（2016）苏0611民初1773号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-28
案件名称
南通天安数码城开发有限公司与南通三清电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通天安数码城开发有限公司,南通三清电子商务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0611民初1773号原告:南通天安数码城开发有限公司，住所地南通市港闸区城港路118号。法定代表人:胡爱民，总经理。委托诉讼代理人:秦生宇，江苏敏政律师事务所律师。被告:南通三清电子商务有限公司，住所地南通市港闸区深南路99号南通天安数码城6号楼301室。法定代表人：刘江，经理。原告南通天安数码城开发有限公司（以下简称天安公司）与被告南通三清电子商务有限公司（以下简称三清公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天安公司的委托诉讼代理人秦生宇、被告三清公司的法定代表人刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天安公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年2月13日签订的《租赁合同》于2016年6月12日解除；2.判令被告立即支付拖欠的房屋租金81432元；3.判令被告支付相当于3个月的租金与物业管理费之和的违约金32925.28元；4.判令被告立即将天安数码城6号楼301室腾空返还给原告，并按624元/日支付自2016年6月20日起至实际交还房屋之日期间的占用费；5.判令被告承担本案律师费用7500元；6.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2015年2月13日，原告天安公司（甲方）与被告三清公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于南通市港闸区天安数码城6号楼301室（建筑面积为390.2平方米）的房屋出租给乙方作为办公使用；租期自2015年3月31日起至2018年5月30日止，房屋免租期为2015年3月31日（进场装修日）起至2015年5月30日止；租金为113938元/年，物业管理费为3.8元/月/平方米；租金每半年为一期支付一次，首期租金在2015年3月9日前缴纳，以后每期租金应提前一个月缴纳；乙方逾期支付租金、物业管理费或者其他费用超过30日的视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，并可以要求乙方支付相当于3个月租金与物业管理费之和的违约金；在租赁期间，乙方擅自解约或者因乙方违反本合同约定或法规规定而致甲方解除本合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金；因乙方违约，甲方追究乙方违约责任而发生的律师费等费用由乙方承担;在租赁合同提前解除或到期终止后7日内，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状；若乙方未按规定履行交还房屋义务的，甲方有权按日向乙方收取房屋占有使用费和物业管理费，其中房屋占有使用费为合同解除或终止时日租金的两倍。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告，但被告仅支付了一期房屋租金56969元，之后的租金一直未予支付。为此，原告多次催促被告按约支付租金均未果，故提起诉讼。三清公司辩称，其已支付租金至2015年12月31日，原告于2016年8月申请法院查封了被告堆放在承租房屋内的财物，并更换了承租房屋门锁，致使被告无法正常使用案涉房屋，亦失去了对房屋的控制，故被告无须支付2016年8月之后的租金。被告并未收到原告发出的《租金催缴函》和《租赁合同解除通知》，现因被告确实无力支付所欠租金，故同意解除合同，但合同约定的违约金明显过高，同意支付3000元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：1.原告催促被告支付租金及通知解除《租赁合同》的时间应为原告提起本案诉讼之日，即2016年8月2日。具体理由如下：原告虽提供了落款时间分别为2016年5月18日和2016年6月12日的《租金催缴函》、《租赁合同解除通知》，但并未提供相应的送达证明，不足以证明原告在上述时间已向被告发出过《租金催缴函》、《租赁合同解除通知》，且被告否认收到相关函件，故原告关于《租赁合同》于2016年6月12日解除的主张难以成立，应认定《租赁合同》解除之日为2016年8月2日。本案的争议焦点为：1.如何确定被告欠付租金的金额？2.如何确定被告应承担的违约责任？关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将案涉房屋交付给被告使用，被告亦应按约支付租金，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告逾期支付租金已超过30日，原告有权单方解除合同，故原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求亦应予支持。关于被告欠付租金数额的问题，《租赁合同》明确约定年租金为113938元/年，故自2015年5月31日至2016年8月1日（原告起诉前一日）期间的租金为133243.7元，扣除被告已交纳的租金56969元，还应支付租金76274.7元。被告关于2016年8月之后即已无法正常使用承租房屋，故无需支付2016年8月之后的租金的抗辩意见，因原告在诉讼过程中申请对被告承租房屋内的办公用品、空调、设备等采取诉讼保全措施，其目的是为防止被告不履行合同义务，而被告既没有为诉讼保全提供反担保，也没有明确表示将所承租的房屋交付给原告，故被告仍应支付2016年8月2日起的房屋占有使用费。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告逾期支付租金已超过30天，构成违约，应承担违约责任。原告关于要求被告：补交两个月免租期的租金、承担相当于3个月的租金与物业管理费之和的违约金、双倍支付房屋占有使用费及承担本案律师费用7500元的诉讼请求，均属追究违约责任的范畴。被告认为合同约定的违约金过高，仅同意支付3000元违约金。鉴于《租赁合同》约定的违约金明显过高，综合考虑到原告的实际损失及其主张权利的成本等因素，本院酌定被告应承担的违约责任为：3个月的租金与物业管理费之和的违约金32925.28元、补交两个月免租期的租金18989.6元（9494.8×2）及按合同约定的租金标准312元/天支付自2016年8月2日起的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告南通天安数码城开发有限公司与被告南通三清电子商务有限公司于2015年2月13日签订的《租赁合同》；二、被告南通三清电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南通天安数码城开发有限公司支付2016年8月2日前拖欠的租金76274.7元、两个月免租期的租金18989.6元及违约金32925.28元，合计128189.58元；三、被告南通三清电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内腾空南通市港闸区天安数码城6号楼301室房屋，并自2016年8月2日起至实际交还房屋之日止，按312元/天的标准支付房屋占有使用费；四、驳回原告南通天安数码城开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2842元、减半收取计1421元，保全费1140元，合计2561元，由原告南通天安数码城开发有限公司负担61元，被告南通三清电子商务有限公司负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审判员 张亚松二〇一六年十月二十一日书记员 顾 华 来源：百度“”