（2016）粤0605民初12494号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-08-03
案件名称
黄金兴与彭巧乐租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄金兴,彭巧乐
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12494号原告：黄金兴，男，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：向左林，广东中信致诚律师事务所律师。被告：彭巧乐，男，*年*月*日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告黄金兴与被告彭巧乐租赁合同纠纷一案，本院2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向左林，被告彭巧乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年1月15日签订的《厂房租赁合同》；2.被告立即腾空厂房、空地、办公室、宿舍，并将厂房、空地、办公室、及宿舍返还给原告；3.被告支付自2016年2月16日起至被告实际返还之日止按每月52170元计算的租金予原告（暂计至2016年7月16日的租金260850元）；4.被告支付违约金200000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年1月15日签订《厂房租赁合同》，由被告承租原告位于佛山市南海区里水镇**的厂房、办公室、宿舍及空地，租金每月52170元，租赁期限从2016年1月15日至2027年7月26日。每月月底支付下月租金，若逾期超过次月10日视为被告违约，原告有权单方终止合同，被告应按厂房租金剩余年限的租金赔偿原告经济损失。免租期30天。合同签订当日，原告交付租赁物予被告使用。被告搬入机器投入生产，被告的员工也入住宿舍。但免租期过后，被告一直以各种理由拖延支付租金，至起诉日达半年之久，被告没有支付任何租金。为此，提起本案诉讼。被告辩称，不同意解除合同，不同意支付2016年5月15日前的租金，2016年5月15日后，被告应支付予原告的租金与被告已投入维修厂房的费用抵销，抵销后，被告没有欠付租金。不同意原告所有诉讼请求。被告虽然把机器设备搬进厂房内，但一直没有安装投入生产，因为租赁物的电容不符合被告的生产要求。被告一直与原告沟通，直至2016年3月15日，双方达成口头协议，由被告自行解决电容问题，原告免除被告从2016年3月15日起两个月的租金，被告才支付20万元押金予原告。支付押金后，被告安装设备，但厂房大面积漏水，严重影响生产，一直未能开工，原、被告未能达成协议，被告只能自行修复小面积的漏水，但厂房大面积的漏水还没修复。被告只能半停工半生产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的厂房租赁合同与被告提供的不一致，且原告对被告提供的厂房租赁合同真实性予以确认，本院对原告提供的厂房租赁合同不予采信，根据被告的厂房租赁合同认定双方约定每月租金为52000元。2.被告提供的照片没有拍摄时间，双方均没有举证证明租赁物交付的情况，原告不予确认，本院不予采信；即使照片反映的情况确为租赁物现状，双方约定租赁物按现状交付，照片显示的情况属于表面可见的情况，被告已查看租赁物，知道或应该知道租赁物的情况，被告确认已在涉讼租赁物内进行生产经营，本院对被告辩称租赁物不具备使用条件的事实不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2016年1月15日，被告（乙方、承租方）和原告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区里水镇**的厂房、办公室、宿舍出租给乙方使用，租赁期限从2016年1月15日至2027年7月26日。租金每月52170元，实收52000元。合同签订之日，乙方向甲方缴纳押金20万元。每月月底支付下月租金，逾期30天视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应按厂房租金剩余年限的租金赔偿原告经济损失。免租期30天。乙方完全了解甲方出租给乙方厂房的现状，因此，乙方不得据此单方解除合同。双方并约定其他权利义务。被告在诉讼中陈述，被告支付了保证金20万元，没有支付租金予原告。至庭审终结时，涉讼租赁物由被告占有使用。被告陈述，被告在没有漏水的地方进行生产使用，漏水的地方没有使用。2016年6月、7月被告使用涉讼租赁物每月发生电费约40000元。本院认为，原告没有提交涉讼租赁物取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，原告与被告签订《厂房租赁合同》违反法律的强制性规定，属无效合同。合同无效，自始没有约束力，本院对原告请求解除合同不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。原告请求被告滕退合同项下租赁物，本院予以支持。被告已实际对涉讼租赁物进行了相应的占有、使用，根据公平等价有偿原则，被告应参照合同约定的租金标准计付占用期间的场地使用费予原告。被告应按每月52000元计付从2016年2月16日起至租赁物返还之日止的场地使用费予原告。被告没有举证证明双方约定的电容配备情况并证明原告没有提供约定电容，也没有举证证明双方存在减免2016年5月15日前租金的约定。被告主张涉讼租赁物中的厂房屋顶现存在多个小洞漏水，但双方约定租赁物按现状交付，被告主张的问题属于表面可见的情况，被告在签订合同前已查看涉讼租赁物，知道或应该知道租赁物的情况，并应在商定场地使用费标准时予以充分考量。被告在诉讼中确认已在涉讼租赁物内进行生产经营，6、7月份为广东地区多发暴雨天气时期，但被告2016年6、7月份使用涉讼租赁物发生的电费每月高达40000元，可印证被告在租赁物内进行了正常生产经营的实际情况，本院对被告主张无法正常使用租赁物并抗辩支付使用费的意见不予采纳。双方签订的租赁合同无效，无效合同只产生信赖利益损失，原告主张被告支付合同提前解除的违约金没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告彭巧乐应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄金兴和被告彭巧乐于2016年1月15日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区里水镇河边村村民委员会江边村小组的厂房、办公室、宿舍、空地予原告黄金兴；二、被告彭巧乐应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月52000元计付2016年2月16日至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予原告黄金兴；三、驳回原告黄金兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4106.38元，财产保全费1820元，合计5926.38元（原告已预交），由原告负担1500元，由被告负担4426.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年十月二十一日书记员 林巧薇