（2016）甘04民终667号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-29

案件名称

上诉人惠宗浩与被上诉人靖远县水务局、一审被告张守全、师学安、常建业、王世学及一审第三人张建雷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省白银市中级人民法院

所属地区

甘肃省白银市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠宗浩,靖远县水务局,张守全,师学安,常建业,王世学,张建雷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘04民终667号上诉人（一审被告）：惠宗浩，男，1958年10月30日出生，汉族，住甘肃省靖远县。被上诉人（一审原告）：靖远县水务局。法定代表人：张兆中，该局局长。委托诉讼代理人：吴步远，靖远县水务局乌兰山水土保持站站长。一审被告：张守全，男，1971年5月20日出生，汉族，住甘肃省靖远县。一审被告：师学安，男，1980年12月7日出生，汉族，住甘肃省。一审被告：常建业，男，1985年7月6日出生，汉族，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：曹小霞,女，1984年4月20日出生，汉族，住甘肃省靖远县。一审被告：王世学，男，1968年7月16日出生，汉族，靖远县兴隆乡大庙村农民。住该村一社222号。一审第三人：张建雷，男，1973年6月7日出生，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人惠宗浩因与被上诉人靖远县水务局、一审被告张守全、师学安、常建业、王世学及一审第三人张建雷房屋租赁合同纠纷一案，不服靖远县人民法院（2015）靖乌民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠宗浩，被上诉人靖远县水务局的委托诉讼代理人吴步远，一审被告师学安、王世学，一审被告常建业的委托诉讼代理人曹小霞、一审第三人张建雷到庭参加诉讼，一审被告张守全未到庭。本案现已审理终结。惠宗浩上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或者驳回被上诉人的诉讼请求；2、继续履行合同，并由被上诉人支付上诉人误工费2.4万元，精神损失、名誉损失6000元，租房损失4080元，举报费、交通费等2299元，共计36379元。事实与理由：1、被上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同因损害了上诉人的利益，且以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。被上诉人将涉案房屋出租给原审第三人，未告知承租人即上诉人，属于恶意串通，被上诉人与一审第三人租赁合同中约定的租金明显低于上诉人与被上诉人就同一房屋约定的租金。一审第三人在房屋南北侧有三相电源的情况下再去安装电源，充分说明被上诉人已将房屋卖给一审第三人的事实。2、二十多年来，上诉人按期足额交清房租，且交清了2013年、2014年的租金，上诉人的合同是存在的，属于合法承租人。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，原承租人有优先购买权。优先购买权大于优先承租权，在法律意义上有潜在的优先承租权，上诉人认为原承租人优先购买权、优先承租的事实是存在的。3、由于错误的合同，被上诉人给上诉人造成极大的损失，在上诉人主张权益时，被上诉人损坏上诉人财物，上诉人遭到殴打，为此，上诉人多次信访、进行法律咨询、申诉，产生误工费、交通费、咨询费、精神损失费等，应由上诉人赔偿。4、被上诉人将房屋低价出租给原审第三人，有受贿的迹象存在，也给上诉人造成损失。综上，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人靖远县水务局辩称，涉案房屋属于危房，上诉人与一审第三人签订合同，让其投资管理，上诉人承租的房屋一审第三人至今未维修，被上诉人不给上诉人承租房屋，上诉人的各项赔偿费用理由不能成立，其在上诉中有诽谤诬陷行为，请求驳回上诉人的请求。一审被告张守全未到庭，亦未提交书面述称意见。一审被告师学安、常建业、王世学无述称意见。一审第三人张建雷述称，2013年其与被上诉人签订租赁合同时，一审各被告确实在承租房屋事实，但其与被上诉人约定房屋加固维修费其承担，然后向一审各被告收房租，但上诉人承租的房屋其未加固也未使用过。靖远县水务局一审诉讼请求：1、解除五被告与原告的房屋租赁合同。2、判令五被告立即搬出所租房屋。3、判令惠宗浩付清拖欠原告2014年元月至2015年租金5500元，2012年少交的租金200元，共5700元；张守全付清拖欠原告2014年元月至2015年10月的租金7333元，2012年少交的租金1500元，共8833元；师学安付清拖欠原告2013年元月至2015年10月的租金5667年，2012年少交的租金300元，共计5967元；常建业付清拖欠原告2013年元月至2015年10月的租金5767元；王世学付清拖欠原告2013年元月至2015年10月的租金566元，2012年少交的租金200元，共5867元；3、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实，靖远县乌兰山水土保持站系靖远县水务局下属机构，靖远县乌兰山水土保持站位于靖远县乌兰公园东侧109国道两侧有临街房屋8套27间，五被告一直与靖远县乌兰山水土保持站签定口头房屋租赁合同，约定惠宗浩承租109国道路南自西向东第一套砖混结构房屋3间，张守全承租109国道路南自西向东第二、三套砖混结构房屋6间，师学安承租109国道路北自东向西第一套砖木结构房屋3间，常建业承租109国道路北自东向西第二套砖木结构房屋3间，王世学承租109国道路北自东向西三第套砖木结构房屋3间。2009年被告王世学因办理营业执照需要与靖远县乌兰山水土保持站签定期限一年的书面合同，此后再没有签定书面合同。2013年因房屋年久失修，出现墙体裂缝、房屋漏雨等安全隐患，靖远县水务局决定将上述房屋整体出租给他人维修后再出租。同年6月1日靖远县乌兰山水土保持站与张建雷签定承包合同，约定靖远县乌兰山水土保持站将位于靖远县乌兰山公园东侧，109国道两侧的两排平房（包括五被告现承租的房屋）出租给张建雷经营。租赁期限自2013年6月1日至2023年6月1日。租金按每三年一交，三年计36000元。由张建雷对承租房屋进行维修加固，租赁期内的卫生、治安、水、电暖及卫生费由张建雷承担。随后张建雷对所承租房屋进行了部分维修。2014年5月1日靖远县乌兰山水土保持站向五被告发出通知，要求五被告于5月5日前把所欠房租费交给张建雷并搬出房屋。双方发生纠纷，原告遂起诉。一审法院认为，原、被告之间口头订立房屋租赁合同，未按法律规定的要求采用书面形式订立书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，故原、被告之间的房屋租赁为不定期租赁。根据我国合同法的规定，对于不定期租赁，当事人有权随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。靖远县水务局为了承租人的人身安全，要求解除与五被告的租赁合同，并给予了适当的合理期限，但五被告拒不履行解除合同的要求，为此，五被告在本案中应承担主要责任。原告要求解除与五被告的租赁合同，返还租赁物的诉讼请求，于法有据，应予支持。原告与五被告签定的口头租赁合同中对租赁期限、年租赁费、违约责任等约定不明，为此对原告要求五被告支付拖欠房屋租赁费的诉讼请求，事实不清，证据不足，不予支持。由于我国法律中对优先承租权没有明文规定，原告与五被告在房屋租赁合同的条款中对合同到期后承租人是否享有优先承租权也未作约定，故五被告要求对承租房屋享有优先承租权的辩驳理由，不予采纳。五被告要求按张建雷的租金标准计算租赁费的请求，于法无据，不予支持。五被告要求原告支付停业损失、打印费等费用因未提出相应证据予以证实，不予支持。根据《中华人民共和国合同法法》第一百二十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：1、解除原告靖远县水务局与被告惠宗浩、张守全、师学安、常建业、王世学的房屋租赁合同；2、被告惠宗浩于判决生效后十日内腾出位于位于靖远县乌兰公园东侧109国道路南自西向东第一套砖混结构房屋3间，交付于原告靖远县水务局；被告张守全于判决生效后十日内腾出位于位于靖远县乌兰公园东侧109国道路南自西向东第二、三套砖混结构房屋6间，交付于原告靖远县水务局；被告师学安于判决生效后十日内腾出位于靖远县乌兰公园东侧109国道路北自东向西第1套砖木结构房屋3间，交付于原告靖远县水务局；被告常建业于判决生效后十日内腾出位于靖远县乌兰公园东侧109国道路北自东向西第2套砖木结构房屋3间，交付于原告靖远县水务局；被告王世学于判决生效后十日内腾出位于靖远县乌兰公园东侧109国道路北自东向西3第套砖木结构房屋3间，交付于原告靖远县水务局。3、驳回原告靖远县水务局的其他诉讼请求。案件受理费438元，原告靖远县水务局负担338元，被告惠宗浩、张守全、师学安、常建业、王世学各负担20元。二审诉讼期间，上诉人提交证据1、CD光盘一张（视频1段及照片11张），以证明在涉案房屋租赁期间，被上诉人工作人员高鑫庭骚扰上诉人及其诉讼代理人吴步远殴打上诉人的事实；证据2、交通费、房屋维修费、收据等票据一组13张，以证明在本案一、二审期间产生的咨询费、交通费、制作证据的费用及因本纠纷产生的上访交通费和租房费、房屋维修费，共计36379元。被上诉人对上诉人证据1质证意见：该视频系在被上诉人单位录制的，对真实性无异议，但认为该证据中并无被上诉人诉讼代理人殴打上诉人的记录，也反映不出被上诉人工作人员高鑫庭骚扰上诉人；对证据2质证意见：各项费用系上诉人个人费用，咨询费、租车费、租房费等被上诉人不清楚，对该证据不予认可。一审被告师学安、常建业、王世学及一审第三人质证意见：与其无关，不发表意见。本院经审查认为，上诉人提交的证据1系上诉人与被上诉人发生纠纷时的相关视频资料及照片，该证据中未显示被上诉人的工作人员存在骚扰、殴打上诉人的行为，故对该证据证明效力不予认定；证据2系上诉人主张损失的证据，因其在一审未提出反诉，二审又未达成调解协议，对该组证据本案不作认定。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：本案争议的焦点为上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同应否解除。根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，对于租赁合同，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人对其与被上诉人之间就涉案房屋达成的口头房屋租赁合同无异议，被上诉人作为出租人，在2014年5月1日通过靖远县乌兰山水土保持站向上诉人发出通知，要求上诉人于2014年5月5日交纳拖欠租金并搬出涉案房屋，系被上诉人向上诉人提出解除租赁合同并在合理期限之前通知上诉人的意思表示，符合前述法律的规定，故被上诉人提出解除合同的请求于法有据，上诉人要求继续履行合同的上诉请求无法律依据，不予支持。关于上诉人主张的优先承租权的问题，因无法律依据，本院亦不予支持。对于上诉人主张被上诉人将涉案房屋低价转让与原审第三人，买卖合同无效的问题，不属于本案房屋租赁合同审理的范围，不予处理；至于上诉人认为被上诉人存在受贿行为，其可向纪检监察等部门检举。关于上诉人主张要求被上诉人支付其误工费2.4万元，精神损失、名誉损失6000元，租房损失4080元，举报费、交通费等2299元，共计36379元的问题，因其在一审中未提出反诉，故二审对此不予处理，其可另行主张。综上所述，惠宗浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人惠宗浩负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘雪莲代理审判员　　张霞明代理审判员　　魏晓龙二〇一六年十月二十一日书　记　员　　张继顺 来源：百度“”