（2016）吉0382民初1321号

裁判日期: 2016-10-21

公开日期: 2017-02-15

案件名称

张天龙与李秀春返还原物纠纷一案一审民事判决书

法院

双辽市人民法院

所属地区

双辽市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张天龙,李秀春

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条，第五十七条，第五十八条第一款，第七十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七条，第十五条

全文

吉林省双辽市人民法院民事判决书（2016）吉0382民初1321号原告：张天龙，男，1987年1月2日生，汉族，个体工商户，住吉林省白城市洮北区。委托诉讼代理人：曹明波，吉林省双辽市辽北街法律服务所法律工作者。被告：李秀春，女，1962年8月13日生，汉族，个体工商户，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：安玉宝，吉林卓瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ奎，吉林��瑞律师事务所律师。原告张天龙与被告李秀春返还原物纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张天龙的委托诉讼代理人曹明波、被告李秀春及其委托诉讼代理人安玉宝、ＸＸ奎到庭参加诉讼。被告李秀春在第一次庭审中提出申请追加案外人张亮亮为当事人参加诉讼，随后又自愿撤回了追加当事人申请并已得到法庭准予。经法庭释明，原告张天龙不申请追加张冬冬、张亮亮为当事人参加诉讼。本案现已审理终结。张天龙向本院提出诉讼请求：判令李秀春从双辽市辽北街工行家属小区1号楼3单元601室迁出。事实和理由：2015年6月份，我与案外人张亮亮订立房屋买卖合同，张亮亮将位于辽北街工行家属小区1号楼3单元的601室出卖给我，我交付了全部购楼款��各种税费，办理了房屋变更登记手续，合法取得了该房屋的所有权。在我准备入住时，李秀春以与张亮亮有债务纠纷为由，将该房屋门锁换掉，强行占有该房屋，致使我无法入住。我向双辽市公安局辽北派出所报案，派出所以非治安案件为由不予处理，为此诉至法院以保护我的合法权益不受侵犯。李秀春辩称，涉案房屋的原所有权人陈丽凤生前（2014年4月30日）已将该房屋合法出售给我，我也已经根据合同约定占有、控制、使用该房屋。涉案房屋不是遗产，陈丽凤的遗产继承人张亮亮继承该房屋系不合法的民事行为，即张亮亮取得房屋的来源不合法，再次出售的行为无效，所以张亮亮和张天龙的买卖涉案房屋的行为自然归于无效，张天龙依据无效的合同取得的产权证照肯定无效，张天龙依据产权证书要求我搬迁没有任何事实和法��依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张天龙一方出示其名下的房屋所有权证书（双房权证双辽市字第3-300052**号）、销售不动产统一发票（双辽市地方税务局于2015年6月25日为张天龙与张亮亮代开）及均形成于2015年6月25日的住房登记费非税收入通用票据（缴款人为张天龙、收款单位为双辽市房屋产权管理中心）、测绘费机打发票（缴款人为张天龙、收款方为双辽市房产测绘服务中心）、交易手续费机打发票（付款方为张天龙和张亮亮、收款方为双辽市房地产交易处）、评估费机打发票（付款方为张天龙和张亮亮、收款方为双辽市鑫诚房地产评估有限公司）、契税和印花税完税证明（双辽市地方税务局计征科为纳税人张天龙出具），以证明自己已经通过合法方式取得讼争房屋所有权。李秀春及其委托诉讼代理人对以上证据形式的真实性无异议，但对其合法性有异议，称该房屋一直由李秀春使用和控制，相关房地产中介机构并未实地测绘和评估，依此进行的房产登记不具有法律效力，况且进行房产登记前置的六项行为均于2015年6月25日当天完成，应当推定均没有真实进行，实质上系以合法形式达到非法占有的目的。本院审查认为，李秀春在认可该组证据真实性的基础上并未提出相关充分证据来支持其异议理由，且该组证据指向讼争房屋、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应予以采信。2.李秀春出示其与陈丽凤生前于2014年4月30日签订的房屋买卖契约书及陈丽凤的授权委托书，以证明陈丽凤已经将案涉房屋出售给自己。张天龙一方对此质证认为其真实性无法确定，即使是真实的，因为房屋买卖双方未办理过户登记手续，物权未转移，双方只是一种债权关系，对自己无约束力，不影响自己取得该房屋所有权。经本院释明，张天龙一方表示不申请对该组证据的真实性进行司法鉴定。本院审查后认为，该组证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，张天龙一方虽然对其真实性提出异议但并未提供相关证据，对此应予以采信。3.李秀春出示陈丽凤名下的房屋所有权证书（双房权证双辽市字第3-0016**号）以及陈丽凤的子女张冬冬、张亮亮身份证复印件，以证明陈丽凤对案涉房屋单独所有并具有处分权，进一步说明自己与陈丽凤之间的房屋买卖合同合法有效，连同委托李秀春办理过户手续的授权委托书说明陈丽凤出卖房屋的意思表示真实，陈丽凤将子女张冬冬、张亮亮身份证复印件一并交给李秀春意在表明子女知晓其出售行为。张天龙一方对此质证认为该房屋已有新的房产所有权证书，旧的应当作废，在陈丽凤去世的情况下，对陈丽凤交给李秀春的授权委托书及身份证复印件已无法考证，即使李秀春所述真实，因为当时买卖双方没有办理房屋过户手续，房屋所有权没有变动，不影响张天龙通过合法方式取得房屋所有权。本院审查认为，在该房产所有权证书与张天龙所出示的房产所有权证书共同指向同一宗不动产的情况下，本案对二者的效力无权判定，但是因为该房产所有权证书与待证事实相关联、指向案涉房屋且能够反映原所有权的真实情况，来源和形式符合法律规定，出卖人在取得卖房款后将房产所有权证书及相关身份证复印件交由买受人持有系二手房屋买卖中的通常作法，李秀春持有陈丽凤名下的房产所有权证书以及陈丽凤本人和子女张冬冬、张亮亮身份证复印件，与双方签订的房屋买卖契约书及陈丽凤的授权委托书相互印证，能够证实陈丽凤及其家人与李秀春当初商定房屋买卖的事实，张天龙一方对此虽提出异议但并未提供相关证据，应予以采信。4.李秀春出示双辽市辽北街西化社区居民委员会证明一份，以证明自己使用、管理、控制案涉房屋的事实。张天龙一方质证认为该单位出具的证明没有单位负责人和制作人的签字，不能作为证据使用。本院审查认为张天龙一方的异议理由成立，对此证据不予采信。5.李秀春出示其在双辽市工行小区缴纳的物业服务费收据三张，连同社区居委会证明，能够证明自己对讼争房屋予以实际控制和管理的事实。张天龙一方质证认为李秀春目前占有讼争房屋是在自己合法取得该房屋之后，其占有和控制也是非法的。本院审查认为，张天龙一方在起诉状及庭审过程中已经实质上承认了李秀春占有和控制讼争房屋的事实，因此对该组证据予以采信，证实李秀春至迟已于2015年6月13日开始入住、管理、控制该房屋。6.李秀春出示载有视听资料的光盘一张，其中的照片、录像由邢立权拍摄于2016年1月10日，另有李秀春与陈丽凤的子女张冬冬、张亮亮的通话录音，证明张亮亮在将案涉房屋卖给张天龙以后，张亮亮的姑妈仍在继续对外出售该房屋，说明张亮亮出售房屋给张天龙是虚假的，目的是把张天龙推到前台以争夺房屋产权，通话录音表明张冬冬、张亮亮在李秀春找到他们商量办理房屋过户事宜时已经明确承认其母生前出售房屋的事实。张天龙一方质证认为自己在2015年6月29日取得该房屋所有权后，委托他人再行出租出售属合法处分，张亮亮与张冬冬承认其母已经把该房屋卖给了李秀春，但因未办理过户手续，房屋所有权未发生变动，李秀春与陈丽凤之间是债权关系，至于张亮亮、张冬冬是否构成欺诈与己无关，自己从张亮亮手中购房时对陈丽凤是否生前处分该房屋不知情，自己没有过错。本院审查认为，该组视听资料中的照片记载了讼争房屋再行张贴出售广告及联系电话的事实，通话录音则记录了李秀春与张冬冬、张亮亮及其姑妈等人围绕该房屋买卖、过户等事宜进行交涉的事实，视听资料的获取及制作并未侵害他人合法权益，不违反法律禁止性规定，客观真实，结合本案其他证据，对其反映的客观事实予以确认。7.李秀春出示��亮亮于2015年7月7日从四平来双辽的火车票一张，以证明张亮亮在作出虚假房屋过户登记后到双辽找李秀春处理纠纷并答应过户的事实，其实张亮亮事先已将房屋过户到张天龙名下了。张天龙一方质证认为该车票只能证明张亮亮往返的时间和地点，不能证明其他内容。本院审查认为，该证据与举证人所要证明的内容并无必然联系，且仅有本人陈述而无其他证据佐证，故不予采信。8.李秀春申请三位证人出庭作证，均为李秀春的朋友，其中证人王阳阳作证称，2015年3月份陈丽凤刚去世没几天，自己陪李秀春到工行家属楼找到张冬冬和张亮亮，二人答应等母亲百天后再给李秀春办理房屋过户，张冬冬的丈夫也在场。证人刘崇民作证称，2014年4月30日陈丽凤与李秀春在李秀春家里签订房屋买卖契约书及收付房款、交接房屋钥匙和房照时自己正好在场，房款是16万元，陈丽凤交给李秀春一把房屋钥匙，双方约定一年后腾房，另外张亮亮知道其母陈丽凤已将该房屋卖给了李秀春，那是在2014年8月中旬，自己陪李秀春去沈阳考察一个供暖项目，还有陈丽凤、张亮亮母子二人，在沈阳的宾馆里我与张亮亮住的一个房间，有住宿记录，四人一起聊天时自己还曾对张亮亮说“你母亲不容易啊，卖房子为你找工作”。证人张翠艳作证称，2015年5月份自己同李秀春去的工行家属楼，看到张亮亮和他的姐姐，双方谈了房屋过户的事情，张亮亮和他的姐姐说等母亲百天后就去办理过户事宜，四、五天后李秀春又让我陪她去工行的家属楼住了一宿。张天龙一方对三位证人证言质证认为，证言之间相互矛盾均不属实。本院审查认为，张天龙一方所提出的异议并没有相应的证据支持，所依据的理由并不充分，证人王阳阳、刘崇民、张翠艳已当庭签署保证书并表明如有意作伪证愿负法律责任，其证言能够与当事人陈述及本案其他证据相互印证，形成完整的证据链条，所以对该三位证人证言予以采信，认定陈丽凤生前于2014年4月30日与李秀春就案涉房屋进行了买卖交易，在陈丽凤去世后，李秀春曾找到张冬冬、张亮亮姐弟商量案涉房屋过户之事，张冬冬、张亮亮对此房屋买卖交易知情并答应待母亲百天后协助李秀春办理过户事宜。9.李秀春出示付永红自书证明及身份证各一份，以证明2014年4月30日自己购买案涉房屋并全额交付16万元购房款、取得房产证和买卖双方签约并约定一年内腾房的事实。张天龙一方对此不予质证，认为证人作证应当出庭。本院结合双辽市辽北派出所对付永红的询问笔录等，综合审查认为，付永红未出庭作证，其��书证明不能单独作为认定事实的证据使用，但该份书证与本案其他证据相吻合，包括与其在派出所的陈述一致，张天龙一方未质疑其真伪并加以证明，对此书证予以采信。10.本院认为诉讼之前双辽市辽北派出所就案涉房屋相关纠纷所作的调查询问笔录是审理案件需要的证据，依法调取该组证据后再次开庭由双方发表质证意见。张天龙一方质证认为李秀春接受派出所询问的笔录不能作为证据使用，因为她是当事人，包括付永红、刘崇民接受派出所询问的笔录中对于房屋买卖过程的描述都是前后矛盾，张校华接受询问的笔录中称2015年10月按照张冬冬的托付卖房子与事实不符，应该是2015年6月份之前的事，张天龙、管春亮接受询问的笔录所述与事实相符。李秀春质证表示对该组询问笔录不持异议。本院审查认为，当事人陈述属于证据形式之一，李秀春、付永红、刘崇民在接受派出所询问笔录中的陈述分别与庭审中的辩解陈述、出具的书证、证人证言相一致，且与认定本案事实的其他证据相互印证，应予以采信；对于张天龙一方质证称张校华（张冬冬、张亮亮的姑妈）接受派出所询问时表述的卖房时间有误的说法，因未能提供充分的证据、作出合理的解释，本院不予认可，对派出所询问张校华的笔录予以采信。因为双方当事人均对张天龙、管春亮接受派出所询问的笔录予以认可，本院予以采信，并综合其他证据予以认定相关事实。11.本院认为双辽市房屋产权管理中心就案涉房屋所形成的所有权证书挂失与申领、所有权继承与转让存档材料等是审理案件需要的证据，依法调取该组证据后再次开庭由双方发表质证意见。双方当事人均对该组证据不持异议，本院综合双方质证意见并审查该组证据后认为，对该组证据应予以采信。另查明，案外人陈丽凤于2015年2月下旬去世，张冬冬、张亮亮系其子女。张校华系张冬冬、张亮亮的姑妈。本院认为，案涉房屋原为所有权人陈丽凤单独所有，其生前已就该房屋作出有权处分，于2014年4月30日与李秀春签订了房屋买卖契约并各自履行了合同义务，包括按照二手房交易惯例收付买卖房屋全额价款、交接房屋所有权证书和钥匙等，并商定日后腾房期限，双方的房屋买卖合同当即依法成立并生效，陈丽凤意外去世后，李秀春在催求陈丽凤的子女协助办理房屋过户登记无果的情形下，于房屋买卖契约约定的腾房期限后占有、管理、控制该房屋的行为并无不当。关于陈丽凤之子张亮亮是否有��处分该房屋的问题。陈丽凤去世后，依照法律规定该房屋已不属于陈丽凤遗产，张冬冬、张亮亮作为陈丽凤子女均无权继承，当然亦无权处分。对于该房屋已经卖与李秀春之事，张冬冬、张亮亮本已知情，张亮亮却回避交易事实、通过向公证处和房屋产权管理部门提供虚假陈述及保证，最终以继承人名义继承并再次处分该房产，显然有违《中华人民共和国民法通则》所确立的诚实信用基本原则，不符合相关法律规定，其继承并再次处分行为自始无效。不动产登记是不动产物权的公示方式，其并非必然成为不动产物权变动的生效要件。由于张亮亮与张天龙之间办理房屋产权变更登记的基础民事行为无效，张天龙据此取得的房屋所有权证书存有瑕疵，其依此诉请李秀春腾出案涉房屋的事实和法律依据不足，本院不予支持。至于案涉房屋相关所有权证书的效力问题，应��当事人通过其他救济途径寻求解决，本案不作处理。关于张天龙购买案涉房屋有无过错、是否出于善意的问题。经查，据双辽市房屋的产权管理中心和房地产交易处有关档案信息显示，直至2015年6月17日张亮亮才申请继承陈丽凤名下双房权证双辽市字第3-0016**号房屋所有权，张亮亮回避此前房屋交易事实而申请继承该房产并领取自己名下的房屋所有权证书应该是在2015年6月17日之后，但是张天龙以他人侵权为名向辽北派出所报案并接受询问时，曾反复确认于2015年4月份就已经看见张亮亮拿出其本人名下的房产证才达成的买房意愿，其对于购买房屋这样重大民事法律行为的表述与事实不符，可以认定张天龙的真实购房行为存疑。张天龙并非在双辽市工作和生活，在购买案涉房屋不久后又对外出售，有悖生活常理且未作出合理解释，因此对于张天龙自称从张亮亮手中善意购买案涉房屋并办理过户登记、没有过错的说法，不予认可。此外，案外人张冬冬、张亮亮的姑妈张校华，在张天龙已过户取得该房屋所有权证书之后，还在接受张冬冬、张亮亮之托为其贴广告、卖房子，也能够印证张亮亮与张天龙之间并不存在真实的房屋买卖民事法律行为的事实。综上所述，对于张天龙诉请判令李秀春从双辽市工行家属楼小区1栋3单元601室腾迁不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条规定，判决如下：驳回原告张天龙的诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告张天龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　　孙洪新人民陪审员　　李　洋人民陪审员　　王丽芹二〇一六年十月二十一日书　记　员　　徐　阳关注公众号“”