（2016）桂0405民初1140号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
梧州市金泰物业管理有限公司与黄文新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
梧州市长洲区人民法院
所属地区
梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梧州市金泰物业管理有限公司,黄文新,梧州市银湖碧苑小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初1140号原告：梧州市金泰物业管理有限公司，住所地广西梧州市西环路中段125号地层5号商铺。法定代表人：邓少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：潘少凤，女，该公司工作人员。被告：黄文新，男，1974年9月11日出生，汉族，住广西梧州市。第三人：梧州市银湖碧苑小区业主委员会，住所地广西梧州市银湖南路29号银湖碧苑小区。代表人：廖荣明，该业主委员会主任。原告梧州市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告黄文新物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依被告申请追加梧州市银湖碧苑小区业主委员会（以下简称银湖碧苑业委会）为第三人参加诉讼，适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人李伟、潘少凤，被告黄文新到庭参加诉讼，第三人银湖碧苑业委会经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请法院判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费2474.10元，滞纳金184.30元；2.小区共用路灯及绿化水分摊水电费252.80元，滞纳金23.60元，以上两项欠费共2938.70元。事实和理由：原告分别于2010年12月1日、2012年11月30日及2014年11月30日与梧州市银湖碧苑小区业主委员会签订了《银湖碧苑物业管理委托合同》，最新签订的合同有效期至2017年11月30日，并从2010年12月1日起至今服务于银湖碧苑小区业主，被告黄文新是座落于银湖碧苑小区12栋2单元402房业主。自2010年12月1日起，原告按照物业管理委托合同约定的权利与义务，一直为银湖碧苑小区全体业主提供了客户服务、秩序维护服务、保洁服务、绿化养护修剪服务、共用设备设施维修维护服务以及协助业主接收各类快递信件便民服务等一体化物业管理服务，几年来，原告对银湖碧苑小区的各项物业管理服务工作兢兢业业、恪尽职守，得到了小区大多数业主的认可及好评，原告在银湖碧苑小区物业管理服务费、停车服务费及各类公摊水电费等费用的收缴率达到90%以上。在原告为银湖碧苑小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《银湖碧苑物业管理委托合同》中约定的权利与义务，但被告从2012年5月1日起至今无故拖延交纳物业管理服务费及相关费用构成违约，在被告欠费期间，原告多次口头告知、规劝及书面催告被告缴费，但被告一直拖欠，原告为维护自身合法权益，请法院依法判决。被告黄文新辩称，其作为银湖碧苑小区12号楼2单元402房的业主不知道第三人与原告签订了《银湖碧苑物业管理委托合同》，对合同中关于物业管理服务费的收取标准也完全不知情。签订本案物业管理合同的代表人部分没有资格。被告作为有民事行为能力的人，没有委托他人代为签订物业管理委托合同，也没有与原告物业公司签订物业管理委托合同，因此《银湖碧苑物业管理委托合同》应为无效。原告没有按照合同要求为小区提供物业服务，对乱设排烟管、违章搭棚、滥用维修资金、疏于管理外来车辆等问题没有解决，随意提高物业收费，所以被告没有向原告交纳物业管理费。第三人银湖碧苑业委会未到庭参加诉讼，亦未作陈述。本院经审理认定事实如下：被告黄文新系梧州市银湖碧苑小区12号楼2单元402房的业主，多年来一直居住在该小区。梧州市银湖碧苑小区于2010年成立第一届业主委员会，并报梧州市市政管理局进行登记备案；于2015年成立第二届业主委员会，报梧州市长洲区人民政府大塘街道办事处进行备案登记。2010年12月1日，第三人银湖碧苑业委会作为甲方，与作为乙方的原告金泰物业公司签订《银湖碧苑物业管理委托合同》，约定原告为银湖碧苑小区的物业管理企业，期限为两年，自2010年12月1日起至2012年11月30日止；物业管理服务费由业主按其物业的建筑面积交纳，按季度收取，每月每平方米建筑面积0.45元；每季度首月的1-15日交当季物业管理服务费，业主如拖欠物业管理服务费超一个月以上的，原告有权按月物业管理服务费的3‰向业主收取滞纳金；小区绿化养护、室外景观、共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费不包含在以上物业服务费中，各幢楼内的公共用电由该幢楼业主按户数平均分摊，小区内公共用电由小区业主按户数平均分摊；合同自签订之日起生效。合同签订后，原告金泰物业公司一直为银湖碧苑小区提供物业管理服务。合同履行期满，第三人与原告于2012年11月30日又签订新的《银湖碧苑物业管理委托合同》，约定仍然由原告为银湖碧苑小区提供物业管理服务，期限两年，自2012年12月1日起至2014年11月30日止；物业服务费调整为每月每平方米建筑面积0.55元；关于物业服务费收取时间、滞纳金标准、公用水电费分摊等的约定不变。第二次物业服务合同期满，第三人与原告在2014年11月30日再次签订《银湖碧苑物业管理委托合同》，约定原告继续为银湖碧苑小区的物业管理企业，期限三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止；物业服务费调整为每月每平方米建筑面积0.65元；关于物业服务费收取时间、滞纳金标准、公用水电费分摊等约定仍然不变。被告黄文新自2012年5月1日起至今，没有向原告金泰物业公司交纳物业服务费，也没有交纳其应分摊的小区公用水电费。被告所居住的银湖碧苑小区12号楼2单元402房建筑面积88.5平方米，2012年5月1日至2012年11月30日每月应交物业服务费为39.80元，期间共欠7个月物业服务费278.60元；2012年12月1日至2014年11月30日每月应交物业服务费为48.70元，期间共欠24个月物业服务费1168.80元；2014年12月1日至2016年7月31日每月应交物业服务费为57.50元，期间共欠20个月物业服务费1150元；以上合计被告共欠物业服务费2597.40元。截至2016年7月31日，被告共欠交公摊水电费252.80元。按照《银湖碧苑物业管理委托合同》有关滞纳金的约定，以每月3‰的标准计算，至2016年7月31日止，共产生拖欠物业服务费的滞纳金190.35元。原告经多次催促被告交费无果，诉至法院成讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第十五条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可以决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按时交纳物业服务费用。本案中，原告金泰物业公司接受第三人银湖碧苑业委会的委托对银湖碧苑小区进行物业服务，双方签订了《银湖碧苑物业管理委托合同》，该合同对银湖碧苑小区的业主具有约束力。原告自2010年12月起为小区业主提供物业服务。被告黄文新作为银湖碧苑小区的业主，理应遵守合同约定，按时交纳物业费。被告以其并非《银湖碧苑物业管理委托合同》的当事人以及原告提供的物业服务存在瑕疵为由，主张合同无效，拒交纳物业服务费。被告的主张无法律依据，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年5月1日至2016年7月31日的物业服务费，依法有据。经本院计算，被告自2012年5月1日起至2016年7月31日共欠物业服务费2597.40元。按照《银湖碧苑物业管理委托合同》约定，被告拖欠物业服务费超一个月以上的，原告有权向其收取滞纳金。计算至2016年7月31日止，共产生拖欠物业服务费的滞纳金190.35元。现原告诉请被告支付物业服务费2474.10元，拖欠物业服务费的滞纳金184.30元，系其自由处分诉讼权利，根据原告的诉请，被告应支付拖欠的物业服务费2474.10元，同时应支付滞纳金184.30元。按照合同约定，由原告代收代缴小区公用水电费，被告应向原告交纳其应承担部分。截至2016年7月31日，被告共欠交公摊水电费252.80元，应支付给原告。综上所述，原告金泰物业公司要求被告黄文新支付拖欠的物业服务费及滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《银湖碧苑物业管理委托合同》没有约定拖欠公摊水电费应计算滞纳金，故原告诉请被告向其支付拖欠公摊水电费的滞纳金23.60元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告黄文新于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市金泰物业管理有限公司物业服务费2474.10元及滞纳金184.30元；二、被告黄文新于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市金泰物业管理有限公司公摊水电费252.80元；三、驳回原告梧州市金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄文新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员 吕晓雯二〇一六年十月二十一日书记员 刘 惠附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注公众号“”