。委托诉讼代理人：白小莉，北京琨腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京拓雅世纪商务服务有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号9号办公楼一层。法定代表人：韩兆立，执行董事。上诉人张金国因与被上诉人北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）、北京拓雅世纪商务服务有限公司（以下简称拓雅公司）第三人撤销之诉（房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张金国的委托诉讼代理人曹迎滨、刘峰，被上诉人裕宝中心的委托诉讼代理人白小莉到庭参加了诉讼。被上诉人拓雅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张金国上诉请求：依法撤销一审判决；改判撤销（2015）一中民终字第03095号民事判决、撤销（2014）海民初字第1640号民事判决第一项和第三项；确认张金国为北京市海淀区阜成路44号院（以下简称阜成路44号院）8号楼二层的承租人。事实和理由：1、一审判决认为裕宝中心和拓雅公司之间系租赁关系，明显与在案证据所证实的内容不符。阜成路44号院内有8号楼、9号楼和平房等，所有权人系裕宝中心，裕宝中心因向拓雅公司借款等原因，将8号楼交由拓雅公司无偿使用10年，将9号楼及平房等出租给拓雅公司，但租金仅为市场价格的20%。这说明裕宝中心和拓雅公司之间并非单纯的租赁关系。2、一审判决认定我和拓雅公司之间存在租赁关系，明显与在案证据所证实的内容不符。8号楼由我承租，这是没有争议的，而出租人究竟是裕宝中心还是拓雅公司，这才是本案主要的争议点。这需要从我签订租赁合同时磋商过程及证据进行判断：我选中8号楼进行巨大资金投入欲经营不低于8年时间，为了投入资金和经营安全，必然要与房屋所有权人商谈签约；拓雅公司出面与我磋商，我要求其出示房屋产权证明，拓雅公司便出示了裕宝中心的权利凭证；我当即表示要与产权人签约，拓雅公司随即又向我出示了裕宝中心出具的《委托物业管理证明》。至此，我确信拓雅公司有权以其自身名义代理裕宝中心与我签约并办理出租事宜。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，以上事实足以证明租赁合同直接约束我和裕宝中心。3、一审判决从我、裕宝中心和拓雅公司三方关系对《委托物业管理证明》作出的认定结论，明显违背常理。一审判决认定裕宝中心出租房屋给拓雅公司、拓雅公司出租房屋给我，那么裕宝中心给拓雅公司出具的《委托物业管理证明》的必要性和合理性就无从谈起。裕宝中心欲以房屋租金偿还其向拓雅公司的借款，拓雅公司又担心租金到了裕宝中心账户后不便取得，故拓雅公司需以自己的名义与承租人签订租赁合同并收取租金。而承租人只能同意从房屋产权人处承租，故必须有《委托物业管理证明》才能与承租人达成租赁合同，而裕宝中心的《委托物业管理证明》恰恰向承租人表明出租人是裕宝中心。一审判决的认定结论根本无法解释《委托物业管理证明》出现的理由，仅为硬生生的否定。4、一审判决认定我系无独立请求权的第三人，显属不当。我即便为无独立请求权的第三人，亦享有第三人撤销之诉的诉权。故而，一审判决认定的事实与在案证据不符、显属错误，依法应予撤销，请求予以改判。裕宝中心辩称，我公司服从一审判决，坚持一审时的答辩意见。张金国向一审法院起诉请求：1、变更原诉（2015）一中民终字第03095号民事判决并撤销原诉（2014）海民初字第1640号民事判决撤销第一项和第三项；2、确认张金国为阜成路44号院8号楼二层的承租权利人；3、诉讼费用由裕宝中心和拓雅公司承担。一审法院认定事实：裕宝中心原名称北京市海淀区玉渊潭华郊畜牧机械厂，是阜成路44号院内房屋的权利人及院内土地的使用权人。阜成路44号院原有20世纪50年代以来不同时期建设的平房若干。北京兴达恒基物业管理有限公司（以下简称兴达公司）是一改制企业，裕宝中心为扶持兴达公司的发展，从2000年开始将阜成路44院内的部分房屋及场地出租给兴达公司，并按照租金市场价格的20%给予优惠，允许兴达公司以自己的名义对外转租，为此，双方于2000年7月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2000年7月1日至2003年6月30日。裕宝中心还给兴达恒基公司出具了委托期限至2021年7月1日的《委托物业管理证明》。裕宝中心和兴达公司又于2001年7月2日签订《房屋租赁合同的补充协议（二）》，约定由兴达公司对部分房屋进行改建、装饰、装修，建房费用由兴达公司负担，新建楼房产权归裕宝中心，裕宝中心无偿提供8号楼10年（2002年3月10日至2012年3月9日）的使用权用以抵偿兴达公司的建房费用。此后，裕宝中心与兴达公司又先后签订了租赁期限自2003年7月1日至2004年12月31日以及租赁期限自2005年1月1日至2007年12月31日的《房屋租赁合同》。2006年12月，兴达公司部分股东退股，兴达公司经工商部门核准注销，剩余股东成立了拓雅公司。拓雅公司购买了兴达公司的资产继续经营。2007年4月20日，裕宝中心的法定代表人耿玉成与拓雅公司的法定代表人汪长春签订《会议纪要》，《会议纪要》中裕宝中心确认拓雅公司取得原兴达公司所享有的承租优惠，在2000年7月裕宝中心出具的《委托物业管理证明》所规定的期限内，继续租赁关系，8号楼继续无偿使用至期满。裕宝中心负责出具委托物业出租证明。裕宝中心为拓雅公司出具的《委托物业管理证明》的内容为：裕宝中心同意将区阜成路44号的房屋委托原兴达公司的继承公司拓雅公司从事物业管理，期限至2021年7月1日，在委托期限内，同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。2008年5月，裕宝中心以与兴达公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同已于2007年12月31日到期、双方就签订新的合同无法达成一致为由，起诉拓雅公司要求返还租赁物、支付房屋和土地占用费。拓雅公司在诉讼中反诉要求裕宝中心继续交付租赁物、无偿使用8号楼至2012年3月9日、赔偿损失。法院于2009年10月30日作出生效判决，法院判决在裁判理由部分认定裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，租期始于2000年7月1日，有效租赁期限20年。确认8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日，拓雅公司与裕宝中心就房屋租金可以重新协商，确认新的租赁价格并签订新的租赁合同。法院判决驳回裕宝中心的诉讼请求，支持拓雅公司要求交付租赁物的诉讼请求。判决生效后，双方就新的租金标准未达成一致，拓雅公司按照原租金标准交纳了2010年7月1日至2014年6月1日的房屋租金639353.5元。2010年11月，裕宝中心以拓雅公司擅自对阜成路44号院内9号楼加建一层、擅自拆除南平房为由起诉拓雅公司，要求解除租赁合同，对9号楼恢复原状，并返还8、9号楼和尚未拆除的南平房及中心通道以东全部场地3560平方米，以及赔偿损失、支付租金土地使用费的差额等。拓雅公司则反诉要求裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失及南平房危改扩建费用。北京市海淀区人民法院作出一审判决后，双方均提起上诉，二审法院以认定事实不清为由裁定发回重审。发回重审后，北京市海淀区人民法院重新组成合议庭进行了审理，即本案张金国提起第三人撤销之诉针对的原诉一审。北京市海淀区人民法院于2014年10月16日作出原诉（2014）海民初字第1640号民事判决，判决第一项为：解除裕宝中心与拓雅公司之间就阜成路44号院内房屋及土地使用权的租赁合同。第三项为：拓雅公司于判决生效后三十日内将阜成路44号院内8号楼、尚未拆除的南平房一百三十五点二平方米的房屋及中心通道以东全部场地三千五百六十平方米返还给裕宝中心。同时还就9号楼恢复原状、拓雅公司给付裕宝中心租金和土地使用费等费用、裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失等诉讼请求作出了判决。裕宝中心和拓雅公司均提出上诉，该院于2015年6月18日作出原诉（2015）一中民终字第03095号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原诉判决生效后，裕宝中心已经到北京市海淀区人民法院申请强制执行。2013年7月13日，拓雅公司（甲方、出租方）与张金国（乙方、租赁方）签订《房屋租赁协议》，拓雅公司将阜成路44号院8号楼二层出租给张金国，租赁物建筑面积935平方米，租赁期限自2013年8月1日至2021年7月31日，双方还就房屋租金及付款方式、供暖费、保证金等内容进行了约定。合同签订后，张金国作为个体工商户的业主在租赁房屋内以北京宏顺泰公寓对外经营。2014年8月1日，赵海银受张金国委托作为乙方与拓雅公司签订《补充协议》，就《房屋租赁协议》的10.1.7条的内容作出了变更。目前，张金国还在正常营业。一审法院认为，裕宝中心是阜成路44号院房屋的权利人及土地的使用权人，裕宝中心将部分房屋以优惠价格出租给兴达公司，后拓雅公司承继了兴达公司与裕宝中心租赁关系中兴达公司的权利义务，裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人。拓雅公司将8号楼二层及一层大厅和部分房屋出租给张金国，双方存在租赁法律关系。从裕宝中心、拓雅公司与张金国三方之间的关系看，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人，张金国是次承租人。裕宝中心为拓雅公司出具的《委托物业管理证明》并不能否定拓雅公司在三方之间的承租人地位，也不代表裕宝中心和张金国之间存在直接的租赁关系。张金国有关阜成路44号院8号楼二层的租赁合同主体为张金国与裕宝中心、张金国系承租人的主张，没有事实根据，不予采信。原诉的诉讼标的是裕宝中心与拓雅公司之间的租赁法律关系，张金国作为次承租人，对原诉的诉讼标的没有独立的请求权，但案件的处理结果直接关系到张金国与拓雅公司之间的《房屋租赁协议》能否继续履行，有法律上的利害关系，故张金国是原诉无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，有权对原诉判决提起第三人撤销之诉。张金国未提供证据证明原诉判决解除租赁合同、返还租赁物错误，且根据合同相对性原则，张金国如果认为其与拓雅公司之间的《房屋租赁协议》不能继续履行会使其民事权益受到损害，应向拓雅公司主张。即便其民事权益受到损害，也并非归责于原诉的判决结果。故张金国的诉讼请求不能成立，不予支持。判决：驳回张金国的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，对当事人双方的诉讼标的有独立的请求权，或者没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，裕宝中心是阜成路44号院房屋的权利人及土地的使用权人，裕宝中心将部分房屋出租给拓雅公司，并同意拓雅公司以其自身名义对外出租上述委托管理的房屋；后，拓雅公司将上述房屋中的8号楼二层及一层大厅和部分房屋出租给张金国。故而，从裕宝中心、拓雅公司与张金国三方之间的关系看，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人，张金国是次承租人。张金国关于裕宝中心为拓雅公司出具的《委托物业管理证明》能够证明44号院8号楼二层的租赁合同主体为张金国与裕宝中心、张金国系承租人的主张，没有事实根据，本院不予采信。张金国未能提供证据证明（2015）一中民终字第03095号民事判决和（2014）海民初字第1640号民事判决判决解除租赁合同、返还租赁物错误且损害其民事权益，故而，张金国要求对上述判决的判决事项予以变更并确认其为44号院8号楼二层房屋承租人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。张金国如果认为其与拓雅公司之间就44号院8号楼所签订的《房屋租赁协议》不能继续履行会使其民事权益受到损害，其应向拓雅公司主张。综上所述，张金国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七十元，由张金国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　许雪梅代理审判员　　汪　明代理审判员　　付晓华二〇一六年十月二十一日书　记　员　　刘佳莹关注微信公众号“”