（2016）赣07民再11号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-17
案件名称
罗嗣晖与唐美华、魏小燕房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
罗嗣晖,唐美华,魏小燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民再11号申请再审人（原审被告）：罗嗣晖，男，1984年1月10日出生，满族，住江西省赣州市章贡区。委托代理人：罗晓骅，男，1960年1月9日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系罗嗣晖父亲。被申请人（原审原告）：唐美华，女，1989年3月17日出生，汉族，住江西省崇义县。现租住江西省赣州市章贡区。被申请人（原审原告）：魏小燕，女，1989年4月4日出生，汉族，住江西省安远县。现租住江西省赣州市章贡区。申请再审人罗嗣晖因与被申请人唐美华、魏小燕房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第246号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月5日作出（2016）赣07民申35号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人罗嗣晖及其委托代理人罗晓骅、被申请人唐美华、魏小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月16日，唐美华、魏小燕起诉至江西省赣州市章贡区人民法院称，二人与罗嗣晖就位于赣州市红旗大道61号店铺转让事宜进行了协商，并于2013年8月30日签订《店铺转让协议书》。之后二人依约向罗嗣晖支付了转让费及押金、保证金等费用，还对该店铺增添了设备，并进行了适当的装修。因罗嗣晖隐瞒租赁期限，双方又于2013年12月19日签订《补充协议》，约定如罗嗣晖未能在出租方招租期间以月租5000元以内中标承租下本店铺，二人有权解除本转让合同，并有权要求罗嗣晖返还转让费等相关费用。后二人向房屋产权人调查核实，罗嗣晖并未中标，也没有与房屋产权人签订租赁合同。罗嗣晖的欺诈行为及根本性违约行为严重损害了唐美华、魏小燕的合法权益，故请求法院判令：1、解除双方签订的《店铺转让协议书》及《补充协议》；2、罗嗣晖立即向唐美华、魏小燕返还店面转让费150000元、房租押金11040元、招标押金10000元，水电保证金500元、IC卡押金100元；3、罗嗣晖向唐美华、魏小燕支付违约金15000元，并赔偿其损失5850元；4、本案诉讼费用全部由罗嗣晖承担。罗嗣晖未作答辩，也未提交证据。江西省赣州市章贡区人民法院一审查明，2013年8月30日，唐美华、魏小燕与罗嗣晖签订一份《店铺转让协议》约定：甲方（罗嗣晖）将其承租的赣南师范学院科技技术学院位于红旗大道61号店铺“元气小猴”转让给乙方（唐美华、魏小燕）使用，建筑面积为106m²。甲方与店铺产权人签订了租赁合同，租期到2014年11月30日止，月租为3680元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向店铺产权人履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。甲方确保乙方在其承租期内能正常使用该店铺，如因甲方与原房东房屋租赁合同纠纷产生的一切不利后果由甲方承担。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋所有权人所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在2013年8月30日前一次性向甲方支付转让费共计人民币150000元，乙方于2013年8月28日已支付定金贰万元整，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备、加盟费及其他品牌使用的相关费用，此外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的百分之十向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止或不能正常营业，乙方有权解除转让合同，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的百分之十作为违约金。协议签订后，唐美华、魏小燕于2013年8月30日将剩余的转让费130000元支付给罗嗣晖。罗嗣晖将店铺交由唐美华、魏小燕使用，并收取了保证金11040元、水电押金500元。2013年9月2日，罗嗣晖向唐美华、魏小燕出具《承诺书》，称如果唐美华、魏小燕将店铺转让时凭罗嗣晖交付的押金发票不能领取师院退还的三个月押金11040元及水电保证金500元，由罗嗣晖全力配合，否则，罗嗣晖将上述押金如数退还给唐美华、魏小燕。2013年9月15日，唐美华、魏小燕收到赣南师范学院资产管理处出具给杨秀蓁的通知书一份，告知其所使用的店面于2013年12月30日租赁期满，届时将按合同约定收回该店面重新招租。2013年12月19日，双方签订《补充协议》，主要内容为：甲方（罗嗣晖）的实际承租期限到2013年12月30日届满。甲方应确保乙方（唐美华、魏小燕）在其承诺的承租期内（2014年12月30日前）能正常使用该店铺，甲方负责办理本店面由其参与出租方招标的相关事宜，并保证按月租5000元以内中标后，继续交由乙方承租使用至中标后与店铺产权人签订合同承租期满。如甲方未能按约定按月租5000元以内中标成功承租店铺，乙方有权解除本转让店铺合同，并有权要求甲方10天之内返还转让费、装修费、新添设备耗材费、押金等。甲方代理乙方参与中标的押金壹万元由乙方支付，如果未中标，甲方应在知道未中标结果3日内把押金壹万元还给乙方。甲方成功中标后以甲方名义与店铺产权人签订承租合同，甲方有义务协助乙方下次承租期满后招标事宜及乙方转让相关事项。上述补充协议签订后，唐美华、魏小燕将参与中标的押金10000元交给罗嗣晖。2014年1月8日，唐美华、魏小燕以罗嗣晖未中标成功为由向其发出《律师函》，要求解除双方签订的合同，并于3日内返还收取的转让费等费用。另查明：1、原、被告争议的位于章贡区红旗大道61号“元气小猴”店铺（红旗大道61-13-14）的原承租人为杨秀蓁，承租期限为2010年12月31日至2013年12月30日；2、2013年12月20日，赣南师范学院对案涉店铺进行公开招租，中标人为杨秀蓁，店面租期为2014年1月1日至2016年12月31日；3、唐美华、魏小燕起诉后，仍在继续使用案涉店铺。江西省赣州市章贡区人民法院一审认为，原、被告分别于2013年8月30日、12月19日签订的《店铺转让协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，予以确认。罗嗣晖在案涉店铺公开招租时未按协议约定中标，唐美华、魏小燕根据协议约定要求解除合同，符合有关法律规定，对该项诉讼请求予以支持。因罗嗣晖未按合同约定履行自己的义务，导致唐美华、魏小燕的合同目的不能实现，唐美华、魏小燕要求罗嗣晖按合同约定退还相关费用的诉讼请求合理，但其主张的房租押金11040元、水电保证金500元，根据双方约定应先向店铺产权人主张退还，如无法退还才能向罗嗣晖主张，而唐美华、魏小燕并未举证其与店铺产权人已进行了结算，故对其主张退还该两项费用不予支持；唐美华、魏小燕主张罗嗣晖退还IC卡押金100元，因未提供充分的证据证明是罗嗣晖收取，对该项请求亦不予支持。唐美华、魏小燕要求罗嗣晖支付违约金15000元，符合双方合同约定，予以支持。唐美华、魏小燕主张罗嗣晖赔偿损失5850元，因未提供充分的证据证明违约金不足以赔偿其损失，对该项诉讼请求不予支持。罗嗣晖经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。江西省赣州市章贡区人民法院于2014年12月31日作出（2014）章民一初字第246号民事判决：一、解除唐美华、魏小燕与罗嗣晖分别于2013年8月30日、2013年12月19日签订的《店铺转让协议书》及《补充协议》；二、罗嗣晖于本判决生效之日起七日内向唐美华、魏小燕退还店面转让费人民币150000元；三、罗嗣晖于本判决生效之日起七日内向唐美华、魏小燕退还招标押金10000元；四、罗嗣晖于本判决生效之日起七日内向唐美华、魏小燕赔偿违约金15000元；五、驳回唐美华、魏小燕的其他诉讼请求。罗嗣晖申请再审称：1、一审判决认定罗嗣晖在案涉店铺公开招租时未按照协议约定中标，该认定事实明显错误。罗嗣晖与唐美华、魏小燕签订《补充协议》后，该店铺的原承租人杨秀蓁再次中标，租期为2014年1月1日至2016年12月31日。因杨秀蓁与罗嗣晖是生意上的合作关系，双方于2013年12月28日向赣南师范学院领导提交了一份《关于申请变更店铺承租人姓名的报告》。该报告可证明杨秀蓁要退出经营股份、由罗嗣晖继续经营的事实。故罗嗣晖实际上按照《补充协议》的约定中标了该店铺，即取得了该店铺的使用权，不存在违约行为；2、唐美华、魏小燕从签订《店铺转让协议书》到起诉至一审法院及诉讼过程中，一直在使用案涉店铺，并在罗嗣晖取得该店铺使用权的情况下，没有及时按照双方的约定缴纳相应的租金，罗嗣晖于2014年10月9日还向她们发出了关于赣南师范学院资产管理处催缴房屋（店铺）租金的通知并于2014年10月10日用快递的方式向其进行了送达，但其仍然不履行缴纳租金的义务，一审判决未认定上述事实也是错误的。综上，请求法院撤销一审判决，并判决驳回唐美华、魏小燕的诉讼请求，本案诉讼费用全部由唐美华、魏小燕承担。唐美华、魏小燕辩称，罗嗣晖采取隐瞒事实、欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下签订了《店铺转让协议书》，之后在协商未果的情况下其作了让步又与罗嗣晖签订了《补充协议》，但罗嗣晖还是违反合同的约定，没有中标取得案涉店铺的承租权，致使唐美华、魏小燕无法取得该店铺的承租权，无法继续使用该店铺，其当然有权根据协议解除合同。唐美华、魏小燕不认识杨秀蓁，对罗嗣晖所说的变更店铺承租人姓名的报告一事，其一概不知，也与本案无关。关于未缴纳店铺租金的问题。唐美华、魏小燕在签订合同时一次性向罗嗣晖交纳了半年租金及押金等费用，之后因无法取得承租权，案件也未得到解决，于理其不可能再继续交费扩大损失。关于继续使用该店铺的问题。因罗嗣晖一直不出面协商店铺接管问题，店铺产权人也一直未表态，唐美华、魏小燕不得已继续看管店铺至2014年10月初。后因店铺产权人实施强制店铺停水停电，由此店铺关门。唐美华、魏小燕于2014年12月前往店铺产权人处归还店铺钥匙，并在归还证明上签字，店铺产权人可证明此点。再审期间，本院向店铺产权人赣南师范学院（现更名为赣南师范大学）核实，店铺产权人表示对案涉店铺停水停电的具体时间不清楚，但唐美华、魏小燕交回店铺钥匙的时间为2015年3月30日，有二人签字的《情况说明》为证。另查明，店铺产权人没有退还10000元投标保证金。本院再审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院再审认为，罗嗣晖与唐美华、魏小燕分别于2013年8月30日、2013年12月19日签订的《店铺转让协议书》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在本案中，虽然罗嗣晖未按照合同约定以自己的名义中标承租案涉店铺，但该违约行为并没有影响唐美华、魏小燕对该店铺的实际经营使用，因为唐美华、魏小燕在再审期间自认从2013年8月30日与罗嗣晖签订店铺转让协议之日起至2014年10月一直在使用该店铺，店铺产权人没有阻止其经营使用。由于罗嗣晖的违约行为没有导致合同相对人唐美华、魏小燕不能实现合同目的，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定认定罗嗣晖系根本性违约，从而判决解除本案双方当事人签订的上述两个合同不当。但是，因为店铺产权人已将案涉店铺收回重新招标出去，上述两个合同已经没有现实履行的可能，所以只能解除。导致上述两个合同最终不能得到履行并不是罗嗣晖的单方违约行为，唐美华、魏小燕也存在一定的违约行为，根据《店铺转让协议书》第二条的约定，店铺交给唐美华、魏小燕后，唐美华、魏小燕应及时向店铺产权人交纳租金及其他各项费用，但唐美华、魏小燕使用店铺经营至2014年10月（二人向店铺产权人交回店铺钥匙的时间为2015年3月30日），却从2014年1月起一直未向店铺产权人交纳使用期间的店铺租金等费用。因此，一审判决罗嗣晖向唐美华、魏小燕赔偿违约金15000元错误，应当予以撤销；同时，根据唐美华、魏小燕使用该店铺的时间、双方当事人违约责任的大小等情形，本院酌定由罗嗣晖向唐美华、魏小燕返还店铺转让费90000元为宜，一审判决罗嗣晖全额返还错误。因投标保证金10000元尚在店铺产权人处，唐美华、魏小燕与罗嗣晖之间对此又无特别约定，故一审判决由罗嗣晖向唐美华、魏小燕退还此笔款项不妥，应当予以撤销。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，罗嗣晖的再审请求部分于法有据，本院对该部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第246号民事判决第一项、第五项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第246号民事判决第二项、第三项、第四项；三、申请再审人罗嗣晖于本判决生效之日起七日内向被申请人唐美华、魏小燕返还店面转让费90000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4150元，再审案件受理费3800元，共计7950元，由申请再审人罗嗣晖承担4770元，由被申请人唐美华、魏小燕承担3180元。本判决为终审判决。审 判 长 王 艳代理审判员 李 婷代理审判员 林欣茹二〇一六年十月二十一日书 记 员 黄娅男 来源：