（2016）渝0103民初6675号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
重庆市立源地物业管理有限责任公司与何兴明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市立源地物业管理有限责任公司,何兴明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初6675号原告：重庆市立源地物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区渝州路178号，统一社会信用代码9150010373397630X1-1。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。被告：何兴明，男，1954年12月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市立源地物业管理有限责任公司（以下简称立源地物管公司）与被告何兴明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告立源地物管公司的法定代表人张军及委托代理人邓三忠、被告何兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告立源地物管公司向本院提出诉讼请求，判令被告何兴明立即支付立源地物管公司2008年6月至2016年3月的物业服务费、电梯费共计10471.3元，并按银行同期贷款四倍利率支付逾期交纳物业服务费的违约金。事实与理由：立源地物管公司是重庆市渝中区渝州路**号某小区的物业管理单位，何兴明系该小区业主（门牌号为：重庆市渝中区渝州路**号附*号**号，建筑面积89.04平方米）。立源地物管公司按约提供了物业管理服务，但何兴明拖欠2008年6月至2016年3月的物业管理费10471.3元，并经立源地物管公司多次催收未果。被告何兴明辩称，重庆市渝中区**号附*号**号房屋先是登记在何兴明母亲杨俊卿名下。杨俊卿去世后，该房屋由何兴明继承所得。2012年7月11日，该房屋登记在何兴明名下。当时接房后，何兴明缴纳了2008年1月、2月的物管费。之所以未再缴纳物管费在于：1、涉案房屋系拆迁安置房屋，开发商承诺不用缴纳物管费。2、开发商承诺对案外涉及的商铺进行分户，却未实现。拆迁后的门面所在位置不如拆迁前的老门面。涉案房屋产权证的面积也与原先交房款时的计算面积不符。3、小区管理混乱，经常丢东西。4、小区的大部分房屋属于开发商，立源地物管公司是在给开发商服务。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区**号附*号**号房屋由何兴明继承获得，于2012年7月11日办理产权登记在其名下。该房屋建筑面积为89.04平方米。庭审时，何兴明承认接房后曾缴纳了2008年1月、2月的物管费。2005年9月25日，立源地物管公司与重庆穗东房产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由立源地物管公司为涉案房屋所在的某小区提供物管服务。合同约定的期限为2005年9月25日起至2008年9月24日。合同第二十八条，业主未按时缴纳物业费，应按每日千分之三支付违约金。2006年12月7日，重庆市物价局关于确定渝中区某物业服务费收费试行标准的通知载明，高层每月物业服务费为每平方米0.55元，公共设备设施日常维修养护费为每月每平方米0.3元。因申报相关条件未完善，按下浮30%收取。该文件还载明电梯费由物管公司选择下列一种方式收取：1、按层计算、每人每月的计算公式为＝10元（第三层）+0.30元*（N-3），N为楼层数；2、按人计算，每人每月10元计收。次票票价为单上或下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。2015年7月26日，立源地物管公司与小区第二届业主委员会签订《重庆市物业服务合同》约定合同期限为2015年8月1日起至2020年7月31日止。物业费标准为住宅每月每平方米1.2元，合同第二十条还约定未按时缴纳物业服务费，按每日万分之三支付违约金。上述事实，有房产证、前期物业服务合同、重庆市物价局文件、重庆市物业服务合同等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，国务院《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，何兴明通过继承取得涉案房屋，其应该对涉案房屋之前的所有权人所负债务承担偿付责任，其取得涉案房屋产权后，应受立源地物管公司与开发商签订的前期物业服务合同及立源地物管公司与业委员会签订的重庆市物业服务合同的约束。原被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2008年6月至2015年7月的物业服务费按每月每平方米0.595元[（0.55元+0.3元）*0.7]计收，每月为53元共计为4558元。立源地物管公司未举示何兴明实际居住人数，何兴明称接房至2011年11月，由两二人居住。之后，该房屋由三人居住。本院对2008年6月至2011年11月期间的电梯费按两人计算，2011年12月至2015年7月期间的电梯费按一人计算，每月每人的电梯费为17.8元，因此2008年6月至2015年7月期间的电梯费为3844.8元（17.8元/月/人*42个月*2人+17.8元/月/人*44个月*3人）。2015年8月至2016年3月的物业服务费每月按每平方米1.2元计算确定为854.4元。公摊费没有相关证据，本院不予支持。因此，何兴明2008年6月至2016年3月的物业管理费、电梯费共计为9257.2元。关于违约金的问题，电梯费、公推费未约定违约金，本院不予支持。2008年6月2016年3月的物业费共计5412.4元，其要求违约金过高，酌情按百分之三十计算确定为1623.72元。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告何兴明在本判决生效后立即向原告重庆市立源地物业管理有限责任公司支付2008年6月至2016年3月期间的物业服务费、电梯费等共计9257.2元；二、被告何兴明在本判决生效后立即向原告重庆市立源地物业管理有限责任公司支付违约金1623.72元；三、驳回原告重庆市立源地物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取37元，由被告何兴明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王德清二〇一六年十月二十一日书记员 王梦南 关注微信公众号“”