（2016）粤06民终5252号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-31

案件名称

广东建Ｘ金Ｘ投资有限公司与杨Ｘ康房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东建Ｘ金Ｘ投资有限公司,杨Ｘ康

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5252号上诉人（原审原告）：广东建X金X投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：杨胜书，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁丹，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨X康，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人广东建X金X投资有限公司（以下简称建X金X公司）因与上诉人杨X康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建X金X公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判杨X康支付拖欠的租金159900元及滞纳金（按日千分之五的标准，自2015年1月1日起计算至实际清偿之日止）。事实和理由：（一）一审法院将合同约定的履约保证金直接抵扣应付的租金错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第四款、第九条的约定，杨X康自2015年1月1日起一直未支付租金，经多次催缴仍未支付，该行为已严重违约，杨X康不得要求退还履约保证金。一审判决将履约保证金视为押金错误。履约保证金与租金是两个不同的法律概念，也是不同的法律关系。履约保证金是否应当退还应当另案进行审查。杨X康在本案中没有提起反诉，依照“不告不理”的诉讼原则，一审法院不能主动对不属于诉讼请求的履约保证金进行审查处理。（二）合同约定迟延支付租金的滞纳金标准并未过高，应予以支持。（三）一审法院对诉讼费的分配处理不当。杨X康辩称，履约保证金可以抵扣租金，涉案房屋经营困难，杨X康不应再支付滞纳金。杨X康上诉请求：撤销一审判决第一项，改判杨X康无须支付滞纳金。事实和理由：（一）双方签订的《房屋租赁合同》系因建X金X公司将涉案房屋另行出租后强行要求杨X康搬离涉案房屋而解除，建X金X公司存在严重违约行为，理应承担相应的违约责任并赔偿杨X康的经济损失。（二）在杨X康客观上存在迟延交租的情况，建X金X公司有义务催促杨X康限期支付租金，但杨X康至今未收到任何形式的催缴租金的通知，在此前提下，杨X康不应承担违约责任。建X金X公司辩称，（一）杨X康确认其拖欠涉案房屋租金，杨X康上诉主张无须支付滞纳金没有事实和法律依据。（二）杨X康所称建X金X公司将涉案房屋转租后强行要求杨X康搬离不是事实。杨X康长期拖欠租金，建X金X公司依照程序解除合同，不代表建X金X公司需要承担责任。（三）杨X康所称建X金X公司没有催缴租金不是事实。综上，请求二审法院驳回杨X康的上诉。建X金X公司向一审法院起诉请求：1.杨X康向建X金X公司支付自2015年1月1日起至2015年4月30日止拖欠的租金159900元及滞纳金273390元（按照日千分之五的标准，自2015年1月1日起暂计算至2015年12月31日）；2.杨X康向建X金X公司支付违约金284418.28元。一审庭审中，建X金X公司将上述第一项诉讼请求明确为“杨X康向建X金X公司支付自2015年1月1日起至2015年4月30日止拖欠的租金159900元及滞纳金（按照日千分之五的标准，自2015年1月1日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2015年12月31日的滞纳金为273390元）”。一审法院认定事实：广东省佛山市福禄路120号首层L-K轴铺面、201房、202房（粤房地权证佛字第××、01××85、01××84号）的产权人为案外人中国建银投资有限责任公司。建X金X公司为有限责任公司，2013年11月15日其名称经核准由“广州市建银物业管理有限公司”变更为“广东建X金X投资有限公司”，建X金X公司受中国建银投资有限责任公司的委托对涉案房屋进行租赁管理。2013年3月1日，建X金X公司（出租方）与杨X康（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“第一条承租的标的物。出租方将位于佛山市禅城区福禄路120号首层、二层房产（房产证编号为粤房地权证佛字第××、01××85、01××84号），出租房产面积为245.11平方米的房产出租给承租方……第三条租赁期限。（一）租期为59个月，自2013年3月1日起至2018年1月31日止……第四条租金、履约保证金与费用。（一）租金为每平方米159.11元／月，每月租金共计39000元；2015年3月1日至2016年2月28日，每月租金共计40950元；……（二）本合同签订后3日内，承租方应当向出租方支付租赁履约保证金（大写）玖万零贰佰玖拾伍元……第五条租金支付方式。（一）租金每季度支付一次。承租方于签订合同后3日内，将履约保证金玖万零贰佰玖拾伍元及租金壹拾壹万柒仟划入出租方指定的账户，并依次按每季最后3个工作日内缴纳下期的租金。第八条续租、提前终止或解除合同。……（四）承租方违反合同约定义务，出租方可以提前解除合同，承租方不得要求出租方退还履约保证金并同时应当承担违约责任。出租方违反合同约定的义务的应当退还承租方履约保证金。……第九条违约责任的处理。（二）承租方不按时交纳租金、费用及损失赔偿超过一天的，出租方将按欠缴费金的5‰按日收取滞纳金，欠缴费金超过30天的，出租方有权解除合同。……（五）租赁期间，除按法律法规或国家政策、行政命令等形势变更或者经过双方协商一致外，任何一方不得提前解除合同，否则须依法承担相应的法律责任。如一方违约提前终止合同，应向对方支付剩余合同期内的20%的违约金。……（七）承租方违约，出租方不退还履约保证金，履约保证金不足以补偿承租方应当承担的违约金部分，承租方应当按照法律规定或合同约定予以补足……”合同签订后，杨X康向建X金X公司交纳了履约保证金90295元及截止至2014年12月31日的租金，2015年1月1日起的租金未交纳。2013年11月21日，杨X康曾向建X金X公司提出降低租金的要求，但建X金X公司未予准许。庭审中，杨X康陈述其2015年1月1日前曾有延迟交租的情况，但建X金X公司未收取滞纳金。建X金X公司主张其曾向杨X康致函催收租金及从2015年5月1日起终止合同，并提供了相关证据拟予以证明，但杨X康否认收到相关函件，对相关证据亦不予认可。建X金X公司陈述杨X康已于2015年5月5日前搬离涉案房屋，且于2015年5月5日完成涉案房屋的交接，建X金X公司于2015年5月5日已经将涉案房屋出租给他人。杨X康庭审中确认其于2015年5月4日或5日已经将其物品搬离涉案房屋，2015年5月5日后未继续使用涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。建X金X公司、杨X康双方于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对建X金X公司及杨X康均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。因杨X康2015年1月1日起拖欠租金，且一直未支付，其行为已构成违约，根据双方签订的合同第九条第二款的约定，建X金X公司有权解除合同。杨X康虽否认其收到建X金X公司关于2015年5月1日起解除合同的函件，但庭审中建X金X公司、杨X康双方均确认2015年5月5日杨X康已搬离涉案房屋，故应推定杨X康于2015年5月5日收到建X金X公司解除合同的通知，双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月5日解除。关于租金及滞纳金问题。庭审中，建X金X公司、杨X康均确认杨X康2015年1月1日起拖欠租金，故建X金X公司诉请杨X康支付2015年1月1日至2015年4月30日的租金159900元，具有事实和合同依据，一审法院予以支持。因杨X康在合同签订后交纳了90295元履约保证金，且合同中亦另外明确了违约责任条款，该90295元履约保证金应为押金，应优先用于抵扣租金，故杨X康拖欠的租金应为69605元。杨X康拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。建X金X公司诉请从2015年1月1日起按日5‰的标准计算滞纳金符合双方合同约定，但该约定标准过高，应予以调整，一审法院酌情调整为按年利率24%的标准计算。杨X康抗辩认为其曾延迟交纳租金而建X金X公司未收滞纳金，故其不需要支付滞纳金，但杨X康提供的证据不足以证实双方已合意变更了合同中关于滞纳金的约定，其抗辩理据不足，一审法院不予采纳。对于建X金X公司诉请的违约金问题。虽双方签订的合同第九条第五款约定“如一方违约提前终止合同，应向对方支付剩余合同期内的20%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，而本案中在2015年5月5日合同解除当日建X金X公司就已将涉案房屋出租，且一审法院已就违约问题支持了建X金X公司诉请的滞纳金，故建X金X公司诉请杨X康支付违约金284418.28元，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨X康于判决生效之日起十日内向建X金X公司支付租金69605元及滞纳金（以69605元为本金，从2015年1月1日起按年利率24%的标准计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回建X金X公司的其他诉讼请求。如果杨X康未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5489元，由建X金X公司负担4719元，杨X康负担770元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据建X金X公司、杨X康的上诉请求归纳本案二审的争议焦点为：（一）杨X康应向建X金X公司支付的租金金额；（二）杨X康应否向建X金X公司支付欠付租金的滞纳金，如果应该支付，该滞纳金的金额问题。关于第一个争议焦点。建X金X公司、杨X康签订的《房屋租赁合同》中约定由杨X康向建X金X公司交付的90295元履约保证金，具有押金性质。由于涉案合同同时又约定了违约条款，因此该履约保证金应优先抵扣杨X康欠付的租金。双方对于杨X康欠付租金159900元无异议，故杨X康应向建X金X公司支付租金69605元（159900元-90295元）。建X金X公司上诉主张该履约保证金90295元不能抵扣杨X康欠付的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。建X金X公司、杨X康之间签订的《房屋租赁合同》第九条第二款约定：“承租方不按时交纳租金、费用及损失赔偿超过一天的，出租方将按欠缴费金的5‰按日收取滞纳金……”杨X康至一审判决作出之时仍未向建X金X公司支付自2015年1月1日起至2015年4月30日止的租金，杨X康应依约向建X金X公司支付欠付租金的滞纳金。建X金X公司上诉主张滞纳金应依照合同第九条第二款的约定按日千分之五的标准计算。由于建X金X公司并未提供证据证明其因杨X康拖欠租金造成的损失，一审法院综合杨X康的违约情节、过错程度、涉案房屋在杨X康搬离之时即有他人承租等实际情况，将滞纳金的计算标准调整为年利率24%并无不当，本院予以维持。杨X康上诉主张其不应支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，建X金X公司、杨X康的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6705.16元，由上诉人广东建X金X投资有限公司负担6504.69元，上诉人杨X康负担200.47元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一六年十月二十一日书　记　员　　赖敏婷 来源：