（2016）湘0112民初第2282号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-01-06

案件名称

正荣（长沙）置业有限公司与刘新忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市望城区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

正荣（长沙）置业有限公司,刘新忠,中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市望城区人民法院民事判决书（2016）湘0112民初第2282号原告：正荣（长沙）置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道丽景华庭门面21、28#-204、205。法定代理人：林某，总经理。委托诉讼代理人：胡妍，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：刘新忠，男，1969年1月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。第三人：中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行，住所地长沙市岳麓区麓谷大道658号麓谷信息港。法定代表人：韩云辉，行长。委托诉讼代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。原告正荣（长沙）置业有限公司（以下简称正荣公司）与被告刘新忠、第三人中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行（以下简称中国银行湘江新区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司委托诉讼代理人胡妍、第三人中国银行湘江新区支行委托诉讼代理人谢宜兰均到庭参加了诉讼，被告刘新忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为201400601502的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；3、被告向原告支付代偿的贷款本息17821元（暂计至2016年7月18日，最终以法院判决时贷款银行提供的数据为准）；4、被告按总房款的2%向原告支付违约金8691.24元；5、被告承担原告因本案产生的律师费6000元；6、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年11月26日，原、被告双方签订编号为201400601502的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于长沙市望城区××街道家园北路与××路××西南角××房；房屋建筑面积112.17平方米，房屋单价每平方米3874.14元，总价434562元；被告以银行按揭的方式付款，合同签订之日向原告交付首期房款134562元，剩余房款300000元向银行贷款支付。上述商品房买卖合同附件九《补充协议》约定：被告未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求原告承担连带保证还款责任的，原告有权解除本合同，被告除应立即向原告归还贷款本息外，还应按照总房价款的2%向原告支付违约金。合同解除后，被告应在10日内与原告共同到房屋产权登记机构办理注销本合同的手续。因被告违反合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用均由被告承担。2014年11月26日，原、被告及第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向第三人借款300000元，原告为被告借款提供连带责任保证担保。合同签订后，第三人向被告发放了贷款300000元，但自从贷款发放后，被告自2015年11月起长期拖欠贷款，导致第三人从原告保证金账号中支用被告所欠的贷款本息共计17821元。2016年1月8日，原告向被告发函，要求被告向原告支付代为偿付的按揭贷款，被告至今未履行。综上所述，被告未按合同约定履行付款义务已构成违约。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告刘新忠未予答辩。第三人中国银行湘江新区支行述称：1、中国银行湘江新区支行系本案诉争房屋的抵押权人，本案原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷案的处理结果与中国银行湘江新区支行存在法律上的利害关系；2、本案纠纷处理时不应影响到中国银行湘江新区支行在贷款合同项下的权利及抵押权的行使，不应损害中国银行湘江新区支行的合法权益。经审理本院认定事实如下：2014年11月26日，正荣公司（出卖人）与刘新忠（买受人）签订编号为201400601502的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：刘新忠购买正荣公司开发的座落于长沙市望城区××街道家园北路与××路××西南角××＃××房，建筑面积112.17㎡，房屋单价3874.14元/㎡，总房价434562元；刘新忠以银行按揭方式付款，于合同签订之日向正荣公司交付首期房款（含定金）134562元，剩余房款300000元向银行申请贷款；正荣公司应当在2016年3月30日前向刘新忠交付房屋。同时，正荣公司与刘新忠还就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》(附件九)，该补充协议第四条项下第11款约定，出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的2%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同后，买受人应在10日内与出卖人共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后10日内，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿；出卖人不解除本合同的，买受人应立即向出卖人归还代偿贷款本息，并自出卖人代偿之日起至买受人归还代偿贷款本息之日止，每日按照出卖人代偿金额的万分之三的标准向出卖人支付违约金；第十五条项下第71款约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。同日，刘新忠向正荣公司支付房屋首付款134562元。2014年11月26日，刘新忠（借款人）、正荣公司（保证人）与中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行（贷款人，后更名为中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行）签订编号为JJ4IAA20140116的《个人一手住房贷款合同》。该合同约定：本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买座落于长沙市望城区××街道家园北路和××路××西南角正荣财富中心5#栋1502号房房款；贷款本金300000元，借款期限204个月；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商正荣公司的专用账号58×××29；借款人采用等额本息方式还款；本合同项下担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保和保证人正荣公司提供阶段性连带责任保证担保；正荣公司提供阶段性连带责任保证担保的保证期间为借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。上述贷款合同签订后，贷款人中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行向借款人刘新忠指定的正荣公司的账号发放了300000元贷款，用于刘新忠支付正荣公司房款。贷款发放后，刘新忠仅偿还了2015年10月10日以前的贷款本息。此后，刘新忠再未按期清偿贷款本息。中国银行湘江新区支行遂要求正荣公司承担保证担保责任，并从正荣公司的保证金账户扣划款项用于偿还刘新忠欠付的贷款本息。截至2016年6月29日，中国银行湘江新区支行扣划正荣公司保证金共计17820.89元偿还刘新忠欠付的贷款利息、罚息。截至2016年9月12日，刘新忠尚欠贷款本金余额282605.28元、利息3449.55元、利息罚息23.41元、本金罚息20.46元未偿还。2016年1月8日，正荣公司代刘新忠偿还2015年11月、12月的贷款本息后，向刘新忠发出《及时偿还按揭贷款催告函》，要求刘新忠在收到函件后5日内偿还正荣公司为其代偿的银行贷款本息、罚息等。刘新忠收到上述催告函后，至今未向正荣公司偿还款项。2016年8月12日，正荣公司向本院提起诉讼，并为此委托律师参与诉讼而支付律师代理费6000元。另，刘新忠所购买的座落于长沙市××××街道正荣财富中心5#栋1502号房已办理商品房预告登记，房屋权利人预告登记为刘新忠。刘新忠至今未对上述房屋办理收房手续，也未进行装修。以上事实有正荣公司提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人一手住房贷款合同》及附件、《关于按揭贷款逾期客户扣收保证金的通知》及贷款还款回单、《及时偿还按揭按贷款催告函》、《委托代理协议》及律师费发票、中国银行湘江新区支行提交的贷款已还款明细清单等，在卷佐证，予以确认。本院认为，正荣公司与刘新忠签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《补充协议》（附件九）均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。根据《补充协议》（附件九）约定：正荣公司为刘新忠在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，刘新忠未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求正荣公司承担连带保证还款责任的，正荣公司有权解除本合同，有权要求刘新忠向正荣公司归还代偿贷款本息，并有权要求刘新忠按照总房价款的2%向正荣公司支付违约金，且刘新忠还应承担正荣公司为实现权利而支付的律师代理费等费用。现有证据证明刘新忠持续未清偿银行贷款本息，致正荣公司履行担保责任，且刘新忠在收到正荣公司要求其限期偿还正荣公司代其偿还的本息、罚息的《催告函》后，刘新忠至今未向正荣公司偿还正荣公司代其偿还的款项。故合同约定的解除条件成就，正荣公司有权解除合同。本院对正荣公司要求解除双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，刘新忠应协助正荣公司到房屋产权管理部门办理商品房预告登记注销手续及《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续。正荣公司要求刘新忠协助其办理抵押权预告登记撤销手续。因本案抵押权权利人系第三人中国银行湘江新区支行，正荣公司无权处分第三人中国银行湘江新区支行的权利，故本院对正荣公司的该项诉讼请求不予支持。根据合同约定，因刘新忠违约致合同解除的，刘新忠应向正荣公司支付总购房款的2%即8691.24元作为违约金，偿还正荣公司代其偿还的贷款本息，并承担正荣公司为实现权利而支付的律师费。故本院对正荣公司要求刘新忠支付违约金8691.24元、偿还代刘新忠偿还的贷款本息17820.89元及支付律师费6000元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，刘新忠已缴纳的房款434562元应由正荣公司予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”之规定，因第三人中国银行湘江新区支行未在本案中提出独立的诉讼请求，故对刘新忠尚未还清第三人中国银行湘江新区支行的贷款本金282605.28元及利息本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告正荣（长沙）置业有限公司与被告刘新忠签订的编号为201400601502的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、限被告刘新忠于本判决生效后十日内协助原告正荣（长沙）置业有限公司办理商品房预告登记注销手续及《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；三、限被告刘新忠于本判决生效后十日内返还原告正荣（长沙）置业有限公司代被告刘新忠偿还的银行贷款本息17820.89元（截至2016年6月29日）；四、限被告刘新忠于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司违约金8691.24元；五、限被告刘新忠于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司律师代理费6000元；六、限原告正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘新忠房款434562元；七、驳回原告正荣（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712元，减半收取306元，由被告刘新忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　员　　潘智慧二〇一六年十月二十一日代理书记员　　肖　娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”