（2016）皖0881民初2613号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-28
案件名称
郭仙与黄红梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐城市人民法院
所属地区
桐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭仙,黄红梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0881民初2613号原告:郭仙,个体工商户。委托诉讼代理人:韦雷,安徽永城律师事务所律师。委托诉讼代理人:张同元,安徽永城律师事务所律师。被告:黄红梅,个体工商户。委托诉讼代理人:刘宝国,安徽文都律师事务所律师。原告郭仙与被告黄红梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郭仙的诉讼代理人韦雷、张同元、被告黄红梅及其诉讼代理人刘宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭仙向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还被出租人解除转租合同后多收取原告的房屋租金103348元(310000元÷12月÷30天×66天-85378元÷12月÷30天×66天+310000元÷12月÷30天×70天);2、判令被告返还被出租人解除转租合同前多收取原告的房屋租金640140元(四年总房租1085000元-第一项金额103348元);3、判令被告返还收取原告的房屋结构装潢质保金20000元。以上三项金额合计763488元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:位于桐城市龙眠中路粮食局综合楼门面16号店铺为桐城市国资委所有。2012年被告以年租金80000元左右的价格从桐城市国资委承租该房后,在未征得桐城市国资委同意的情况下,并向原告隐瞒其擅自转租的事实,于2012年3月11日同原告签订为期三年的《关于龙眠中路粮食局综合楼16号门面店铺租赁协议》,协议要求被告前两年租金按250000元/年支付,第三年租金在原租金基础上递增10%。2013年7月19日,被告还借机收取原告房屋结构装潢质保金20000元。2015年3��10日,被告在三年租房期满后,迫使原告与之签订为期一年的《合作协议》,并将房屋年租金增加至310000元,同时还要求原告后续租金再按5%递增,于是双方产生矛盾。后原告经多方打听得知,被告出租给原告的房屋并不属于自己所有,而是从桐城市国资委承租而来,属于擅自转租。原告遂向桐城市国资委实名举报。2015年10月26日,桐城市国资委向被告下达书面《通知》,认定原被告所签订《关于龙眠中路粮食局综合楼16号门面店铺租赁协议》和《合作协议》都属于转租协议。被告的行为违反与桐城市国资委签订的《桐城市国有资产管理中心房屋租赁合同书》第七条“不得转租”的规定,已构成违约。桐城市国资委遂作出解除与原告签订的《房屋租赁合同》,并责令被告承担房租总额5%违约金的违约责任。鉴于原告存在实际承租多年且有巨额投资的事实,2016年1月1日,桐城市国资委与原告就涉案的房屋建立新的房屋租赁合同关系。2016年1月11日,原告通过银行转帐方式向桐城市国资委支付了2016年1月1日至2016年12月30日的房屋年租金85378元。被告在合同解除后,所收取原告2016年1月1日至2016年3月10日的房租103348元;被告在合同解除前,多收取原告的房屋租金640140元及另行收取原告的房屋结构装潢质保金20000元,合计763488元,都是被告在没有法律依据情况下从原告处所取得的财产,且该取得给原告造成实际损失,被告的取得属于不当得利,应依法返还。故具状起诉,请求法院依法支持原告的诉讼请求。黄红梅辩称,原告的诉求没有事实和法律依据。原告是次承租人,被告是承租人,原被告之间的转租关系合法有效,不构成不当得利。被告根据与原告之间的租赁关系获得的收益是有依据的。原告在2012年3月10日主动找到被告,要求租赁被告的房屋,双方在之前不认识,原告说不知道被告是转租房屋是不合理的。2012年3月9日,被告与桐城市国资委签订租期为三年的租赁合同,租期为2012年6月1日至2015年6月2日,三年租金为243936元。2012年3月11日,原被告签订租赁合同。前两年租金为250000元/年,第三年按5%递增。原告至今没有营业执照,都是借用被告的营业执照。2015年3月10日,三年租赁期限届满后,原被告签订《合作协议》,被告只收到大部分租金,并不是原告所说的1105000元。故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议:2012年3月11日,原、被告签订《关于龙眠中路粮食局综合楼16号门面店铺租赁协议》一份,约定租赁期限三年(2012年3月11日至2015年3月10日),头两年每年租金250000���,第三年租金10%递增。2015年3月10日,双方签订《合作协议》一份,约定合作期限壹年(2015年3月11日至2016年3月10日)。原告共支付给被告房屋租金805000元。2016年1月11日,桐城市国资委收取原告郭仙房屋租赁费85378元。对上述当事人无争议的事实及证据,本院予以确认并在卷佐证。另查明,2015年10月26日,桐城市国资委向被告黄红梅发出通知:1、依法追究黄红梅2012年6月1日至2015年5月31日三年合同总金额5%的违约金;2、依法解除与黄红梅签订的2015年6月1日至2015年12月31日《房屋租赁合同书》,收回国有房屋并追究其2015年6月1日至2015年12月31日合同租金总额5%的违约金;3、接此通知15日内腾空交房并缴纳上述1、2条违约金14568元。本院认为,本案争议的焦点:1、原被告签订的门面房租赁协议是否有效?2、被告收取原告的房屋租金是否合法?民事活动应当��循诚实信用原则。虽然被告黄红梅转租房屋行为未事先征得出租人桐城市国资委的同意,其后因原告郭仙举报,桐城市国资委收回门面房,解除了与黄红梅的租赁合同,同时,郭仙与黄红梅门面房租赁协议亦因此而终止。但根据合同相对性原理,郭仙与黄红梅签订的租赁协议是一个独立的合同,是双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方应按合同约定履行各自的义务。至于黄红梅未征得出租人同意,擅自转租房屋,该违约责任应由出租人主张,现郭仙依据其与黄红梅签订的房屋租赁协议,要求黄红梅返还解除转租合同前多收取的房屋租金,无法律依据,本院不予支持。郭仙在庭审中主张已支付房租1085000元,但其只提供了805000元的凭证,应负举证不能的法律后果,故郭仙要求黄红梅返还解除转租合同后多收取的房屋租金及房屋结构装潢质保金的诉讼请求,本院亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告郭仙的诉讼请求。案件受理费11435元,由郭仙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 胡翠萍审 判 员 刘 芳人民陪审员 李志安二〇一六年十月二十一日书 记 员 胡园园附相关法条:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 搜索“”