（2016）粤1972民初7997号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-03-08
案件名称
官承鑫、张英等与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
官承鑫,张英,东莞市景宏名苑房地产开发有限公司,富盈集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初7997号原告：官承鑫，男，汉族，1972年7月10日出生，住福建省光泽县。原告：张英，女，汉族，1976年8月12月出生，住福建省光泽县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：陆强，广东海联泰达律师事务所律师。被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人：刘学斌。被告：富盈集团有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。组织机构代码证为618353887。法定代表人：刘学斌。以上两被告的共同委托诉讼代理人：范松，系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司员工。原告官承鑫、张英诉被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）、富盈集团有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告官承鑫、张英的共同委托诉讼代理人陆强，被告景宏公司、富盈公司的共同委托诉讼代理人范松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官承鑫、张英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告景宏公司之间于2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.被告退还原告已付款1,861,799.08元（其中包括已付购房款等1,426,954.5元+434,844.58元已付供楼款本息）；3.被告支付原告违约金，以原告已付款1,861,799.08元为本金，按每日万分之一利率计算，从2015年7月1日计算至被告还清原告已付款之日止。截至起诉之日止为71,306.9元；4.被告支付原告尚欠银行供楼款本金940,000元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月18日，原告与被告签订景宏公司签订了《商品房买卖合同》一份。合同规定，原告向被告景宏公司购买其开发的位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺XXX房，被告景宏公司应当在2015年6月30日前将合同标的房屋交付给原告。合同签订后，原告依约交付了购房定金、款、税费等共1,426,954.5元，并每月依约向银行支付按揭供楼款，供楼款总借款本金1,200,000元，利息536,483.02元，本息两项合计约1,736,483.02元，至本案起诉之日止原告已经支付本息为434,844.58元。尚余940,000元本息未付。但时至今日，被告景宏公司仍未将合同标的房屋交付原告，并早已经超期180天以上，其行为已经构成违约。且两被告共同称，本案所涉东莞市大朗镇美景东路76号的富盈商业中心商务楼商铺是富盈集团开发的，该项目拟引进国际一线连锁酒店、连锁品牌超市/百货，这也构成严重违约。按合同约定，原告有权解除合同，被告景宏公司应退还原告全部已付款，并支付违约金。2016年4月14日原告已经向被告发出书面要求解除合同的《解除合同通知》，至今已经超过60日，但被告不予回应。两被告合同称，本案所涉东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺是富盈集团开发的，因被告富盈公司在东莞市开发房地产多年，由相当的知名度和美誉度，原告就是看到两被告共同制作的广告等资料及宣传，才决定购买。被告富盈公司在互联网网页及相关广告宣传资料上都自称为富盈集团，并称本案所涉东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺是富盈集团开发的。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使为载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”被告富盈公司应当对被告景宏公司的违约行为承担连带违约责任。被告景宏公司辩称，商品房已经达到合同约定交付条件，不同意解除合同。被告富盈公司辩称，富盈集团与本案无关，请求法院驳回对富盈集团的诉请请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，原告（买受人）与被告景宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：20140418381530262389】约定由被告景宏公司向原告出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺XXX号，价格为3,360,150元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。银行按揭方式支付房价款。签署本合同时，先足额支付首期款2,160,150元，余款1,200,000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署本合同后的60日内付清；如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交货款不足之差额。2.交付期限。合同第八条约定，2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。4.合同附件第六条对主合同第八条“该商品房经验收合格”的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；“证明文件”是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》。双方对于交付条件存在不同理解，被告景宏公司认为交付条件就是合同约定的五方验收报告，《商品房买卖合同》第十六页第十三条第一款规定应当认定为五方单位验收合格，原告则认为交楼的条件除了竣工验收合格外，根据合同约定还有其他的装饰的安装，原告认为案涉的铺位至今仍不符合双方约定的交付条件。原告分别向被告景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.2014年4月13日，原告通过刷卡向被告景宏公司支付定金100,000元；2.2014年4月18日通过刷卡向被告景宏公司支付首期款1,220,113元、律师费2,500元；3.2014年5月4日原告支付契税100,804.5元；4.2014年5月5日，原告向住宅专项维修资金账户支付住宅专项维修资金3,537元。2016年4月14日，原告向被告景宏公司发出律师函，主要内容为认为被告迟延交付商品房达到合同解除条件，要求解除合同并由被告承担法律责任。该邮件已妥投。被告景宏公司认为房屋已达到交付条件，其提交建筑工程竣工验收报告为证，该报告显示建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位等于2015年5月26日验收。原告则认为交楼的条件除了竣工验收合格外，根据合同约定还有其他的装饰的安装，认为案涉的铺位至今仍不符合双方约定的交付条件。本院认为，本案原告与被告景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。关于约定的交付时间，原告与被告景宏公司均无异议，双方争议的焦点在于交付的条件。合同中虽然约定交付条件为项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》即可，但建筑工程除了需符合双方约定交付条件外，亦需要符合法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故此，本案被告景宏公司至今未获得建设工程竣工验收备案证，已超过约定的房屋交付时间，原告可依照合同约定和法律规定行使解除权。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告可要求被告景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于原告的各项请求，本院分析如下：对于原告所主张的退回已付购房款的问题。因合同解除，应当相互返还财产，原告直接向被告景宏公司支付的定金100,000元、首期款1,220,113元，被告景宏公司应当予以退回给原告。对原告的该项请求，本院予以支持。关于返还律师费的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案合同原告为了实现合同目的，向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，案涉合同时由于被告的违约导致合同目的无法实现，应该由被告景宏公司赔偿原告为实现合同所导致的损失，故，对于原告主张被告景宏公司返还律师费2,500元，本院予以支持。2.对于原告主张被告返还其已付供楼款本息及支付原告尚欠供楼本息的问题，原告是为了实现合同目的购买案涉房屋向银行贷款而向银行偿还贷款本息，故对于原告主张被告景宏公司返还原告已付银行贷款本息的主张，本院予以支持。根据原告提交的个人活期明细查询显示，截至2016年8月9日原告共偿还银行贷款本息449,642.49元，故被告应当返还原告已付银行贷款本息449,642.49元。至于余下尚未归还贷款本息问题，原告主张被告景宏公司支付给原告，本院予以准许。3.关于原告主张被告景宏公司支付违约金的问题，原告在庭审中主张适用《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（1）项约定，“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，该条款应当适用于继续履行合同的情况，但原告在起诉状中的第一项诉讼请求为解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，因而应适用《商品房买卖合同》第九条第二款，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”。故对于原告该主张，本院不予支持。关于原告主张被告富盈公司对被告景宏公司的违约责任承担连带责任的问题，原告认为案涉房屋的宣传资料显示案涉楼盘为被告富盈公司开发，认为广告和宣传资料上的内容为要约邀请，故此，被告富盈公司应当对被告景宏公司的上述责任承担连带责任，本院认为，依照双方所签订的合同，卖方为被告景宏公司，应以合同未依据，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告官承鑫、张英与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：20140418381530262389】已解除。被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告官承鑫、张英返还购房款（含定金）1,320,113元。被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告官承鑫、张英赔偿律师费2,500元。被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内，偿还原告官承鑫、张英已付案外人中国建设银行股份有限公司东莞分行的贷款本息（截至2016年8月9日为449,642.49元，剩余部分由被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司向原告官承鑫、张英支付）。驳回原告官承鑫、张英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,892元，已由原告官承鑫预交，由被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 刘伍雄二〇一六年十月二十一日书记员 陈清梅陈佩君 关注公众号“”