（2016）闽0181民初5488号
裁判日期: 2016-10-21
公开日期: 2017-04-26
案件名称
余良基与福清清荣房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余良基,福清清荣房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初5488号原告：余良基，男，1972年1月28日出生，汉族，福建省福清市人，现居住香港，（A）。委托诉讼代理人：林云峰，福建亚恩律师事务所律师。被告：福清清荣房地产开发有限公司，住所地：福清市音西街道音西村。法定代表人：陈强，公司副董事长。委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所律师。原告余良基与被告福清清荣房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余良基向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《协议书》和《补充协议》；2、判令被告即时偿还原告购房款418万元并支付利息，利息按月利率1.5%从2014年2月9日起计算至还清款项之日止；3、本案诉讼费用(含财产保全费5000元)由被告承担。事实和理由：被告是从事房地产开发建设的资质企业，原开发的房地产项目为侨荣城”。2010年2月8日，原、被告签订《协议书》及《补充协议》，约定原告以人民币418万元价款向被告购买其开发的侨荣花园的四套房产及地下室5个车位，并对购买的房产位置、面积、交房时间、违约责任等条款作了明确约定。被告的法定代表人许经流均签名并加盖被告单位公章。原告根据被告要求，于2011年11月29日向许经流账号汇款5万元，于2012年1月11日向许经流账号汇款计50万元，于2012年2月9日向许经流及其司机赵汝炳账号分别汇款60万元、285万元。2013年10月13日被告法人代表许经流向原告出具确认书，确认原告向其本人支付现金18万元以及上述汇款，合计418万元购房款均已付清，并保证上述四套商品房以及地下室五个车位会登记过户至原告名下。当被告答应交付的时间到期，原告即要求被告依约交付房产，但被告不履约，并拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告无法取得约定的房产。原告认为，双方签订的《协议书》是合法有效的，应受到法律保护。原告按约履行交款义务，被告却违约拒不履行协议，应承担违约责任。被告福清清荣房地产开发有限公司辩称，1、被告认为该系列案件，相关的当事人许经流已经涉嫌刑事犯罪，并由福清市公安局刑事立案侦查。许经流涉嫌刑事犯罪案件正在正常的刑事诉讼程序进程中，本案原告不能以相同理由再向法院提起诉讼。法院也不应当予以立案受理。根据最高院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见的相关规定，对已经全案移送公安机关或侦查机关的案件，在上述机关侦查期间，当事人又以相同事由向法院起诉的，法院应当裁定不予受理或驳回起诉，故本案应当驳回起诉。2、原告与被告公司之间从未签订房屋买卖合同，被告公司与原告之间素不相识，没有任何的经济往来，也无签订任何的书面协议，也没有收取原告任何钱款，原告与被告公司之间根本不存在房屋买卖的关系或者其他关系，原告要求确认买卖合同有效的前提是不存在的，其诉求不能成立。3、被告公司开发的侨荣城是到2013年取得商品房预售许可，随后依法开展商品房销售活动，之前没有进行过任何的商品房销售行为。原告诉状中所谓的复式楼实际上在2009年时候是不存在的，根本不可能签订所谓的该诉争房产的商品房买卖合同，其诉求不能成立。4、本案原告起诉的行为实际上都是被告许经流的个人刑事犯罪行为，许经流冒用被告公司的名义进行所谓房屋销售，骗取原告的款项，其行为已经构成合同诈骗犯罪，且许经流涉嫌合同诈骗的案件正在司法机关刑事诉讼程序进程中，因此，请求法庭驳回原告的起诉。原告围绕其诉讼请求依法提交了协议书、补充协议、转帐汇款凭证、确认书等证据，经本院审查，确认事实如下：被告公司成立于1993年9月，注册资金1700万美元，其唯一股东为亚洲太平洋财务有限公司，许经流任被告公司董事长兼法定代表人。2010年2月8日，被告的法定代表人许经流与原告签订《协议书》及《补充协议》，约定被告因需要资金周转，同意将其即将开发的福清市侨荣花园商住楼的房产转让给原告，转让楼号如下：10＃楼中的01单元（西南位置）15层至26层之内任何两套，每套建筑面积184.55平方米,5＃楼中的0A单元（东南位置）15层至26层之内任何一套，每套建筑面积184.55平方米,10＃楼中的01单元楼中楼一套，每套建筑面积284.13平方米；补充协议另附加约定被告在侨荣花园所配给原告的5＃楼及10＃楼相应地下室车位5个，上述楼房总售价418万元，此项款目在双方签字时由原告一次性付清给被告。双方还特意约定：被告负责在两年之内将上述的楼房交给原告使用。超出时间按月息1.5%计算（楼房已经建造，但是还没完工）。如果被告没有能力将其侨荣花园项目顺利完成，造成无法将上述的楼房准时交给原告使用，被告应当按本息合计900万元退还给被告。如果上述楼房建成，但是被告不肯卖给原告而违约，被告应当按原告所付的金额三倍偿还给原告，即按1360万元计付。协议签订后，原告通过翁唯发的网银行于2011年11月29日和2012年1月11日分别向许经流账号汇款5万元和50万元，于2012年2月9日向许经流及其司机赵汝炳账号分别汇款60万元、285万元。2013年1月22日，福清市住房与城乡建设局向被告公司发出侨荣花园预售通告和预售许可证，此后被告公司即开始对外销售该楼盘的商品房。2013年10月13日被告法人代表许经流向原告出具《确认书》，确认其公司及本人同意将其开发的侨荣花园商住楼的四套商品房以及相应地下室五个车位(具体楼号、方位、层数、面积等详见《协议书》及《补充协议》)，总售价为418万元；原告有向其本人支付现金18万元以及上述4笔汇款，合计418万元购房款均已付清；承诺将上述四套商品房以及地下室五个车位登记过户至原告余良基名下。在本案诉讼之前，许经流因收取购房者的款项未入账而涉嫌职务侵占一案被司法机关侦办、起诉和追究刑事责任。因许经流无法履行法定代表人职责，被告公司按照公司章程规定变更由副董事长陈强行使法定代表人职责。依原告申请，本院于2016年9月23日裁定查封被告福清清荣房地产开发有限公司名下的位于福清市音西街道音西村”侨荣花园”3#楼2301复式单元、15＃楼2301复式单元的房产。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条”单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”之规定，本案被告理应对其时任董事长及法定代表人许经流的签约行为承担民事责任。许经流作为被告公司法定代表人对外以被告公司名义签订合同，正是代表被告公司的意志和职务行为。原告与被告签订的协议书和补充协议均不违反法律法规，故本院确定本案协议书、补充协议均为有效合同。协议书、补充协议、汇款转账凭据、确认书等内容表明原、被告所订立的合同并非正式的可在政府主管部门备案的商品房买卖合同，其条款也不囊括《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但其目的是进行商品房买卖，指向的是正式商品房买卖合同即本约的缔结，这符合商品房预约合同的法律特征，故本案的案由确定为商品房预约合同纠纷。现被告拒不按照本案预约合同的约定与原告签订正式的商品房买卖合同并交付约定房产，已构成根本性违约，应当承担违约责任。原告的诉求是关于解除合同、返还购房款并支付相应利息损失,本院予以支持。根据本案《协议书》约定：被告应在两年内将所定楼房交给原告使用，超出时间按月息1.5%计算，现原告诉求被告应以供款为基数按月利率1.5%从2014年2月9日起计算利息，系其在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，本院予以准许。许经流与被告公司之间的职务侵占等关系，属于公司内部管理的法律关系，至于许经流与被告公司之间的职务侵占等关系，属于公司内部管理的法律关系，被告以此作为履行本案合同的抗辩于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告余良基与被告福清清荣房地产开发有限公司于2010年2月8日签订的协议书和补充协议；二、被告福清清荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告余良基购房款418万元及利息，利息按月利率1.5%从2014年2月9日起计算至款项还清之日止；三、被告福清清荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告余良基的财产保全申请费5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54534元，由被告福清清荣房地产开发有限公司负担(限本判决生效之日起七日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长 王统勇审判员 魏益钦审判员 林远程二〇一六年十月二十一日书记员 林 星 来自