（2016）辽民再317号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-04-28
案件名称
陈素芳与赵明洲租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈素芳,赵明洲,辽宁省人民检察院
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民再317号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：陈素芳，女，1953年3月22日出生，汉族，系辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：吕正家（陈素芳的丈夫），住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：程启祥，男，住灯塔市，系由辽阳市白塔区希望之星幼儿园推荐。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：赵明洲，男，1963年年3月11日出生，满族，系辽阳市太子河区工商局工作人员，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：吴乃喜，辽宁文正律师事务所律师。申诉人陈素芳与被申诉人赵明洲租赁合同纠纷一案，辽阳市文圣区人民法院于2010年9月24日作出(2009)辽阳文圣民二初字第52号民事判决。陈素芳、赵明洲均不服，向辽阳市中级人民法院提出上诉。辽阳市中级人民法院于2011年3月8日作出(2011)辽阳民一终字第165号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽阳市文圣区人民法院于2013年7月18日作出(2011)辽阳文圣民二重字第1号民事判决。赵明洲不服，向辽阳市中级人民法院提出上诉。辽阳市中级人民法院于2014年3月26日作出（2013）辽阳民一终字第738号民事判决，已发生法律效力。陈素芳向辽阳市中级人民法院申请再审，辽阳市中级人民法院于2014年9月23日作出（2014）辽阳立二民申字第32号民事裁定，驳回陈素芳的再审申请。陈素芳向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2015年11月23日作出辽检民（行）监(2015)21000000217号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年2月16日作出（2016）辽民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员徐平、崔彤霞出庭。申诉人陈素芳的委托诉讼代理人吕正家、程启祥，被申诉人赵明洲的委托诉讼代理人吴乃喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误。首先，从当事人签订合同本意来看，是以合同到期后，装修后的盛世金源洗浴俱乐部能够继续经营为目的，现因赵明洲违反约定进行了破坏性拆除，而赵明洲承认投资40万元，与租金相等。因此赵明洲需要给予陈素芳相应的赔偿。其次，从案件举证责任分配来看，陈素芳已经提供了证明自己主张的相应证据。而盛世金源洗浴俱乐部是赵明洲进行装修的，租期届满后装修设施等被破坏是赵明洲单方造成的，其破坏后损失的证明责任，应当由赵明洲承担，将举证责任完全分配给陈素芳，加重了陈素芳的举证责任，举证责任分配不当。最后，赵明洲在诉讼过程中明确自认投入40万元的资金，据此可以直接认定租金或赔偿以40万元为基础。终审判决以赵明洲认可造成损失为5万元，其应按5万元损失予以赔偿的理由无事实和法律依据，判决结果显失公平。陈素芳称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，并实际履行。赵明洲在租期届满时未按约定将装修房屋完好返还给陈素芳，毁损拆卸装修设施，构成违约。租期届满后赵明洲继续占有房屋三个月零十天。赵明洲违约行为给陈素芳造成经济损失合计1419532.51元，其应予赔偿。赵明洲辩称，租赁协议中没有关于租赁房屋用于经营盛世金源洗浴俱乐部的约定。赵明洲是代为尹振军、王军签订协议，是尹振军、王军决定开办洗浴俱乐部进行经营。协议也没约定期满后出租方或承租方继续经营洗浴俱乐部，租赁费抵顶的是房屋维修费，并非为出租方装修洗浴俱乐部进行经营而产生效益，协议也没有约定承租方进行破坏性拆除应当进行等同于40万租金的赔偿，承租人只能赔偿实际损失。抗诉机关关于当事人签订合同的本意是合同到期后洗浴俱乐部能继续经营，因赵明洲违反约定进行了破坏性拆除，赵明洲承认投资40万元，与租金相等，赵明洲需给予相应赔偿的意见，没有证据证明及法律依据。本案非特殊侵权，应适用“谁主张，谁举证”的原则。陈素芳要求赵明洲赔偿经济损失，应提供实际损失的证据。法律没有规定赵明洲单方造成损失的，就应当承担举证责任。在鉴定过程中，陈素芳不予配合造成无法鉴定。陈素芳应承担举证不能的后果。在陈素芳没有提供证据证明实际损失的情况下，经法院工作赵明洲认可5万元，且根据惯例洗浴场所经营三年就应重新装修，已经经营四年，完全失去装修价值，原审根据上述事实和法律规定判令赵明洲赔偿5万元。原审判决生效后赵明洲主动履行给付义务，陈素芳欣然接受赔偿款，证明其对终审判决认可。陈素芳提出的赔偿请求超出原审诉讼请求范围。综上，请求维持原二审判决。陈素芳向一审法院起诉请求：一、判令赵明洲将租赁合同期满后未经陈素芳同意而拆除的有关桑拿浴正常经营的供电、供热、洗浴设施、监控设备等但不限于以上的相关设备、设施返还给陈素芳；二、判令赵明洲将租赁房屋已毁损的装修恢复到合同期满时的状态；若不能恢复到合同期满时的状态判令其按租赁协议第一条约定赔偿因其违约造成的直接损失547778元，具体为：1、四年损失40万元；2、逾期给付造成损失12万元；3、逾期交房3个月零10天损失27778元。一审法院重审认定事实：2004年10月1日，陈素芳与赵明洲签订房屋租赁协议。陈素芳将其私有的位于辽阳市文圣区辽麻委青年街1861.39平方米的网点楼出租给赵明洲。租期四年，从2004年10月1日起至2008年12月30日止。租金每年10万元，四年计40万元抵顶赵明洲给陈素芳的装修和修房款。待协议期满以后，租金价格另议，若赵明洲继续承租，在同等条件下陈素芳优先租给赵明洲。赵明洲装修和修房的投资款，陈素芳不予返还，赵明洲无条件将现状房屋设备、设施完好交给陈素芳。租期内不允许转租、抵押、变卖等。租赁期满后，陈素芳于2009年4月10日收到租赁房屋的外门钥匙,发现赵明洲并未将现状租赁房屋的设备、设施完好交付，故就地拍下1张影像光碟和15张照片,记录了收到租赁房屋时室内装修已被破坏的情况。赵明洲对于陈素芳的起诉，主张其非实际经营者，实际经营者为尹振军及王军，并申请证人王军出庭作证，经查，证人王军与赵明洲系亲属关系，赵明洲主张的另一经营者尹振军已于2007年11月19日死亡。陈素芳对于赵明洲该主张不予认可，认为赵明洲签订协议，承租房屋后由谁来经营与陈素芳无任何法律关系。另查，陈素芳在租赁期间为融资贷款委托辽阳中天房地产评估事务所于2006年10月拍下租赁房屋（即盛世金源洗浴俱乐部）外景和室内，记录了盛世金源洗浴俱乐部装修后经营时的面貌。本案诉争损失，原审期间经陈素芳申请法院二次委托辽阳市中级人民法院技术处对租赁房屋的相关设施、设备毁损价值予以评估。之后，辽阳市中级人民法院技术处以无法见到评估物品原样而不能准确评估毁损价值为由将该评估委托退回。重审期间经陈素芳申请法院三次委托辽阳市中级人民法院技术处对盛世金源洗浴中心设备、设施及房屋装修造成的损失数额进行鉴定。后三次委托均被辽阳市价格事务所以评估标的物已不复存在、需要提供损失物品清单等理由予以退回。重审庭审时，陈素芳表示诉争房屋已于2012年10月另行出租，故其第二项请求中主张将诉请房屋恢复原状一节，已不具备实践条件，故不再要求恢复，仅要求赔偿损失。辽阳市文圣区人民法院作出（2011）辽阳文圣民二重字第1号民事判决：一、赵明洲于本判决生效后15日内赔偿陈素芳经济损失30万元；二、赵明洲于本判决生效后15日内给付陈素芳延期交房的损失12500元；三、驳回陈素芳其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7680元，陈素芳承担2035元,赵明洲承担5645元，补交的诉讼费1600元，由陈素芳承担。赵明洲不服上述判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回陈素芳的诉讼请求。辽阳市中级人民法院二审认定的事实与辽阳市文圣区人民法院重审认定的事实基本一致。另查明，赵明洲将暖气拆除后，又予以安装。辽阳市中级人民法院二审认为，陈素芳与赵明洲签订房屋租赁协议，约定陈素芳以四年的租金人民币40万元抵顶赵明洲对租赁房屋的装修和修房款，待协议期满赵明洲应按协议约定将现状房屋设备、设施完好交给陈素芳。而赵明洲在协议履行届满后将部分设备拆除、损坏，虽然对暖气重新进行了安装，亦造成陈素芳的一定的损失，赵明洲应承担赔偿责任。因陈素芳不能提供其实际经济损失，应负举证不能的责任。基于该损失无法评估之现状，赵明洲认可造成损失为5万元，赵明洲应按5万元损失予以赔偿。赵明洲上诉有理部分予以支持。辽阳市中级人民法院作出（2013）辽阳民一终字第738号民事判决：一、维持辽阳市文圣区人民法院（2011）辽阳文圣民二重字第1号民事判决第二项、三项；二、变更一项判决为赵明洲于本判决生效后5日内赔偿陈素芳经济损失5万元。一、二审案件受理元费16960元，由赵明洲负担7680元，由陈素芳负担9280元。本院再审对辽阳市文圣区人民法院（2011）辽阳文圣民二重字第1号民事判决认定的事实予以确认。对辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决另查明的事实即“赵明洲将暖气拆除后，又予以安装”亦予以确认。本院再审认为，陈素芳与赵明洲于2004年10月1日签订的房屋租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依照协议的约定行使权利、履行义务。赵明洲虽提供刘静、王军的证实，旨在证明其不是实际经营人及受委托签订涉案租赁协议，但涉案房屋租赁协议系赵明洲与陈素芳签订的，且协议明确载明赵明洲是承租方。书证属于有完全证明力的证据，与赵明洲有亲属关系的王军的证实及刘静的证实不足以反驳书证，应认定书证的证明力，原审对赵明洲关于其不是实际经营人及受委托签订涉案租赁协议的主张不予采信，并无不当。同时，辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决明确认定赵明洲应承担赔偿责任，在本院再审中赵明洲明确表示该判决认定事实清楚，适用法律正确，与其主张的不是实际经营人及受委托签订涉案租赁协议相矛盾。陈素芳与赵明洲签订的房屋租赁协议约定，四年租金40万元顶赵明洲给陈素芳装修和修房款，上述约定的含义是赵明洲用应交的40万元房租为陈素芳维修房屋、装修房屋。房屋维修、装修之后，房屋维修的成果及相应装修成果应归属于陈素芳。租赁合同到期后装修被损毁，损害了陈素芳的财产权益，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条的规定，赵明洲应承担赔偿责任。根据“谁主张，谁主张”的原则，陈素芳应对相应装修部分在损毁前的价值即实际损失承担举证责任。陈素芳提供了嘉特装饰工程公司2010年5月25日作出的明细，但该明细一方面包括了电视、电脑、空调等不属于装修的内容，另一方面无证据表明该明细客观反映了原装修的情况，且系单方制作，不能据此认定涉案装修损失。陈素芳提供了房屋租赁协议，该协议明确40万元租金顶装修、修房款，应认定陈素芳对装修损失提供了初步证据。同时，陈素芳申请对装修损失进行司法鉴定，但因相应装修被损毁致使鉴定不能，而不能通过司法鉴定确认装修损失非陈素芳造成的。在此情况下，考虑四年40万元租金抵顶修房、装修两个部分，考虑装修经过四年使用而贬值因素，根据民法的公平原则，可以酌定陈素芳装修损失为30万元，对此赵明洲应予赔偿。辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决以陈素芳不能证明其实际损失，判决陈素芳承担举证不能责任，适用法律错误。陈素芳与赵明洲签订的房屋租赁协议约定，协议期满后“乙方（赵明洲）无条件将现状房屋设备、设施完好交给甲方（陈素芳）”。双方当事人对此条款的理解有争议，陈素芳认为“现状”为装修后的现状，“设备、设施”是能经营洗浴的设施，包括床、电视、空调等。赵明洲认为“现状”是签订租赁合同时的现状，设备、设施是维修房屋时附属的固定设施。审理认为，双方当事人对合同条款理解有争议，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的合同解释方法进行解释，确定争议条款的真实意思。根据行业交易习惯，租赁期满承租人应返还租赁房屋及附属设施，承租人租赁房屋后为生产、生活而添设的设备、设施归承租人所有。陈素芳对争议条款的解释不符合交易习惯。同时，案涉租赁协议的租金仅为抵顶修房、装修款，未约定添设的设备、设施亦抵租金，亦不能通过该租赁协议解读出添设的经营设备、设施在租赁期满留给陈素芳继续经营洗浴中心的意思表示，且经营洗浴中心涉及的设备、设施价值不菲，根据诚实信用的解释方法，不能确定争议条款的真实意思是租赁期满后赵明洲将包括电脑、电视、空调等经营洗浴中心设备、设施交给陈素芳。根据习惯解释、诚信解释，应确定“乙方（赵明洲）无条件将现状房屋设备、设施完好交给甲方（陈素芳）”的真实意思是租期结束后赵明洲将协议签订时房屋原有的设备、设施完好交给陈素芳。陈素芳主张返还有关洗浴正常经营的设备、设施，无事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋原有的设备、设施，陈素芳未提供充分的证据证明原有的设备设施有哪些且被拆除或损毁，其相关赔偿主张本院亦不予支持。关于赵明洲延期交房造成的损失问题。双方协议约定租赁期限2008年12月30日届满，陈素芳于2009年4月10日收到租赁房屋钥匙，延期交房双方均有责任，原审以3个月租金的一半的标准即12500元判令赵明洲赔偿延期交房的损失，并无不当。同时，原审未支持陈素芳关于自2004年10月起租金利息损失的诉讼请求，亦无不当。综上，陈素芳部分再审请求成立。辽阳市文圣区人民法院（2011）辽阳文圣民二重字第1号民事判决虽存在未全面正确解释协议条款的问题，但该判决最终判决结果正确。辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决二审改判，适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第738号民事判决；二、维持辽阳市文圣区人民法院（2011）辽阳文圣民二重字第1号民事判决。二审案件受理费7680元，由赵明洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 米 继 东代理审判员 王 双代理审判员 蒋 华 明二〇一六年十月二十一日书 记 员 辛颖（代） 关注公众号“”