（2016）苏01民终6467号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2016-11-29
案件名称
南京好邻居房地产代理销售有限公司与陈焕阳、袁春喜、田宏勇居间合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京好邻居房地产代理销售有限公司,陈焕阳,田宏勇,袁春喜
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6467号上诉人（原审原告）:南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人:徐健，该公司总经理。委托诉讼代理人:王齐飞，江苏国成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陈焕阳，男,1969年11月23日生，汉族。委托诉讼代理人:孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托诉讼代理人:汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。原审第三人:田宏勇，男，1952年6月18日生，汉族。原审第三人:袁春喜，女，1953年2月26日生，汉族。上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司(以下简称好邻居公司)因与被上诉人陈焕阳，原审第三人田宏勇、袁春喜居间合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好邻居公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由为：1.案涉房屋的价格是被上诉人与原审第三人田宏勇协商一致达成的，是双方的真实意思表示，上诉人并没有制定房屋价格的义务，第三人因房屋价格原因拒绝履行房屋买卖合同，是第三人的过错，与上诉人无关，上诉人对此没有过错。2.案涉房屋买卖合同是买卖双方真实意思表示，是依法成立并生效的，袁春喜未到场签字并不影响合同的效力。3.上诉人全面、适当的履行了居间义务，被上诉人应当全额支付居间代理费。即使第三人在较短时间内通知不履行买卖合同，也不能否认房屋买卖合同已经成立的事实，被上诉人可能在房屋买卖合同中不存在违约行为，但在居间合同中是违约。被上诉人未按约定时间向上诉人支付居间代理费，已经构成了违约，应承担迟延履行违约金。4.居间代理费对应的服务不包括代办服务，退一万步说，即使法院认定代办服务包含在居间代理费中，但上诉人已经促成合同有效成立，根据合同法关于居间合同的相关规定，上诉人最主要、最核心的义务已经完成，一审扣减居间代理费达80%以上，缺乏法律依据，显失公平。被上诉人陈焕阳辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1.被上诉人在本案中不存在过错，被上诉人不应当支付上诉人居间代理费和违约金，房屋的信息是由上诉人提供，对诚信可靠性上诉人负有相应的责任；2.房屋买卖过程中，违约方是第三人，第三人应当承担全部违约责任，被上诉人是守约方，不应当承担违约责任；3.根据三方签订居间合同时口头约定，被上诉人支付第三人定金5000元，其余的1.5万元定金和首付居间费定于2015年9月29日支付，被上诉人按约按期支付了定金和首付居间费，但第三人违约，第三人认为违约是由于上诉人计算成本错误引起的，居间费应当由违约方支付，三方口头约定，本次交易中第三人应当承担违约责任；4.上诉人在居间服务过程中存在过错，第三人将其重要的文件缴存于上诉人押存，作为房屋交易的唯一文件，被上诉人要求上诉人在没有被上诉人同意的情况下，该文本不得给予任何人，直到交易结束，但在被上诉人不知情的情况下，上诉人归还给第三人，属于违约方，因此，被上诉人不应当支付居间费用，不应当赔偿上诉人损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人田宏勇述称,1.一审法院判决支持5000元代理费，价格过高，上诉人作为专业的居间服务机构,未能尽到指导交易、促成交易、提示交易风险、产权调查等义务，对不能履行的合同的签订有重大过错，不仅不应当支付代理费，还应当赔偿田宏勇、袁春喜的损失。2.一审未对居间合同效力作出认定，第三人认为本案属于无效合同或不能履行之合同，本案中的责任应当是缔约过失责任并非违约责任，上诉人主张的所谓逾期付款违约金不应得到支持。最高法院多次明确出售房屋、处分不动产等巨额财产的行为不属于夫妻之间家事代理权的范围，上诉人作为专业从事房地产居间业务的人员，应当明知产权人应当到场的道理，其他产权人不到场签字可能会导致合同无效或不能履行的风险，但是上诉人工作人员恶意促成缔约，在明知本人无授权、产权人未到场情况下，怂恿本人缔约，直接导致袁春喜知道交易和房屋价格后明确表示反对，影响了本合同的效力和履行，上诉人是本案的最大过错方，应当由其承担过错责任。3.根据房地产中介服务相关行业习惯、指导意见以及双方的居间服务合同约定，居间服费包括了提供了买卖（置换）全过程服务的费用，本案中因为中介的原因导致签署合同存在重大瑕疵而无法继续履行，后续服务无法提供，其主张全部代理费没有事实和法律依据。请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人袁春喜述称,案涉房屋买卖合同侵害了其合法权益，应当认定为无效或者不发生法律效力。其与本次交易无任何关系，本案诉讼费用亦与其无关。请求驳回上诉。好邻居公司向一审法院起诉请求：请求判令陈焕阳立即支付好邻居公司居间代理费35000元，并支付逾期付款违约金，本案诉讼费用由陈焕阳承担。一审法院认定事实：田宏勇与袁春喜之间系夫妻关系。2014年5月25日，田宏勇、袁春喜与南京鑫和房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，以总房款1972544元购买了坐落于南京市栖霞区神农路三金燕语庭2幢1单元801室，建筑面积为128.45平方米的房屋。2015年9月26日，陈焕阳与田宏勇签订了《南京市存量房房屋买卖合同》，该合同约定的主要内容为：甲方（田宏勇、袁春喜）将坐落于南京市栖霞区神农路三金燕语华庭2幢1单元801室，建筑面积为128平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出卖给乙方（陈焕阳），双方经好邻居公司居间介绍成交；房屋转让价款为2060000元，乙方于2015年9月26日向甲方支付定金5000元；乙方于房屋解押当天将人民币800000元以本票方式支付给甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款1240000元，用于支付房屋转让价款的余额，并协助乙方于2015年12月31日前与贷款银行签订借款合同；甲方或乙方构成根本违约，均以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金；补充条款为：此房的具体地址以产权证下来为准，此房具体预批贷款时间以产权证和土地证办好后5日内（办证时间以开发商通知后10日内甲方去办理）；解押当日，乙方向甲方支付人民币800000元首付款用于甲方解押，剩余部分款项甲方自行筹集资金解押；乙方于2015年9月29日前向甲方再次追加定金15000元。房屋买卖合同签订之后，田宏勇、陈焕阳、好邻居公司三方又签订了《居间服务合同》，该合同以田宏勇、袁春喜作为甲方、陈焕阳作为乙方、好邻居公司作为丙方订立的，合同约定好邻居公司为陈焕阳及田宏勇、袁春喜提供房屋买卖居间服务，居间代理费为35000元，由陈焕阳在居间合同签订当日向好邻居公司支付,合同还约定了居间服务及标准、代办服务及标准。陈焕阳、田宏勇在《南京市存量房房屋买卖合同》和《居间服务合同》上签字，田宏勇代袁春喜在上述合同上签字，并出具了《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺在5个工作日内提交配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》，同时向好邻居公司的经办人宋玺交付了《商品房预售合同》；陈焕阳当即向田宏勇交纳定金5000元。当天晚上，田宏勇告知好邻居公司和陈焕阳，以房屋价格被中介算错为由，明确表示不履行《南京市存量房房屋买卖合同》。此后，好邻居公司的工作人员与陈焕阳、田宏勇多次协调，但陈焕阳与田宏勇未能就房屋买卖达成协议。因《居间服务合同》约定的居间服务费没有支付，故好邻居公司诉至法院，要求处理。庭审中，好邻居公司主张其已完成《居间服务合同》约定的内容，促成了陈焕阳与田宏勇之间的房屋买卖合同的订立，陈焕阳应按照合同约定，向其支付居间代理费35000元；田宏勇不愿意出售房屋导致合同无法继续履行，陈焕阳没有按照约定的时间足额支付居间代理费，还应支付违约金；并申请其公司员工宋玺出庭作证。陈焕阳表示其在本案中没有违约行为和过错，是田宏勇不愿意卖房而致房屋买卖不能进行下去；根据《居间服务合同》约定，好邻居公司对委托代办的两个重要事项没有完成；在签订《居间服务合同》时，三方口头约定居间代理费分两期支付，如有违约行为，由违约方支付违约金；好邻居公司将案涉房屋的预售合同正本退还给田宏勇，致使案涉房屋不能继续交易，好邻居公司存在违约行为，故好邻居公司无权向其收取居间代理费及违约金。第三人田宏勇认为好邻居公司与陈焕阳合伙对其欺诈，在其出具了银行贷款流水账目之后，好邻居公司更改了交易方式，致其800000元银行贷款的利息受损；合同签订后两个小时，其告知好邻居及陈焕阳不同意出售案涉房屋，且在签订合同时，其妻袁春喜也未到场签字，其在本案中不承担任何责任。第三人袁春喜表示其在签订房屋买卖合同时没有到场，其与宋玺第一次见面是为了要回《商品房预售合同》，签订房屋买卖合同应告知其；好邻居公司人员工作不细心，其不承担任何责任。因三方各持己见，并在一审法院给予的调解期限内未达成协议，致使调解无效。另查明，好邻居公司工作人员宋玺出庭作证证实，2015年7月，田宏勇将案涉房屋在好邻居公司的门店登记，该房屋的挂牌价为2100000元；在签订《南京市存量房房屋买卖合同》和《居间服务合同》之前，田宏勇向其出具了案涉房屋的银行贷款合同；在《南京市存量房房屋买卖合同》和《居间服务合同》签订后的当天晚上五、六点钟，田宏勇打电话并发信息告知其案涉房屋不卖了；对于居间代理费是否分期给付，其表示记不清了。一审法院认为，依据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，好邻居公司接受了田宏勇的委托，公司的工作人员作为专业的居间服务人员，在田宏勇出具了案涉房屋的银行贷款合同的情况下，未能与田宏勇充分沟通、协商，全面了解案涉房屋的状况，也未对案涉房屋交易价格进行市场调查、分析，为委托人田宏勇制定出符合其预期的房屋交易价格，且在案涉房屋共同所有人袁春喜没有到场下，仓促地促成陈焕阳与田宏勇签订了《南京市存量房房屋买卖合同》，导致田宏勇在合同签订后的当天晚上即表示因房屋价格原因不履行上述合同，因此，好邻居公司在居间服务中存在过错。田宏勇作为具有完全民事行为能力的人，明知案涉房屋存在银行贷款，需要向银行支付贷款利息，在该房屋交易价格挂牌后，《南京市存量房房屋买卖合同》及《居间服务合同》签订前，没有将其对案涉房屋出售的预期价格完整、准确向好邻居工作人员反映，以至于其在两份合同签订后的当天晚上即表示反悔，故田宏勇在居间房屋买卖过程中应负主要责任。田宏勇作为袁春喜的配偶，其代替袁春喜在《南京市存量房房屋买卖合同》及《居间服务合同》上签字，所产生的法律责任应由其自行承担。《居间服务合同》约定了居间代理费35000元由陈焕阳在该合同签订当日向好邻居公司支付，而根据《南京市存量房房屋买卖合同》中的定金分期给付条款、田宏勇收取的定金数额、宋玺的证词、陈焕阳提供的录音光盘，不能证实陈焕阳在居间房屋买卖过程中存在违约行为。由于《居间服务合同》约定了陈焕阳承担居间代理费，但考虑到好邻居公司在居间服务中存在过错，且对《居间服务合同》中约定的其他服务也未履行，同时也考虑到田宏勇在合同签订后的较短时间内通知了好邻居公司及陈焕阳，告知不履行合同的事实，以及无充分证据证实陈焕阳在居间房屋买卖过程中存在违约行为，基于上述事实，一审法院酌情认定，由陈焕阳向好邻居公司支付居间代理费5000元，并对好邻居公司要求陈焕阳支付逾期付款违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告陈焕阳于本判决生效后十日内支付原告南京好邻居房地产代理销售有限公司居间代理费人民币5000元；二、驳回原告南京好邻居房地产代理销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取338元，由原告南京好邻居房地产代理销售有限公司负担。二审期间,上诉人与被上诉人、原审第三人田宏勇均无新证据提交。原审第三人袁春喜提供银行贷款流水2页及购房发票1张作为新证据，拟证明案涉房屋的买卖定价是亏本的，且其要求解除合同之后，上诉人并未找其和田宏勇协商。上诉人质证认为，该证据已过举证期限，对购房发票的真实性予以认可，购房发票在签订合同签也给予被上诉人查看了，上诉人尽到了审慎的义务，对于银行流水的真实性予以认可，但与本案无关，不能证明第三人的证明目的，也不能证实第三人亏损卖房的事实，以及上诉人造成亏损的事实。被上诉人质证认为，该证据与被上诉人无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人作为专业的房产交易居间服务公司，在田宏勇出具了案涉房屋银行贷款合同的情况下，未就案涉房产的交易价格构成与田宏勇进行全面的沟通，且在案涉房屋共有权人袁春喜未到场、亦无明确证据表明其授权田宏勇签订合同的情况下，仓促的促使被上诉人陈焕阳与原审第三人田宏勇签订案涉房屋买卖合同，致使田宏勇在合同签订的当晚，以合同交易价格远低于其预期为由，表示不能履行上述合同，袁春喜亦明确表示不知情，上诉人在居间服务中存在过错。原审第三人田宏勇作为完全民事行为能力人，在明知案涉房屋存在贷款的情况下，在房屋交易价格挂牌后、案涉房屋买卖合同及居间合同签订前，未将其预期价格完整、准确的向上诉人工作人员反映，签订合同后即以价格原因反悔，其在居间房屋买卖过程中应负主要责任。作为袁春喜的配偶，田宏勇在无袁春喜授权及认可的情形下代替袁春喜在案涉房屋买卖合同及居间合同上签字，相关法律后果由其自行承担。综合本案现有证据，不能证明被上诉人陈焕阳在此次居间房屋买卖中存在违约行为，虽然案涉居间合同约定陈焕阳承担居间代理费，但考虑到上诉人存在过错，且对居间合同中的其他义务尚未履行完毕，同时也考虑到田宏勇在合同签订后较短时间内即通知上诉人与被上诉人不履行合同的意愿，原审酌定被上诉人向上诉人支付居间代理费5000元并驳回上诉人关于逾期付款违约金的要求并无不当。综上所述，上诉人好邻居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一六年十月二十一日书记员 戴 苗 来源：百度搜索“”