（2016）湘0112民初第2281号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-01-06
案件名称
正荣（长沙）置业有限公司与周申奎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
正荣（长沙）置业有限公司,周申奎,中国建设银行股份有限公司湖南省分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初第2281号原告：正荣（长沙）置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道丽景华庭门面21、28#-204、205。法定代理人：林某，总经理。委托诉讼代理人：胡妍，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何箭，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：周申奎，男，1983年9月29日出生，汉族，住湖南省桃江县。第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：刘力耕。原告正荣（长沙）置业有限公司（以下简称正荣公司）与被告周申奎、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司委托诉讼代理人胡妍到庭参加了诉讼，被告周申奎、第三人建行湖南省分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为201400602104的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案注销手续；3、被告向原告支付代偿的贷款本息16431元（暂计至2016年5月30日，最终以法院判决时贷款银行提供的数据为准）；4、被告按总房款的2%向原告支付违约金9715.58元；5、被告承担原告因本案产生的律师费6000元；6、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年12月12日，原、被告双方签订编号为201400602104的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于长沙市望城区××街道家园北路与××路××西南角××房；房屋建筑面积116.24平方米，房屋单价每平方米4179.1元，总价485779元；被告以银行按揭的方式付款，合同签订之日向原告交付首期房款145799元，剩余房款340000元向银行贷款支付。上述商品房买卖合同附件九《补充协议》约定：被告未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求原告承担连带保证还款责任的，原告有权解除本合同，被告除应立即向原告归还贷款本息外，还应按照总房价款的2%向原告支付违约金。合同解除后，被告应在10日内与原告共同到房屋产权登记机构办理注销本合同的手续。因被告违反合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用均由被告承担。2014年12月23日，原、被告及第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向第三人借款340000元，原告为被告借款提供连带责任保证。合同签订后，第三人向被告发放了贷款340000元，但自从贷款发放后，被告自2015年11月起长期拖欠贷款，导致第三人从原告保证金账号中支用被告所欠的贷款本息共计16431元。2016年6月8日，原告向被告发函，要求被告向原告支付代为偿付的按揭贷款，被告至今未履行。综上所述，被告未按合同约定履行付款义务已构成违约。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告周申奎未予答辩。第三人建行湖南省分行未陈述意见经审理本院认定事实如下：2014年12月12日，正荣公司（出卖人）与周申奎（买受人）签订编号为201400602104的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：周申奎购买正荣公司开发的座落于长沙市望城区××街道家园北路与××路××西南角××＃××房，建筑面积116.24㎡，房屋单价4179.1元/㎡，总房价485779元；周申奎以银行按揭方式付款，于合同签订之日向正荣公司交付首期房款（含定金）145779元，剩余房款340000元向银行申请贷款；正荣公司应当在2016年3月30日前向周申奎交付房屋。同时，正荣公司与周申奎还就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》(附件九)，该补充协议第四条项下第11款约定，出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的2%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同后，买受人应在10日内与出卖人共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后10日内，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿；出卖人不解除本合同的，买受人应立即向出卖人归还代偿贷款本息，并自出卖人代偿之日起至买受人归还代偿贷款本息之日止，每日按照出卖人代偿金额的万分之三的标准向出卖人支付违约金；第十五条项下第71款约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。同日，周申奎通过向案外人江西正荣物业管理有限公司长沙分公司借款130000元、自筹15779元的方式，向正荣公司支付房屋首付款145779元。2014年12月23日，周申奎（借款人）、正荣公司（保证人）与建行湖南省分行（贷款人）签订编号为430783900-2012-20140583770的《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定：借款人周申奎向贷款人建行湖南省分行借款用于购置座落于长沙市××××街道正荣财富中x栋xxxx房；借款本金340000元，借款期限240个月，即2014年12月26日至2034年12月26日；贷款人建行湖南省分行将款项一次性划入正荣公司在建行望城县支行营业部开立的43xxxxx88账号；借款人周申奎采取委托扣款方式还款，委托扣款账户为周申奎在建行望城县支行营业部开立的62xxxx69账号；借款人周申奎的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2465.38元；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证；正荣公司提供保证担保的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人建行湖南省分行核对无误、收执之日止；抵押财产为借款人周申奎所购买的座落于长沙市××××街道正荣财富中心xx栋xxxx房。2015年1月9日，贷款人建行湖南省分行委托建行望城县支行营业部向正荣公司在建行望城县支行营业部开立的43001570061052506588账号发放了340000元贷款，用于周申奎支付正荣公司房款。贷款发放后，周申奎仅偿还了2015年10月10日以前的贷款本息。2015年10月10日以后，因周申奎再未按期清偿贷款本息，建行湖南省分行遂要求正荣公司承担保证担保责任，并多次委托建行望城支行从正荣公司的保证金账户扣划款项用于偿还周申奎欠付的贷款本息。截至2016年8月30日，建行湖南省分行委托建行望城支行扣划正荣公司保证金共计23172.57元，其中8629.55元用于偿还周申奎欠付的贷款本金，14543.02元用于偿还周申奎欠付的贷款利息。截至2016年9月12日，周申奎尚有324729.55元贷款本金，利息1458.21元，利息罚息5.74元，本金罚息3.88元未偿还。正荣公司代周申奎偿还上述贷款本息后，向周申奎发出《及时偿还按揭贷款催告函》，要求周申奎在收到函件后5日内偿还正荣公司为其代偿的银行贷款本息、罚息等。周申奎收到上述催告函后，至今未向正荣公司偿还上述款项。2016年8月12日，正荣公司向本院提起诉讼，并为此委托律师参与诉讼而支付律师代理费6000元。另，周申奎所购买的座落于长沙市××××街道正荣财富中心5#栋2104房已办理商品房预告登记，房屋权利人预告登记为周申奎。周申奎至今未对上述房屋办理收房手续，也未进行装修。以上事实有正荣公司提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、《个人住房贷款还款保证金支用通知》及个人贷款还款凭证、《及时偿还按揭按贷款催告函》、《委托代理协议》及律师费发票、第三人建行湖南省分行提交的中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款过期催款通知书等，在卷佐证，予以确认。本院认为，正荣公司与周申奎签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《补充协议》（附件九）均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。根据《补充协议》（附件九）约定：正荣公司为周申奎在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，周申奎未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求正荣公司承担连带保证还款责任的，正荣公司有权解除本合同，有权要求周申奎向正荣公司归还代偿贷款本息，并有权要求周申奎按照总房价款的2%向正荣公司支付违约金，且周申奎还应承担正荣公司为实现权利而支付的律师代理费等费用。现有证据证明周申奎持续未清偿银行贷款本息，致正荣公司履行担保责任，且周申奎在收到正荣公司要求其限期偿还正荣公司代其偿还的本息、罚息的《催告函》后，周申奎至今未向正荣公司偿还正荣公司代其偿还的款项。故合同约定的解除条件成就，正荣公司有权解除合同。本院对正荣公司要求解除双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，周申奎应协助正荣公司到房屋产权管理部门办理注销商品房预告登记注销手续及撤销《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案手续。正荣公司要求周申奎协助其办理抵押权预告登记注销手续。因本案抵押权权利人系第三人建行湖南省分行，正荣公司无权处分第三人建行湖南省分行的权利，故本院对正荣公司的该项诉讼请求不予支持。根据合同约定，因周申奎违约致合同解除的，周申奎应向正荣公司支付总购房款的2%即9715.58元作为违约金，偿还正荣公司代其偿还的贷款本息，并承担正荣公司为实现权利而支付的律师代理费。故本院对正荣公司要求周申奎支付违约金9715.58元、偿还代周申奎偿还的贷款本息23172.57元及支付律师费6000元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，周申奎已缴纳的房款485779元应由正荣公司予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”之规定，因第三人建行湖南省分行未在本案中提出独立的诉讼请求，故对周申奎尚未还清第三人建行湖南省分行的贷款本金324729.55元及利息本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告正荣（长沙）置业有限公司与被告周申奎签订的编号为201400602104的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、限被告周申奎于本判决生效后十日内协助原告正荣（长沙）置业有限公司办理商品房预告登记注销手续及长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；三、限被告周申奎于本判决生效后十日内返还原告正荣（长沙）置业有限公司代被告周申奎偿还的银行贷款本息23172.57元（截至2016年8月30日）；四、限被告周申奎于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司违约金9715.58元；五、限被告周申奎于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司律师代理费6000元；六、限原告正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告周申奎房款485779元；七、驳回原告正荣（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费604元，减半收取302元，由被告周申奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 潘智慧二〇一六年十月二十一日代理书记员 肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”