（2016）苏0703民初2712号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2018-07-21
案件名称
南京广厦物业服务有限公司连云港分公司与朱孟杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京广厦物业服务有限公司连云港分公司,朱孟杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条，第二百五十三条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初2712号原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。负责人：房志鹏，该公司经理。委托代理人：张丽华，该公司法务。被告：朱孟杰。原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业公司）诉被告朱孟杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广厦物业公司委托代理人张丽华，被告朱孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广厦物业公司诉称，被告系原告所管理的旺旺家园小区33号楼1单元1002室（高层）的业主。被告于2010年12月16日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为129.3平方米；物业管理服务费按建筑面积计算；高层的收费标准为0.8元/月/平方米；物业服务管理费每年缴纳一次；电梯费根据实际费用按户分摊；逾期缴纳有关费用的，按每天万分之五缴纳违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费及电梯费，原告多次催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费用的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，请求判令被告支付拖欠的2011年12月16日至2016年12月15日的物业费6206.4元、电梯费1665元、违约金1574.28元，合计9445.68元。被告朱孟杰辩称，答辩人于2010年12月16日左右收房，房屋的面积是129.3平方米，涉案房屋属于高层，不清楚交纳了哪一年的物业费，2011年到2016年的电梯费交纳了多少不清楚。违约金不承担，因为不构成违约。如果法院判决承担违约金，认为违约金的数额高了，要求调整，答辩人之所以不缴纳物业费，是因为原告服务不到位。经审理查明，原告广厦物业公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。被告朱孟杰系连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园小区33号楼1单元1002室的业主，该房屋建筑面积为129.3平方米。2010年12月15日，原告广厦物业公司（甲方）与被告朱孟杰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，明确约定了双方的权利义务，约定乙方入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳年度公共服务费，小高层物业服务费0.8元/平方米/月，小高层电梯的运行电费、电梯年检费、电梯维护费由有电梯楼房内买受人根据实际费用按户分摊，由物业公司向业主或物业使用人代收代付。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。另查明，连云港市物价局备案的小高层住宅收费标准为0.8元/平方米/月。被告朱孟杰拖欠原告广厦物业公司自2011年12月16日至2016年12月15日的物业费6206.4元（129.3平方米×0.8元/平方米/月×12个月×5年）、2012年-2013年度电梯费666元（333元/年×2年）。原告庭审中称《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高，自愿调整为欠费总额的20%收取违约金。上述事实,有原告提交的外部来连物业服务企业登记备案证明、物业收费标准备案通知、前期物业管理服务协议及承诺书、业主入伙登记表、住宅装修审批表、电梯维修保养合同书、发票及当事人陈述等证据在卷予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，为合法有效合同。该协议签订后，原告广厦物业公司为涉案房屋及所在小区提供了物业管理服务，有权向被告收取相应物业服务费用，其中2011年12月16日至2016年12月15日的物业费6206.4元、2012年度-2013年度电梯费666元，合同约定入住一年后每年度初交纳年度公共服务费，故对原告诉请被告朱孟杰给付物业费6206.4元、电梯费1665元中合理的部分，予以支持。关于违约金，《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天万分之五交纳，原告主张以欠费总额的20%计收，该收费标准不违反合同约定及法律规定，故原告有权收取的违约金为1374.5元{（6206.4元+666元）×20%}。被告辩称违约金的数额高了，原告服务不到位，但未向本院提供证据予以证实，故对其辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条，之规定，判决如下：被告朱孟杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京广厦物业公司服务有限公司连云港分公司物业费6206.4元、电梯费666元及违约金1374.5元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱孟杰负担（因原告已预交，被告朱孟杰于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。代理审判员 刘广侠二〇一六年十月二十一日书 记 员 俞 莎法律条文一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。 微信公众号“”