（2016）京03民终9571号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-11-09

案件名称

北京山天置业有限公司上诉王为等商品房销售合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京山天置业有限公司,王为,北京市鼎泽物业管理有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终9571号上诉人（原审被告）：北京山天置业有限公司，住所地北京市怀柔区红螺路39号院甲8号楼。法定代表人：周兴。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王为，男。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市鼎泽物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙泽苑综合楼。法定代表人：王军，董事长。委托诉讼代理人：万建军，男。上诉人北京山天置业有限公司（以下简称山天置业公司）因与被上诉人王为、北京市鼎泽物业管理有限责任公司（以下简称鼎泽物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第01008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山天置业公司的委托诉讼代理人张剑英，被上诉人王为的委托诉讼代理人邓少东，被上诉人鼎泽物业公司的委托诉讼代理人万建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山天置业公司的上诉请求：1、撤销（2015）怀民初字第01008号民事判决第一项，改判王为排除妨碍后，再由山天置业公司对怀柔区某处48号楼室外防水工程进行修复；2、撤销（2015）怀民初字第01008号民事判决第二项，改判山天置业公司与财产损失无关；3、改判评估费3万元由王为、鼎泽物业公司负担；4、一、二审案件受理费由王为、鼎泽物业公司负担。事实理由：一审判决认定事实不清，理由如下：1、一审法院仅依据《鉴定意见》，以房屋防水工程存在瑕疵为由判决山天置业公司承担防水工程维修的全部责任，没有考虑到王为私建的违章建筑对维修工作的影响。2、一审法院判决山天置业公司承担王为室内财产的全部损失有误，室外防水工程存在瑕疵，与王为室内财产损失并无必然联系。王为辩称：王为同意一审法院判决，不同意山天置业公司的上诉意见。鼎泽物业公司辩称：鼎泽物业公司同意山天置业公司的上诉意见。王为向一审法院起诉请求：一、判令山天置业公司、鼎泽物业公司立即修复王为所居住房屋地下室的整体室外防水；二、判令山天置业公司、鼎泽物业公司立即赔偿王为因地下室漏水造成的装修损失及受损的家具的经济损失，以评估结论为准共计24.8万元；三、要求山天置业公司、鼎泽物业公司赔偿没有进行评估的鱼缸损失及家庭影院损失，共计13.68万元；四、要求山天置业公司、鼎泽物业公司赔偿地下室漏水影响王为正常生活造成的精神损失11万元（截止到2016年上半年）；五、诉讼费及其他费用由山天置业公司、鼎泽物业公司负担。一审法院认定事实：2009年9月30日，王为与山天置业公司签订商品房预售合同，约定山天置业公司将位于怀柔区某处房屋（以下简称诉争房屋）出售给王为，并于2010年3月交付使用，王为依约交纳了房款。2011年7月9日，诉争房屋登记于王为名下，房产证号为X，房屋坐落为怀柔区某处48号楼1至2层全部。2011年雨季诉争房屋地下室发生漏水。王为与山天置业公司、鼎泽物业公司多次协商未果，于2014年1月6日持所诉理由诉至一审法院，要求山天置业公司、鼎泽物业公司对诉争房屋的室外防水予以重做，并要求山天置业公司、鼎泽物业公司对王为因地下室漏水造成的财产损失及精神损失予以赔偿。案件审理过程中，因双方对诉争房屋地下室渗漏水的原因争议较大，一审法院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对本案进行司法鉴定。2015年6月30日，该鉴定机构出具鉴定检验报告书，鉴定意见为：1、地下室局部地面以上的墙面有渗漏水留下的痕迹，设备间及卫生间外过道处墙面严重发霉、潮湿。2、房屋地下室外墙防水层外侧有50mm厚聚苯板保护层，防水层采用3mm厚SBS改性沥青防水卷材两层做法，防水卷材收头高出地坪且进行了密封处理。暗散水位于地坪下方约400mm处，散水下的填土层内夹杂有建筑垃圾、石头等杂物，建筑周边的填土层不符合设计和《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）的相关规定要求。3、加建建筑的工字钢柱位于墙体外侧，未与墙体接触。工字钢柱的底部有混凝土基座，浇筑在防水卷材聚苯板保护层的外侧，工字钢柱及水泥基座与房屋地下室外墙体没有接触和连接。综上，检查结果表明：在靠原建筑外墙加建建筑的工字钢柱与地下室外墙防水层存在一定间距，没有发现有破坏地下室外墙防水层的迹象，该房屋地下室的渗漏水与房屋加建没有关联。暗散水下方局部区域聚苯板保护层破损、回填土内夹杂建筑垃圾、石头等杂物，存在防水工程施工缺陷。经质证，王为对该鉴定结论认可，山天置业公司、鼎泽物业公司提出如下异议：1、鉴定结论不完整，未能明确具体的地下室漏水原因，应予补正；2、鉴定报告中存在与事实不符的认定和与相关规范不符的认定，应予解释。针对山天置业公司、鼎泽物业公司的异议，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2015年9月21日出具回函，答复如下：1、关于鉴定内容的问题：……据在场人员介绍，项目的争议点在于原防水工程质量是否合格及王为后期加建时是否对原有防水进行了破坏。根据勘验情况本所编制了鉴定方案，写明鉴定内容。直到进场开展正式鉴定时，本所未收到当事各方关于鉴定方案异议的函件……管道改造及使用等是否会导致渗漏水本所不能鉴定，因此未列入鉴定方案。2、关于后期加建是否对原有防水造成破坏的问题：……现场打开检查发现工字钢柱有底部的水泥基座支撑，水泥基座浇筑在地下室外墙聚苯板保护层外侧，与防水层无连接。现场检查未发现工字钢柱与外墙用膨胀螺栓连接。3、关于回填土及问题：本所检查位置3打开区域（西墙、非加建区域）发现散水下的聚苯板保护层已局部破损，回填土层内夹杂有建筑垃圾、石头等杂物，不符合采用2:8灰土回填的设计要求，也不符合《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）第9.0.6条至2“工程周围800mm以内宜用灰土、粘土或亚粘土回填，其中不得含有石块、碎砖、灰渣及有机杂物，也不得有冻土。”的规定。山天置业公司预付鉴定费六万元。另查明，本案在审理过程中，因双方对漏水导致的财产损失金额争议较大，一审法院依法委托北京联首资产评估事务所有限公司对本案的财产损失金额进行评估。该评估机构经现场勘查，对诉争房屋内地下室的影音区、休闲区、客房、走廊、保姆间、棋牌室、储物间、楼梯间等的地面、墙面、踢脚线、垭口、木门等的损失情况进行评估，并于2016年2月4日出具资产评估报告，载明：经评定估算，委托资产在评估基准日2015年12月4日的评估结论为19.87万元，其中异议项部分53785元。异议项均为评估范围内的地面地砖项目，因返潮列入评估范围，但山天置业公司、鼎泽物业公司认为地砖没有损坏，不同意赔偿。经质证，王为提出室内水、暖、电、音响以及室内土建部分未纳入评估范围，属于漏项，并要求评估机构补充评估。山天置业公司、鼎泽物业公司对评估结论的真实性无异议。针对王为的异议，北京联首资产评估事务所有限公司于2016年6月8日出具补充意见函，对补充项目进行评估，评估结论为：经评定估算，补充项目价值在评估基准日的评估结论为4.93万元。具体包括：酒柜含吧台（重铺地暖、需拆除）、墙面壁纸（明显返潮、霉变）、墙面防水、地暖、水电。经质证，王为对补充评估结论真实性无异议，但提出鱼缸损失与家庭影院损失未列入评估范围，并坚持要求赔偿。对此王为补充提供购买鱼缸收据一张及家庭影院发票一张，用以证明上述财产的损失金额。山天置业公司、鼎泽物业公司对补充评估结论的真实性没有异议，但对补充评估的所有项目都不同意赔偿。山天置业公司、鼎泽物业公司称地暖、水电及酒柜、吧台不存在任何损坏；墙面损失同意修复，但不同意按照重置成新的价值赔偿；墙面防水也不同意赔偿。对于王为补充提供的证据，山天置业公司、鼎泽物业公司对发票的真实性认可，对收据的真实性不认可，对该二项损失均不同意赔偿。经一审法院询问，王为称鱼缸尚未拆除，但系与地面连接安装，故重新铺设地砖时势必发生损坏；家庭影院目前能够播放，但效果不如从前，故要求赔偿。再查明，庭审中，经一审法院询问，王为称要求鼎泽物业公司与山天置业公司承担连带责任，理由为山天置业公司对诉争房屋负有维修义务。对此王为提供《住宅质量保证书》予以佐证，其中第九条第一款载明：我公司（即山天置业公司）已委托鼎泽物业公司对小区物业进行管理和服务，房屋因质量问题而产生安全隐患并影响正常使用时，业主应及时以书面方式通知物业管理公司，由物业公司与保修责任人联系，确认属于保修范围并在保修期限内之后，由保修责任人进行维修。山天置业公司、鼎泽物业公司对该证据的真实性没有异议。一审法院认为：王为与山天置业公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。王为依约向山天置业公司交纳房款，山天置业公司应当将质量合格的房屋交付给王为。按照法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。根据本案已查明的事实结合鉴定结论可以认定，山天置业公司所交付房屋存在防水工程施工缺陷，对此山天置业公司应当承担修复责任。王为要求山天置业公司对诉争房屋室外防水予以修复的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案诉争房屋因防水工程施工缺陷造成王为室内装修、家具等财产损失，山天置业公司应当对此承担赔偿责任。王为要求山天置业公司赔偿损失的诉讼请求亦于法有据，一审法院亦予以支持。具体损失赔偿金额，一审法院对评估报告中无争议项目的损失金额予以确认；对于争议项目地砖损失及补充评估项目，考虑到上述损失均系王为进行室内重新装修时必然发生的损失，故一审法院将上述损失纳入赔偿范围；对于王为主张的家庭影院损失及鱼缸损失，因王为认可家庭影院尚能播放，仅效果不如从前，鱼缸系地砖拆除过程中有可能造成的损失，而王为仅提供购买票据对上述损失予以佐证，故一审法院认定王为的现有证据不足证明上述损失的现实存在或实际发生，亦不能证明上述损失实际发生后的具体金额，故一审法院对上述损失的赔偿请求不予支持。王为可待证据充分后或损失实际发生后另案主张权利。对于王为主张精神损失费的诉讼请求，因当事人一方违约的损失赔偿范围为违约造成的损失，包括合同履行后的可得利益损失，但不包括精神损失赔偿，故王为该项主张依据不足，一审法院不予支持。对于王为要求鼎泽物业公司承担连带责任的诉讼请求，因王为与鼎泽物业公司之间的法律关系为物业服务合同关系，鼎泽物业公司作为物业服务提供者无须对山天置业公司所出售房屋的承担质量担保责任，故王为要求鼎泽物业公司对诉争房屋的修复及损失赔偿承担连带责任的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第一百一十二条、一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、北京山天置业有限公司于判决生效后一个月内将位于北京市怀柔区红螺路三十九号院二区四十八号楼的室外防水予以修复。二、北京山天置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿王为财产损失二十四万八千元。三、驳回王为的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、山天置业公司提交《防水维修施工安全说明》作为二审新证据。该说明系江苏江都某公司于2016年7月26日于出具，该说明要求业主（即王为）拆除自建以便维修。综合该说明内容，其提出不能维修主要理由为需开挖查看、开挖维修面积大、深及加固难度大、费用高等三点。山天置业公司拟提交该证据证明本案外墙防水工程维修存在阻碍。王为对上述说明不予认可。本院认为该说明上加盖江苏江都建设集团有限公司公章，属证人证言。江苏江都建某公司作为证人，未派员出庭作证，本院对此证据不予采纳。2、山天置业公司提交照片19张作为二审新证据。山天置业供公司提交的照片不能表明拍摄时间、拍摄地点，鉴于王为对此证据亦不认可，本院对此证据的关联性不予认定。本院认为：本案存在两个争议焦点，第一，山天置业公司应否承担修缮义务；第二，室外防水工程与财产损失之间是否存在关联。针对第一个争议焦点，本院认为：山天置业公司与王为之间的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。山天置业公司应按照合同向王为交付符合质量标准的房屋。现经司法鉴定，山天置业公司交付之房屋存在防水工程施工缺陷。山天置业公司对其已交付房屋的施工缺陷负有维修义务。现山天置业公司以其履行维修义务存在障碍为由提出上诉。山天置业公司之证据尚不能证明确实存在足以导致不能履行维修义务之障碍。山天置业公司此项上诉意见缺乏事实及法律依据。本院对山天置业公司此项上诉意见不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为：一审期间，各方均要求对渗漏原因进行鉴定。一审法院亦委托鉴定机构对渗漏原因进行鉴定。鉴定过程中，鉴定机构确定了鉴定方案，且当事人各方亦参与并配合鉴定工作。山天置业公司在鉴定过程中并未提出异议。鉴定结论作出后，针对山天置业公司提出的异议，鉴定机构亦已进行说明。现山天置业公司未能提供证据证明本案符合法律规定的重新鉴定之条件，故本院对山天置业公司关于本案需重新鉴定之上诉意见不予采纳。本案之鉴定结论，系依据一审法院委托作出，已对渗漏原因作出结论，与因此受到的损失存在直接因果关系。山天置业公司对鉴定结论与损失之因果关系提出之异议，本院亦不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5020元，由北京山天置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　高　贵审判员　潘　蓉审判员　李春香二〇一六年十月二十一日书记员　黄　璐书记员　崔　莹搜索“”