（2016）浙0282民初9264号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-03
案件名称
华润置地（宁波）发展有限公司与余雪波商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置地（宁波）发展有限公司,余雪波
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初9264号原告：华润置地（宁波）发展有限公司，住所地：慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路，组织机构代码：66846565-X。法定代表人：谢骥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。被告：余雪波，女，1973年3月1日出生，汉族，住慈溪市。原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）与被告余雪波商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人戚吕斌到庭参加诉讼，被告余雪波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告配合原告办理涉案房屋商品房买卖合同的撤销备案登记；3.被告支付原告代偿银行的款项3122360元；4.被告承担总房价15%的违约金673030.8元；5.被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失2185972元，扣除上述673030.8元违约金，被告尚需赔偿原告1512941.2元；6.被告应偿付原告的上述款项在原告应返还被告的购房款中予以抵销，抵销不足部分，由被告继续支付；7.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2011年6月15日，原、被告签订编号为20110600230号《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买橡树湾小区28幢2101室房屋一套，建筑面积220.92平方米，房款总计4486872元；被告采用按揭付款的，逾期付款超过三次，原告有权单方解除本合同及相关文本，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项并支付相当于总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项及违约金。被告再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价由被告承担；被告应自合同解除之日起15个工作日内配合完成撤销合同备案登记手续。2013年9月，原、被告与招商银行股份有限公司宁波慈溪支行（以下简称招行慈溪支行）签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定被告向招行慈溪支行贷款3140000元，按约等额还本息，由被告以上述商品房提供抵押担保，由原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。此后，至2016年2月，被告已经逾期付款超过三次，截至2016年7月27日，原告因承担保证责任被银行扣款共计3122360元。经评估，涉案房屋于2016年5月24日价值时点的市场价值为2300900元，原告再次销售房屋的差价损失为2185972元。原告华润公司向本院提供以下证据：1《商品房买卖合同》一份、2.《个人购房借款及担保合同》一份、3.贷款催收通知书及转账回单若干、证明一份、4.慈溪市商品房月成交排行表、周排行表各一份、6.房地产估价报告一份，评估费支付凭证一份。本院结合原告庭审陈述以及本院确认的证据，认定本案事实如下：2011年6月22日，原、被告签订编号为20110600230号《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买原告开发建设的位于慈溪市橡树湾小区28幢2101室房屋一套，总计价款4486872元。被告采用按揭贷款方式付款，如被告向贷款银行逾期付款超过三次，原告有权解除合同及相关文本。如原告作为保证人承担保证责任后，被告应偿付原告代偿款项及总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代偿款项及违约金。原告再次出售该房屋时产生差价损失由被告承担。被告应自合同解除之日起15个工作日内配合原告完成撤销合同备案登记手续。在合同备案登记手续撤销前，原告有权拒绝向买受人退还房款。2013年9月27日，原、被告与招行慈溪支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：被告向农行慈溪支行贷款3140000元元，按月等额归还本息，由被告以上述商品房提供抵押担保，由原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。被告签订上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》并办理按揭后，至2016年2月已经逾期付款超过3次，截止2016年7月27日，原告因承担保证责任被银行扣款3122360元。依据原告申请，本院委托上海八达瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估结论为涉案商品房在价值时点2016年5月24的市场价值为2300900元，原告再次销售涉案房屋的差价为2185972元。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法成立且有效。原、被告约定，如被告向贷款银行逾期还款超过三次，原告有权解除合同及相关文本。如原告作为保证人承担保证责任后，被告应偿付原告代偿款项及总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代偿款项及违约金。原告再次出售该房屋时产生差价损失由被告承担。被告应自合同解除之日起15个工作日内配合原告完成撤销合同备案登记手续。因被告逾期还款超过三次，根据合同约定，本院对原告要求解除合同、被告配合原告办理合同撤销备案手续的诉请，予以支持。因原告承担了连带还款责任，根据合同约定，本院对原告要求被告归还原告代偿款项3122360元及总房款15%违约金673030.8元的诉请，予以支持。根据房地产评估报告，本案原告的实际损失为再次出售涉案房屋的差价损失2185972元，因违约金673030.8元低于实际损失，原告可以要求法院予以增加，原告主张被告在违约金基础上另赔偿原告差价损失1512941.2元，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告华润置地（宁波）发展有限公司与被告余雪波于2011年6月15日签订的合同编号为20110600230《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告余雪波于本判决生效之日起十五日内协助原告华润置地（宁波）发展有限公司办理合同编号为20110600230《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被告余雪波于本判决生效之日起十五日内支付原告华润置地（宁波）发展有限公司代偿款3122360元、违约金673030.8元、房屋差价损失1512941.2元，合计5308332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费48958元，减半收取计24479元，由被告余雪波负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。评估费6752元，由被告余雪波负担，因原告已预交，故被告余雪波于本判决生效之日起七日内将评估费直接交付原告华润置地（宁波）发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。代理审判员 王文艳二〇一六年十月二十一日代书 记员 岑央科附一：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行的法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 关注微信公众号“”