（2016）湘0104民初1665号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-15
案件名称
周某某与颜某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,颜某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1665号原告周某某。委托代理人滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。被告颜某。委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师。原告周某某诉被告颜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月30日、2016年10月18日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告周某某的委托代理人滕晓勇，被告颜某的委托代理人戴红杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周某某诉称：2015年7月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告其所有的位于长沙市岳麓区银杉路31号绿地4栋，建筑面积2512.92平方米，租赁给被告作为商业使用。租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，前三年租金240万元/年，后两年租金为250万元/年，第一年度租金一次性支付，免6个月租金，实收120万元，其后租金按半年度支付，提前一个月支付。合同约定履约保证金为40万元。同时合同还约定，如被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，已支付履约保证金不予退还，并可要求被告支付年度租金总额50%作为违约金。上述合同签订前后，被告支付履约保证金40万元，租金60万元，剩余租金60万元被告承诺于2016年1月1日前一次性付清。其后，原告按照约定将上述房屋交付被告，然而2016年1月1日，被告未按时向原告支付剩余房租60万元。原告认为被告上述行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告之间于2015年7月22日签订《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》；2.被告立即腾空位于长沙市岳麓区银杉路31号绿地4栋房屋并向原告返还以上租赁房屋，同时被告按每日6666元的租金标准向原告支付房屋占用使用费至实际返还上述房屋之日止；3.被告立即向原告支付滞纳金87600元（此滞纳金自2016年1月2日起算，以欠付租金60万元为基数按照每日千分之二的标准计算，暂计算至起诉之日，实际计算至租金付清之日）；4.被告已支付履约保证金40万元不予返还，同时被告支付违约金120万元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告颜某辩称：1.被告认为原告所称的基本事实是属实的，被告之所以未履行合同是因为被告涉嫌刑事犯罪，现已羁押；2.被告同意并将租赁物返还给原告；3.被告所交的租金和保证金100万元，被告愿意用于扣除租金，但超出部分希望原告能够免除；4.被告认为滞纳金和违约金都属于违约金，被告认为此数额过高，希望原告能够降低或者免除。原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据材料：证据一、被告身份证复印件，拟证明被告身份信息；证据二、《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》，拟证明原、被告于2015年7月22日签订了租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，双方在该合同中对租赁期限、租金支付标准、保证金支付及违约责任均作出了明确的约定；证据三、长沙市三创房地产经纪有限公司收款收据，拟证明基于合同，原告已向第三方支付中介费20万元，此款是由被告直接支付给中介公司；证据四，转租居间合同（两份）和次承租人与被告的转账凭证，拟证明租赁房屋在被告承租后不久就将一层和三层分别转租给两个第三方且后去了两个第三方一年的租金和押金。被告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据材料：证据一，常德市公安局起诉意见书，拟证明被告因涉嫌犯罪已经被告羁押的事实。被告对原告提交的证据材料质证认为：对证据一至证据三的真实性、合法性及关联性均无异议，但说明一点，关于证据三收据，是由被告代原告向中介公司支付；对证据四，无异议，所述都是事实，被告是将租赁房屋转租给第三方，并收取了租金和押金。原告对被告提交的证据材料质证认为：对证据一，真实性无异议，但原告认为该证据与本案无关。对原告提交的证据材料，结合被告的质证意见，本院认证如下：证据一至四，因被告对其均无异议，本院依法对其予以采信。对被告提交的证据材料，结合原告的质证意见，本院认证如下：证据一，被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年7月22日，原告周某某（甲方：出租方）、被告颜某（乙方：承租方）及案外人长沙市三创房地产经纪有限公司（居间方）签订了《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》。该合同约定：由被告承租原告所有位于长沙市岳麓区银杉路31号的建筑物绿地4栋独栋（原绿地营销中心）1、2、3层，场地面积2512.92平方米，租赁期限为五年（自2015年8月1日起至2020年7月31日止）；免租装修期为六个月，从2016年2月1日起开始计算租金，第一年度年租金总额为240万元/年（注：免6个月租金，实收120万元整），第二、三年度年租金总额240万元/年，第四、五年度年租金总额为250万元/年，租金按半年度支付，且提前一个月支付（具体时间为每年的7月1日和1月1日），逾期支付，每日按应付租金的2‰的滞纳金，逾期一个月，原告有权终止合同，并不退还履约保证金收回房屋。合同还约定，原告无任何违约，被告逾期30天仍未足额支付租金及其它费用的，原告有权提前终止本合同，不予返还履约保证金，并要求被告支付该年度租金总额50%违约金。另在合同最后一页记载有“补充说明”。该补充说明内容如下：“乙方已付定金20万元整，承诺8月8日前支付80万元整到甲方合同账户上，甲方开具40万元押金条及60万元整租金条，本年度租金余款60万元整按合同条款于2016年1月1日前按时一次性付清。”合同签订后，被告于2015年7月23日代原告向居间方长沙市三创房地产经纪有限公司支付了服务佣金20万元，另被告还向原告支付了80万元，上述款项合计100万元。原告认可该100万元包括被告向其支付的履约保证金40万元及预付租金60万元。但之后被告并未按照合同的约定于2016年1月1日之前支付租金，故原告诉至法院。另查明，1.被告颜某在原告周某某的同意下，于2015年11月12日将租赁房屋的第1层、第3层分别转租给两个案外人，并向两案外人收取了从转租之日至2016年7月31日的租金，从2016年7月31日之后至今的租金由原告收取。2016年7月31日，原告通过被告委托代理人戴红杰与被告协商，被告同意将租赁房屋的第2层由原告转租，后原告将其转租并收取租金。2.在庭审过程中，原、被告双方均称因租赁房屋已经转租给第三方，双方无需再就涉案房屋进行交接。3.被告因涉嫌非法吸收公众存款罪于2015年12月2日被安乡县公安局刑事拘留。本院认为，原、被告双方签订的《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。被告在承租房屋后，未按照合同的约定于2016年1月1日支付租金60万元，构成违约，现原告据此要求解除双方签订的《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》，合理有据，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，依据查明的事实可知，原告至2016年7月31日开始就已经向租赁房屋的第三方收取房屋租金，故本院认定，原、被告双方的租赁合同已于2016年7月31日实际解除。另原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉请，因涉案房屋已出租给第三方，且已由第三方在使用，故原告要求被告腾空并交还涉案房屋的诉请，没有现实履行基础，故此项诉请，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费及滞纳金的诉请，上已述及，原、被告之间的租赁合同已于2016年7月31日解除，根据双方合同约定租赁第一年度（2015年8月1日至2016年7月31日）的租金为120万元，其中6个月为装修免租期（2015年8月1日至2016年1月31日），原告诉请被告支付房屋占有使用费其实质为租赁房屋租金。因被告已经向原告支付了60万元租金，故被告仍需支付原告房屋占有使用费60万元。另原告要求被告支付房屋占有使用费滞纳金，本院认为，依据合同的约定，原告应于2016年1月1日之前支付60万元，但被告至今未支付，故原告的上述请求，合法有据，本院予以支持。至于滞纳金的计算标准，原告主张按照合同约定的每日千分之二的标准计算，本院认为，上述标准过高，应当予以酌减，本院酌情认定被告向原告支付以60万元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，计算从2016年1月2日至房屋占有使用费实际支付之日止的滞纳金。关于原告要求被告承担违约责任的问题。原告主张不予返还履约保证金40万元，同时主张被告按年度租金50%支付违约金120万元，对此，本院认为，因被告未按照合同约定于2016年1月1日支付租金，导致合同解除，构成违约，被告应向原告承担违约责任。依据双方合同约定因被告原因导致合同提前终止，原告有权不予返还履约保证金，同时有权要求支付年度租金总额50%违约金，对此，本院认为，双方约定的不返还履约保证金及支付违约金，其实质均为违约责任的承担方式，故属于重复约定违约责任，且约定的数额过高，应当予以酌减；根据双方租赁合同的履行情况及导致合同解除的原因等因素，本院酌情认定被告应向原告支付的违约金为50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告周某某与被告颜某于2015年7月22日签订的《绿地中央广场四号栋（原绿地营销中心）租赁合同》自2015年7月31日解除；二、被告颜某于本判决生效之日起十日内支付原告周某某位于长沙市岳麓区银杉路31号的建筑物绿地4栋独栋（原绿地营销中心）1、2、3层房屋占有使用费60万元，同时以60万元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，计算从2016年1月2日至房屋占有使用费实际支付之日止的滞纳金；三、被告颜某于本判决生效之日起起十日内支付原告周某某合同违约金50000元；四、驳回原告周某某的其他诉讼请求。本案案件受理费20048元，由原告周某某负担15048元，被告颜某负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 刘润雅人民陪审员 廖寓舒二〇一六年十月二十一日书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：搜索“”来源：