（2016）辽04民终1312号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2016-12-31

案件名称

吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

抚顺兴隆宝通置业有限公司,吕佳音,申广西

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1312号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕佳音，女，汉族，1987年4月2日出生，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：申广西，男，汉族，1986年8月12日出生，住江苏省赣榆县。二被上诉人共同委托代理人：王立杰，女，汉族，1963年8月16日出生。系吕佳音母亲。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人吕佳音、申广西房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人吕佳音、申广西共同委托代理人王立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判双方继续履行商品房买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还吕佳音、申广西购房款及赔偿利息、定金3000元等款项；（三）一、二审诉讼费由吕佳音、申广西承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》时，约定抚顺兴隆宝通置业有限公司返租吕佳音、申广西购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租吕佳音、申广西商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从吕佳音、申广西购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租吕佳音、申广西购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，吕佳音、申广西无权请求解除商品房买卖合同。吕佳音、申广西请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房，仅向吕佳音、申广西支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，吕佳音、申广西又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。定金3000元与抚顺兴隆宝通置业有限公司没有任何关联，该笔费用并非抚顺兴隆宝通置业有限公司收取，而是由房产咨询公司收取。原审法院未送达起诉状及开庭传票的情况下缺席审理并下判决，严重违反审判程序及民事诉讼法规定，理应发回重新或改判。吕佳音、申广西辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年12月31日前将争议房屋交付给吕佳音、申广西，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持吕佳音、申广西解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还吕佳音、申广西已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司没有签订返租协议。抚顺兴隆宝通置业有限公司认可吕佳音、申广西参加的3000元顶5000元的促销活动系其与案外人共同组织的，这可以证明该笔费用是由抚顺兴隆宝通置业有限公司收取。吕佳音、申广西向一审法院起诉请求：1、解除吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房定金3000元、购房款189023元及银行同期贷款利息；3、抚顺兴隆宝通置业有限公司按照总房款按日万分之零点五支付违约金。4、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吕佳音、申广西系夫妻关系。2014年11月25日，吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订定房协议，并缴纳3000元作定金。2014年12月29日，吕佳音、申广西再次缴纳125000元。2015年2月16日，吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：吕佳音、申广西购买抚顺兴隆宝通置业有限公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2013325-537，位于抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼1162号商铺，建筑面积9.36平方米，每平方米单价20194.76元，房屋总价款为189023元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付吕佳音、申广西，逾期90日后吕佳音、申广西有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自吕佳音、申广西解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按吕佳音、申广西累计已付款的0.5%向其支付违约金。吕佳音、申广西于合同签订当日向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳64023元。本案争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。吕佳音、申广西全额交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交付房屋，吕佳音、申广西有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于吕佳音、申广西要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款、定金的诉讼请求，予以支持。关于吕佳音、申广西主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于吕佳音、申广西的实际损失，吕佳音、申广西增加违约金的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向吕佳音、申广西支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还吕佳音、申广西购房款189023元、定金3000元，合计192023元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付吕佳音、申广西以189023元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。案件受理费2138元（已减半收取），由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。吕佳音、申广西作为买受人已按照合同约定全部履行交付购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给吕佳音、申广西，显然构成违约，应承担相应违约责任。现吕佳音、申广西主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款189023元及定金3000元。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论为基础，认定吕佳音、申广西与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于吕佳音、申广西的实际损失，吕佳音、申广西增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以189023元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2016年1月1日起至判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因吕佳音、申广西不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通置业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司主张一审法院在未送达起诉状及开庭传票的情况下缺席审理并判决一节，经本院核实，2016年5月3日，一审法院依法向抚顺兴隆宝通置业有限公司售楼处相关工作人员送达开庭传票，该公司不告知工作地点及电话，且拒绝在送达回证上签字，因此，本院认为一审法院送达程序并不违反法律规定，故对抚顺兴隆宝通置业有限公司该项主张不予认可。综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　张　帆审判员　秦　梦审判员　何福苍二〇一六年十月二十一日书记员　罗晓姝 微信公众号“”