（2016）桂0881民初3283号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黄圣然与广西锦坚投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
桂平市人民法院
所属地区
桂平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄圣然,广西锦坚投资有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初3283号原告：黄圣然，女，1982年5月23日出生，汉族，住桂平市。被告：广西锦坚投资有限公司，住所地：桂平市西山镇大起村1队（西山土地所旁）。法定代表人：钟知坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马万海，广西骏维律师事务所律师。原告黄圣然与被告广西锦坚投资有限公司（以下简称锦坚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告黄圣然，被告锦坚公司的法定代表人钟知坚及其委托诉讼代理人马万海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄圣然向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《“大起购物广场”商品房内部认购协议书》无效；2、被告返还原告为购房已支付的定金4万元，并支付利息2748元（利息计算：以40000元为基数，暂从2015年2月10日起计算至2016年7月29日，按中国人民银行同期同类利率计算）。庭后变更诉讼请求为：1、解除原、被告2014年12月23日签订的《“大起购物广场”商品房内部认购协议书》；2、被告返还原告为购房已支付的定金4万元，并支付利息2748元（利息计算：以40000元为基数，暂从2015年2月10日起计算至2016年7月29日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2014年12月23日，原告黄圣然与被告锦坚公司签订了有关商品房认购的《“大起市场”商品房内部认购协议书》（以下简称认购书），合同里约定：1、标的物为“大起购物广场”1号楼1单元1502号房；2、建筑面积为93.17平方米，商品房单价为每平方米3850元，总金额为358705元。双方还约定所购房屋定金处置条款。合同签订后，原告于2015年2月10日向被告交付定金40000元。根据有关法律规定，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的认购协议书应当认定为无效，应该返还原告支付的定金40000元，并支付相应利息。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告锦坚公司辩称，1、原、被告签订的是商品房预约合同，不是商品房销售合同。原告认为双方签订的是商品房预售合同，是其对合同理解的错误所致。原、被告签订的认购书，是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，不存在合同法规定的合同无效的情形，不同意解除认购书；2、原告交付的是预约定金，不是购房款，该预约定金是作为订立商品房买卖合同的担保，且数额仅为预约房款的11.5%，即358705元，没有达到或超过中国共和国担保法的主合同标的额的20%，不应返还给原告；3、如法院判决解除合同的，原告应赔偿因签订合同给被告造成的聘请工作人员工资及社保损失、必要的办公费等损失，现酌情主张10000元。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告（合同乙方）黄圣然于2014年12月23日与被告（合同甲方）锦坚公司签订了认购书。约定原告向被告支付定金10000元认购“大起购物广场”1号楼1单元1502号房，该房建筑面积为93.17平方米，单价为每平方米3850元，总金额为358705元。认购书第二条第3项规定：“若非甲方原因，乙方未能按照本认购协议书约定的期限与出卖人签订《商品房买卖合同》并付清房款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议书和没收乙方的购房定金，并有权另行处理该物业。”，第4项规定：“甲方如在本认购协议书约定期内未经乙方同意将该物业另售他人，甲方双倍返还乙方所付的定金，双方的认购关系即行解除，甲方不承担其他赔偿责任。”。认购书未约定双方签订《商品房买卖合同》的具体时间。签订认购书后，原告于2015年2月10日支付了40000元给被告。另查明，被告至今未取得涉案项目的预售、销售许可证明，原、被告也未签订正式的《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的认购书虽对涉案商品房的“坐落、面积、单价和总价”作出了约定，但对于“商品房交付使用条件及日期”等商品房合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，也不具备商品房买卖的实际履行条件，该约定书不属于商品房买卖合同，而是商品房预约合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的合同效力。签订认购书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。但原告向被告交付定房款一年多，被告都没有明确告知原告何时可签订《商品房买卖合同》，何时能交房，且原告已明确其不再愿意履行认购书，坚持要求被告退回预付购房款，因此原告与被告签订的认购书应予以解除。原、被告对违约责任没有具体约定，无法归责于哪一方违约，当事人双方都不存在过错，因此，解除合同后被告应返还定金40000元及支付资金占用利息（以定金40000元为基数，从2015年2月10日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告。被告辩称，如解除合同的，原告应酌情赔偿被告损失10000元给被告，但其未能提供证据证实解除合同对其造成了损失，对其辩解意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告黄圣然与被告广西锦坚投资有限公司于2014年12月23日签订的《“大起购物广场”商品房内部认购协议书》；二、被告广西锦坚投资有限公司应返还定金40000元及支付利息（以定金40000元为基数，从2015年2月10日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告黄圣然。案件受理费434元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西锦坚投资有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费868元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈静珍二〇一六年十月二十一日代书记员 邓 莹 来自