（2016）桂0405民初1115号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
梧州市梧桐新苑业主委员会与李文泉、李雪兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
梧州市长洲区人民法院
所属地区
梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梧州市梧桐新苑业主委员会,李文泉,李雪兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初1115号原告：梧州市梧桐新苑业主委员会，住所地广西梧州市长洲区新兴珠宝路2号。主要负责人：甘国成，该委员会主任。委托诉讼代理人：周敏，广西建梧律师事务所律师。被告：李文泉，男，1971年7月27日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：李雪兰，女，1975年4月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：李文泉，男，1971年7月27日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。原告梧州市梧桐新苑业主委员会与被告李文泉、李雪兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梧州市梧桐新苑业主委员会的主要负责人甘国成及委托诉讼代理人周敏、被告李文泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梧州市梧桐新苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年5月至2016年7月的物业服务费820.40元、水电分摊费82.90元、滞纳金1800.64元，合计2703.94元；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告梧州市梧桐新苑业主委员会是2012年5月梧桐新苑业主大会选举产生的第二届业主委员会。2012年6月21日，梧州市市政管理局作出梧市政管业备字（2012）7号通知，准予梧州市梧桐新苑第二届业主委员会登记备案。第二届业主委员会成立后，原告接管小区物业管理，为小区业主提供物业管理服务。根据梧桐新苑业主大会于2012年5月31日通过的《梧桐新苑管理规约》第十三条约定：纯生活用户每月物业服务费用0.55元／平方米，并随社会物价指数的上涨而提高。业主每月5日前交纳物业服务费，同时按规定缴纳水、电等使用费用；欠费3个月以上或长期拒缴物业服务费用的，将从逾期当天算起，每天按未交纳金额的1%计付滞纳金。被告作为梧桐新苑×幢×单元×房（建筑面积106.58平方米）的所有权人，自2015年5月起，经原告多次催缴，不缴纳水电分摊费和物业服务费。2016年2月，原告委托律师向被告发出律师函，善意催促被告尽快补缴物业服务费，但被告至今未缴。故原告起诉至法院，要求被告支付2015年5月至2016年7月的物业服务费820.40元、水电分摊费82.90元、滞纳金1800.64元。被告李文泉、李雪兰辩称，业委会属于业主自治组织，没有注册资金，没有独立的财产，无法独立承担民事责任，且组织机构代码有效期至2016年7月30日，凭证已过期，原告不具备诉讼主体资格。原告没有与被告签订物业管理服务合同，双方不存在契约关系，不存在物业服务合同纠纷。原告已在长洲区国税局办理了税务登记，但其收取物业管理费却不向缴费方出具正式发票，故原告在其未开具正式发票的前提下，有权拒绝向其缴纳物业管理费。梧州市市政管理局作出的梧市政管业备字（2012）7号通知没有明确梧桐新苑业委会享有物业管理权及收取物业管理费的权利，其属于业主自治组织，只能代表业主对物业管理行使监督权，不能因业主不交物业管理费而起诉到法院。原告起诉不符合条件，法院不应受理，即使受理也应驳回起诉。按1%计算滞纳金不符合法律规定。原告没有严格履行《梧桐新苑物业管理方案》，严重违反《梧桐新苑管理规约》，存在管理缺失。原告提交的《梧桐新苑业主表决书》已被涂改，属无效表决书，不能证明被告同意原告管理小区物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月29日至31日，梧桐新苑选举委员会在小区保安室召开书面形式的业主大会，神冠社区主任姚篮、副主任黄巧萍出席了大会。大会选举产生了梧桐新苑第二届业主委员会，表决通过了《梧桐新苑物业管理方案》、《梧桐新苑业主大会议事规则》、《梧桐新苑管理规约》、《物业专项维修资金日常支出审批使用办法》，并以542票的票数决议由梧桐新苑业主委员会成立物业管理处自治管理。其后，经社区同意，原告接管了小区的物业管理。《梧桐新苑管理规约》第十三条规定：业主应当按照管理服务协议约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用。物业服务费用标准：纯生活住房每月0.55元／平方米；营业性用房每月1.68元／平方米，并随着社会物价指数的上涨而提高。交纳物业服务费是每一户业主的责任，应在每月5日前交纳。欠费3个月以上或长期拒缴物业费用的，将从逾期当日算起，每天按未交金额的1%计付滞纳金。2012年6月21日梧州市市政管理局作出梧市政管业备字（2012）7号通知，准予梧州市梧桐新苑第二届业主委员会登记备案。被告李文泉、李雪兰是梧州市长洲区新兴珠宝路×号×幢×单元×房即案涉小区业主，其房屋建筑面积107.19平方米。被告自2015年5月起欠缴水电分摊费，自2015年6月起没有交纳物业管理费，原告多次催促被告支付物业服务费、水电分摊费未果，向本院起诉成讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案原告经业主大会表决通过成立物业管理处进行自治管理，原告根据业主大会的授权负责梧桐新苑的物业服务，与业主之间形成物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。法律规定业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力，原告梧桐新苑业主委员会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。被告作为涉诉小区的业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用，长期拖欠不妥。现原告要求被告给付所欠2015年6月至2016年7月的物业服务费820.40元及2015年5月至2016年7月的水电分摊费82.90元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告未按时支付原告物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付原告逾期付款的滞纳金。原告要求滞纳金从2015年5月起按未交金额每日1%计付标准过高，本院予以调整。考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将滞纳金调整为82.20元。关于被告辩称原告不具备诉讼主体资格，不符合起诉条件的意见，本院认为原告系经过法定程序选举产生，并经国家有关部门备案认可，合法有效，可以对案涉小区物业实行自治管理，原告因其管理事项而向本院提起诉讼，符合法律规定。被告辩称原告无法出具物业费发票的意见，本院综合考虑原告提供物业服务的情况，认为该辩解意见不足以构成拒交或减免物业费的理由。关于被告辩称原告不具备物业服务及物业管理收费资质的意见，本院认为，涉诉小区多数业主决定自治自管，这一选择权利，得到了《中华人民共和国物权法》的承认，这就从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业服务的条件。被告辩称原告没有严格遵守物业管理方案及管理规约的服务标准，物业服务存在瑕疵，但其提供的证据不足以证明其全部主张，并成为其拒付物业费之实质性理由，本院对此不予采信。综上所述，被告李文泉、李雪兰应向原告支付2015年6月至2016年7月的物业服务费820.40元、2015年5月至2016年7月的水电分摊费82.90元及物业服务费的滞纳金82.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告李文泉、李雪兰于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市梧桐新苑业主委员会物业服务费820.40元、水电分摊费82.90元；二、被告李文泉、李雪兰于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市梧桐新苑业主委员会物业服务费的滞纳金82.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告梧州市梧桐新苑业主委员会负担32元，被告李文泉、李雪兰负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长 伍超婵人民陪审员 黄洪坤人民陪审员 李雪英二〇一六年十月二十一日书 记 员 钟柳珊附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 来自：